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Comment calcule t-on le coût d'un rachat de la soulte d'un conjoint ?

calculer les frais de notaire sur le rachat de soulte
La question du logement est un des aspects les plus complexes de la répartition de la communauté en cas de divorce. De plus, sauf cas où les époux décident de vendre le bien commun, le rachat de la soulte - autrement dit la part de l'autre - entraîne le paiement d'un certain nombre de frais qu'il faut calculer avant de s'engager. Ils pourront être financé par des deniers personnels ou à l'aide un prêt immobilier en même temps que le montant de la soulte.

Le calcul de la soulte

Traduisez la part qui revient au conjoint. Dans le régime de la communauté légale aux acquêts, tous les biens acquis pendant le mariage appartiennent pour moitié à chaque époux. Ainsi, en cas de divorce, le logement doit faire l'objet d'une expertise objective afin d'en déterminer la valeur. Le partage ne pouvant matériellement se faire, il convient alors de décider soit de la vente préalable du bien soit du rachat de soulte par l'un des époux.
Pret immobilier pour les frais de rachat de soulte
Encore faut-il s'accorder sur le prix de vente qui est bien souvent un sujet de discorde. Gardez-vous de sous estimer la valeur du bien. L'idéal est de demander le concours d'un professionnel (agence immobilière ou cabinet de notaire). Comparez l'estimation réalisée avec les prix pratiqués par le marché. Le montant de la soulte correspond à 50% de la valeur de ce bien. Il est par ailleurs possible de diminuer ce montant lors du partage en attribuant en totalité d'autres bien au conjoint vendeur (voiture, mobilier...).

Financement

Cette notion induit directement la question de la capacité financière du conjoint qui souhaite garder le logement à financer le bien immobilier et les frais de notaire qui s'y rattachent.

Les obstacles à contourner

Ce calcul implique alors d'analyser deux aspects :

  1. La capacité d'emprunt, dictée par l'apport personnel et les revenus de l'époux acquéreur
  2. La décision de la banque de désolidariser l'époux vendeur du prêt sur lequel reposait l'achat commun.

L'analyse de risque reposait en effet sur les revenus du couple. Hors, un seul membre va désormais devoir assumer les remboursements du prêt en cours sans compter l'éventuel emprunt pour racheter la part du conjoint. Cette situation peut alors s'avérer impossible, sans compter que l'acquéreur risque d'avoir à régler une pension alimentaire.

La demande de désolidarisation quant à elle ne sera pas acceptée dans le cas où la solvabilité du conjoint acquéreur n'est pas vérifiée par la banque. Dans ce cas, il faut savoir que les deux époux restent solidaires entre eux du paiement du prêt, conformément aux engagements pris dans le contrat de prêt.

Intégrer les frais annexes au prêt immobilier

Les frais rattachés à l'opération portent principalement sur deux points :

  1. Les frais de notaire 
  2. Les frais de garantie et de dossier sur le nouvel emprunt.

Les frais de notaire s'évaluent à hauteur de 7,5% de la part du conjoint. Quant aux frais de garantie, ils dépendent de la décision de la banque. Pour un prêt de 100 000 €, il faudra compter :

  1. Hypothèque : 1800 €
  2. IPPD : 800 €
  3. Caution mutuelle type Crédit-Logement : 1500 € (dont la moitié restituable en fin de prêt).
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Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, ou il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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