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Puis-je emprunter pour un projet immobilier avec un découvert bancaire ?

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L'étude des relevés de compte est un des aspects les plus importants de l'analyse de risque. Si vous êtes en découvert tous les mois, cela ne signifie pas pour autant que vous ne savez pas gérer votre budget et cela n'entraînera pas forcément un refus de prêt immobilier. Nos conseils pour vous aider à franchir l'obstacle.

L'analyse financière de votre dossier

Avant toute chose, il est nécessaire de rappeler que l'analyse financière de votre situation porte sur de nombreux éléments qui vont faire l'objet de regroupements. La réponse portera donc sur une appréciation globale de tout ce qui compose votre demande de prêt. En clair, le niveau de votre découvert sera apprécié en comparaison de votre apport personnel, de votre taux d'endettement, de votre reste à vivre etc.

A savoir : lorsqu'il est autorisé, le découvert seul ne saurait motiver un refus de prêt de la banque.
Emprunt immobilier avec un depassement non autorise

Cas du dépassement autorisé

La convention bancaire signée avec la banque fixe les règles de fonctionnement de votre compte courant notamment en matière de dépassement. Si vous restez dans le cadre du plafond autorisé, l'organisme de prêt va considéré que vous respectez les règles, ce qui l'empêche pas de considérer le montant du découvert comme un crédit. La différence avec un emprunt classique tient simplement au fait qu'ici aucun remboursement mensuel n'a été prévu. 

A savoir : la banque peut exiger que vous soyez assuré pour le montant du dépassement maximum prévu dans la convention de compte.

Cas du dépassement non autorisé

Dans ce cas, l'organisme prêteur peut considéré que vous ne respectez pas vos engagements. Encore faut-il que le montant et la fréquence du découvert non autorisé puissent poser problème. En clair, franchir la ligne jaune une fois dans le mois de 30 ou 40 € ne va pas faire sursauter votre banquier. 

En revanche, si sur les trois derniers mois de relevés de compte bancaire présentés, vous franchissez allègrement la limite de plusieurs centaines d'euros, cela signifie clairement que votre salaire est insuffisant pour vous permettre de vivre ou que vous avez une certaine propention à consommer. Sauf à avoir des arguments de poids, cette situation risque d'entraîner un refus de prêt.
Credit avec un decouvert de 100 euros

Les incidents de paiement

Nous n'avons abordé que les problèmes liés au débit du compte. Sachez qu'en cas d'incident de paiement, le banquier risque de stopper net l'analyse de votre dossier, sauf à expliquer qu'il s'agit d'un incident isolé dû à une cause extérieure. (Double prélèvement effectué à tord, retard dans le versement d'un salaire ou d'une prestation...). 

Il n'empêche, la tolérance n'est pas de mise et il est parfois préférable d'attendre un mois de plus afin de présenter des relevés qui soient de nature à rassurer le prêteur.

Que faire en cas de refus de prêt ?

La première chose à faire est d'identifier avec certitude ce qui a motivé le banquier. Il ne faut se satisfaire d'une vague réponse liée à l'endettement ou à un projet immobilier trop ambitieux. Si vous ne voulez pas commettre deux fois les mêmes erreurs, il est nécessaire de cerner les points forts et les points faibles de votre dossier.

Représentez votre dossier à plusieurs organismes de prêt. Ne faites pas spécialement état d'un premier refus. Si vous ne disposez pas d'apport personnel et que vos comptes sont à découvert, il est sans doute préférable de vous faire assister par un courtier en prêt immobilier.
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Duree d'un emprunt immobilier
Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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