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Le crédit relais immobilier : comment çà marche ?

fonctionnement du pret relais immobilier
Pour vous aider à comprendre comment fonctionne un prêt relais, nous allons expliquer les deux techniques bancaires utilisées par les organismes prêteurs pour évaluer le montant maximum du prêt en fonction de la valeur estimée du bien immobilier. Puis, à partir d’un exemple simple, nous verrons comment s’effectue le remboursement et calculerons le coût sur plusieurs périodes données.

Principe

Si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale et que vous souhaitez changer de logement, vous allez vous trouver face à un dilemme : 

  • Soit attendre de vendre votre bien avant de commencer vos recherches.
  • Soit opter pour un crédit relais. 

Dans le premier cas, vous risquez de passer à côté d'un certain nombre d'opportunités immobilières. Dans le second, vous devrez évaluer le coût qu’un tel crédit peut occasionner, pour éviter quelques mauvaises surprises.
Comparer les taux

Définition

Pour faire simple et faciliter la compréhension, on peut définir le prêt relais comme étant une avance remboursable avec intérêts, à valoir sur la future vente de votre bien immobilier.

En clair, la banque vous prête une certaine somme, correspondant à une partie de la valeur estimée du logement à la vente, à un intérêt donné. Cette avance est consentie en principe sur une durée maximum de 2 ans, éventuellement renouvelable. Jusqu’à la vente définitive du bien, vous ne payez que les intérêts. Lorsque celle-ci est réalisée, vous remboursez le capital restant dû sans pénalités.

Comment calcule-t-on le montant ?

Il existe 2 méthodes de calcul pour calculer le montant maximum. Pour la même valeur de bien, suivant la technique utilisée par l'organisme prêteur, vous disposerez d’un montant plus ou moins important. 

Nous allons prendre un exemple simple et évaluer la somme dont vous pourriez disposer. Dans tous les cas, deux éléments vont servir au calcul du capital que consentira à vous prêter la banque :

  1. Application d’un pourcentage sur la valeur du bien, qui varie suivant l’organisme prêteur. Nous partirons sur un taux de 70% qui correspond à celui que de nombreuses banques acceptent de pratiquer en 2014. 
  2. Déduction du capital restant dû.

Pour comparer les 2 résultats, nous allons prendre l’exemple d’un couple d’emprunteurs, propriétaire d’un appartement estimé à 250 000 €, pour lequel il reste un capital restant dû à rembourser de 110 000 €. 

Il est d'ailleurs important de noter que le montant du prêt relais est en général considéré comme faisant partie de l'apport personnel, puisqu'en accordant une avance sur le produit de la vente future, la banque tient compte du patrimoine de l'emprunteur.
Calcul du montant maximum de credit relais

Méthode de calcul la plus favorable à l'emprunteur

C'est la méthode de calcul la plus favorable à l'emprunteur. La technique consiste à déduire le capital restant dû et à appliquer le pourcentage sur le solde.Formule : 

[Valeur expertisée - Capital restant dû] * 70%

[250 000 € - 110 000 €] * 70% = 98 000 €

...Et la moins favorable

Moins intéressante, mais utilisée par de nombreuses banques de réseau, cette technique fonctionne à l'inverse de la précédente. L'organisme prêteur applique d'abord le pourcentage de 70% sur la valeur du bien, puis déduit le capital restant dû. On constate un écart très important puisque le montant de prêt relais obtenu est inférieur de 33 000 €.

Formule : [Valeur expertisée * 70%] - Capital restant dû

[250 000 € * 70%] - 110 000 € = 65 000 €
Demande de credit achat revente

Remboursement

Les prêts relais se remboursent  de la même manière que les crédits in fine. Pendant toute la durée de l’opération, l’emprunteur ne paie que les intérêts, le capital emprunté n'est remboursé que lors de la vente du bien. Cette technique a pour avantage d’alléger les mensualités et de diminuer le taux d’endettement. A contrario, sachez que l'opération peut vous coûter cher si vous ne vendez pas rapidement.

A noter : il n’y a pas de pénalités de remboursement anticipé.

Ce que coûte un prêt relais

Nous allons calculer ce que peut coûter un prêt relais sur plusieurs périodes sur la base d’un taux de 3,40%, en reprenant les éléments du 1er exemple précédent soit 98 000 € de prêt relais. 

