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Faut-il emprunter sur une durée courte ?

Le choix des prêts courts peut être rendu nécessaire par la limite d'âge de l'emprunteur, répondre à un objectif de maîtrise du coût du crédit ou simplement dépendre d'un choix patrimonial. Dans tous les cas, opter pour un crédit immobilier sur 5 ans permet de bénéficier de taux bas.

Comment déterminer la durée idéale ?

Si la situation financière et les objectifs patrimoniaux guident assez naturellement l'emprunteur dans ses choix, il est parfois nécessaire d'effectuer différentes simulations avant de décider d'emprunter sur 5 ans. Pour faciliter votre étude comparative, vous pouvez  établir un tableau sur lequel vous prendrez soin de noter les résultats des différents plans de financement : durée, fin de prêt, taux, mensualité, assurance, coût du crédit... 

En fonction de son projet immobilier

La situation n'est pas la même suivant que votre projet porte sur l'achat d'une résidence principale ou sur un investissement locatif. 
Dans le premier cas, c'est souvent le projet de toute une vie et, emprunter jusqu'à 20 ou 25 ans permet de garder une maîtrise totale de son budget. 
Dans le second cas, l'alternative qui se pose aux investisseurs est : faut-il privilégier l'approche fiscale ou favoriser la constitution de revenus complémentaires au plus vite ? Dans cette dernière optique, un prêt immobilier sur 5 ans peut permettre d'atteindre l'objectif à des conditions de taux intéressantes.
Simuler un pret sur cinq ans

L'investissement locatif

Choisir entre 5 et 7 ans
Vous ne trouverez pas de banque qui prête au delà de 20 ans. On constate cette durée maximale chez quasiment tous les organismes prêteurs. 

Si vous optez pour un prêt court et si vous disposez d'un capital, pensez au crédit in fine qui permet d'optimiser l'aspect fiscal. Le principe est simple : pendant toute la période, vous ne remboursez que les intérêts et au terme, vous soldez l'emprunt. Ce mécanisme présente cinq avantages :

  1. Vos mensualités sont plus faibles qu'avec un prêt amortissable
  2. Vous déduisez plus d'intérêts, donc vous diminuez l'impôt foncier
  3. En nantissant votre capital au profit de la banque, vous économisez les frais de garantie
  4. Vous gardez vos économies, même si pendant ce temps le capital n'est pas disponible
  5. En réduisant vos échéances mensuelles, vous pouvez plus facilement emprunter sur du court terme.

Le choix d'un prêt locatif sur 5 ans se justifie pleinement si vous approchez de la retraite et si vous souhaitez bénéficier d'une rente au moment ou vous cesserez votre activité ou si vous réinvestissez un capital déjà acquis et que le montant emprunté est faible. Dans les autres cas, il n'y a pas d'intérêt particulier à limiter la durée et il est préférable de partir sur une durée plus longue et de garder ses économies.

L'achat de sa résidence principale

Duree moyenne sur une residence principale
Pour certains, l'achat d'une première résidence principale constitue seulement une étape. Pour d'autres, le logement est censé - sauf imprévus - être conservé toute la vie. Ces deux approches influencent le choix de la durée. 

Dans le cas d'une revente future à court ou moyen terme, deux stratégies de financement sont possibles :

  1. A court terme (de 5 à 10 ans)
  2. Sur une durée plus longue (entre10 et 25 ans) avec possibilité d'un remboursement anticipé.
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En fonction de son âge

Si vous envisagez d'investir dans l'immobilier et que vous prenez votre retraite dans quelques années, il est normal que vous envisagiez de souscrire sur une courte durée. La baisse prévisible des revenus au moment de la cessation d'activité pourra alors être compensée par les revenus locatifs, à condition que vous n'ayez plus rien à rembourser à ce moment là

Vous pouvez toutefois choisir une durée initiale plus longue et solder votre prêt immobilier au moment de la retraite. Pour cela il faudra veiller à négocier les pénalités de remboursement anticipé. Cette solution présente l'avantage de partir sur des mensualités plus basses et offre une meilleure souplesse de la gestion du budget pendant la phase de remboursement.

En fonction du coût du crédit

Jusqu'au début des années 90, les français privilégiaient les emprunts courts, puis la cherté des logements a amené les jeunes ménages à emprunter sur des durées de plus en plus longues, allant parfois jusqu'à 35 ans. 

Depuis le début de la crise financière la politique de rigueur des banques a changé radicalement la donne. Désormais, tout le monde est revenu à plus de sagesse. Les emprunteurs ont à une approche plus financière de l'investissement immobilier et cherchent à diminuer autant que possible le coût du crédit. Dans cette optique, un prêt sur 5 ans permet de bénéficier de taux fixes inférieurs à 2%.

Moduler ses échéances

Moduler les echeances sur des prets courts
La modulation des échéances permet, sous conditions, d'augmenter, de diminuer ou de reporter les mensualités. Cette faculté est généralement proposée à partir de douze mois. Il est ainsi possible à tout moment de modifier la durée de départ.

Exemple 1 : un couple souscrit un prêt en novembre 2014 sur une durée de 15 ans à un taux de 2,40% + 0,36% d'assurance. La mensualité est de 1038 €. Après 2 années de remboursement, il décide d'augmenter ses échéances à 1238 €. Le terme initial d'octobre 2029 est ramené à avril 2027, soit une diminution de 30 mois.

Exemple 2 : un second couple souscrit un prêt en novembre 2014 sur une durée de 7 ans à un taux de 1,95% + 0,36% d'assurance. La mensualité est de 1565 €. 12 mois plus tard, le couple augmente les remboursements et passe à 1900 €, ramenant le terme à 09/2020, soit une durée totale du crédit de 5 ans et 11 mois, ce qui permet un gain total de 11 mois.

A contrario, il est également possible d'allonger la durée en diminuant la mensualité. (Jusqu'à 30%).
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Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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