Par ailleurs, sachez que vous devrez souscrire une assurance pour couvrir les risques de décès, d'invalidité et d'incapacité. Nous partons sur la base de 0,34% du capital emprunté, payable mensuellement.

Important : si vous envisagez de passer par une délégation, sachez que par nature, un prêt relais ne s'assure pas sur la base du capital restant dû, dans la mesure où il n'est pas amortissable.

 Durée en mois IntérêtsAssurance  Coût total
 3 833,01 €    83,30 € 916, 31 €
 6 1 666,02 € 166,60 € 1 832,62 €
 9  2 499,03 €  249,90 € 2 748,93 €
 12 3 332,04 €  333,20 € 3 665,24 €
 15 4 165,05 €  416,50 € 4 581,55 €
 18 4 998,06 €  499,80 € 5 497,86 €
 21 5 831,07 € 583,10 € 6 414,17 €
 24 6 664,08 € 666,40 € 7 330,48 €

A noter : la mensualité est identique tout au long de l’opération

Avantages et inconvénients du différé total

Ces calculs tiennent compte d'un différé partiel puisque le capital n'est amorti qu'au terme. Il arrive parfois que la banque propose un différé total, c'est à dire que les intérêts et le capital ne sont remboursés qu'au moment de la vente. Cette solution entraine un surcoût dans la mesure où les intérêts sont capitalisés, c'est à dire eux-mêmes productifs d'intérêts. Elle a cependant le mérite de maintenir le taux d'endettement à un niveau respectable et peut éviter de se heurter à un refus de prêt.

Détermination du taux d'endettement

Une des difficultés à laquelle se heurte l'emprunteur d'un prêt relais tient au calcul du taux d'endettement. Dans la plupart des cas, celui-ci tient compte de trois mensualités:

  1. Tout d'abord, celle qui continue à courir sur l'ancien logement, plus éventuellement les autres crédits en cours
  2. Celle du prêt amortissable (majorité des cas)
  3. Enfin, celle du prêt relais (lorsqu'il n'y a pas de différé total).

Cette situation entraîne souvent un refus de prêt car très rapidement, le taux d'endettement dépasse les limites autorisées.

Le crédit achat revente

Pour conserver un taux d'endettement correct il existe, outre la solution du différé total, le mécanisme du crédit achat-revente. Cette technique quelque peu complexe consiste à regrouper l'ensemble des prêts en un seul emprunt amortissable (dont une partie pourra être remboursée sans pénalités) et à ajuster la durée en fonction des possibilités de remboursement de l'emprunteur, plutôt que de recourir à deux prêts pour financer l'acquisition. Malheureusement, seules quelques banques offrent cette possibilité.

L’expertise du bien

L’estimation de la valeur du bien est une étape essentielle. Elle doit permettre le calcul le plus juste, afin que le montant du prêt relais corresponde à la réalité du marché et permette que l'opération se déroule dans de bonnes conditions. Pour atteindre cet objectif, certaines banques se satisfont d’une simple estimation (en général réalisée par au moins deux agences immobilières), mais la plupart d’entre elles exigent une véritable expertise immobilière réalisée par un cabinet agrée ou un notaire. Le coût est quelquefois pris en charge par l’organisme prêteur, mais reste le plus souvent à la charge de l'emprunteur.

Le cas du crédit relais sec

Il arrive parfois que le montant de l'avance soit suffisant pour financer le prix de la nouvelle acquisition, c'est-à-dire que l’emprunteur n’a pas recours à un prêt amortissable pour compléter le financement du nouveau bien. On parle de prêt relais sec. Cette situation n’est pas vraiment souhaitée par les banques. D'une part, elles n'ont rien à gagner sur ce type d'opération et d'autre part, elles ne sont pas certaines de fidéliser l'emprunteur qui, contrairement à un prêt amortissable, ne s'engage pas sur la durée.

Il se peut donc que les banques que vous mettrez en concurrence ne souhaitent pas faire d'efforts particuliers sur les conditions de taux.

Que faire si votre emprunt est refusé ?

Si votre crédit relais est refusé, vous devez en premier lieu demander une attestation de refus, afin d’informer le vendeur et faire jouer la clause suspensive de financement. Si vous avez versé un acompte, celui-ci devra vous être remboursé intégralement, sans aucune retenue.
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Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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