Le PTZ Plus pour les logements anciens

Par Louis SERICOLA

Pret taux zero dans l'ancien

La dernière Loi de finances reconduit les dispositions actuelles du prêt à taux zéro dans l’ancien :

  1. Bien situé en zone B2 ou C et nécessitant des travaux d’un montant supérieur ou égal à 25 % du coût total d’acquisition
  2. Logement social
  3. Remise à neuf d’un logement

Elle instaure toutefois une condition de performance énergétique. L’objectif reste toutefois limité à l’obtention d’un niveau équivalent à E figurant dans le DPE, représentant une consommation maximale de 331 KWh/m2 habitable et se calculant sur la production de chauffage et d’eau chaude.

À savoir : à compter du 1er janvier 2020, pour bénéficie du prêt à taux zéro, les opérations réalisées dans le cadre de la location-accession doivent faire l’objet de travaux réalisés par le vendeur et non plus par l’acquéreur.

Bien immobilier situé en zone B2 ou C

Les travaux éligibles au PTZ ancien

Les travaux à réaliser sur un logement financé à l’aide d’un PTZ doivent concerner :

  • La création de surfaces habitables nouvelles ou annexes
  • La modernisation du logement
  • L’assainissement
  • Economies d’énergie (1)

(1) : non-cumulable avec un éco PTZ.

Les travaux peuvent être réalisés par une entreprise ou par le bénéficiaire lui-même. Dans les deux cas, il faudra transmettre les devis à la banque lors de la souscription du prêt. Vous disposez de 3 ans pour réaliser les travaux, le décaissement du prêt à taux zéro s’effectuant uniquement sur factures.

PTZ achat immobilier ancien

La règle des 25 %

Le montant minimum de travaux à réaliser est basé sur le coût total de l’opération hors frais de notaire et non sur le prix d’acquisition.

Exemple : si vous achetez un logement ancien d’une valeur de 150 000 €, le montant des travaux à réaliser sera de 50 000 € et le coût total de l’opération se montera à 200 000 €.

Achat d’un logement social

Le prêt à taux zéro peut financer l’achat d’un logement social sans aucune condition de travaux.

Les bailleurs sociaux, c’est à dire les organismes qui gèrent les HLM mettent régulièrement une partie de leur parc immobilier. C’est souvent l’occasion pour le locataire qui bénéficie d’un ordre de priorité sur la vente de réaliser une bonne affaire. En effet, le prix des logements sociaux se situe en dessous de ceux du marché.

Le montant du PTZ est toutefois limité à 10 % du plafond d’acquisition.

À savoir : seuls les logements de plus de 10 ans peuvent être mis à la vente.

Remise à neuf d’un logement ancien

Lorsque les travaux réalisés sur un logement ancien sont importants au point où celui-ci peut être considéré d’un point de vue fiscal comme un logement neuf, le prêt à taux zéro est accordé dans les mêmes conditions que l’immobilier neuf. Il en va de même sur le bénéfice de la TVA à taux réduit.

pret a taux zero remise a neuf logement ancien

La réalisation de travaux importants ne suffit pas seule à justifier la remise à neuf. Pour bénéficier du PTZ, il faut se référer à ce que dit l’Article 257 du Code Général des Impôts. Celui-ci indique la nature des travaux qui sont pris en compte et détermine la quotité à atteindre (le seuil minimum de travaux à réaliser) pour chaque élément. Suivant les travaux entrepris, ce seuil doit dépasser soit la moitié soit les deux tiers des éléments modifiés.

  • Le gros œuvre concerne principalement les travaux touchant aux fondations même de l’ouvrage ou à sa solidité (murs, poteaux, dalles ou charpente par exemple).
  • Le second œuvre touche aux modifications apportées aux ouvertures, aux cloisons, au chauffage ou à l’installation électrique.

À noter que l’aide peut être accordée également en cas de surélévation du logement.

À savoir : en cas de revente du bien dans les 5 ans qui suivent la déclaration de fin de travaux, le logement n’est pas soumis à l’impôt de mutation mais à la TVA immobilière.

Conditions d’obtention du PTZ ancien

Condition de ressources

L’emprunteur doit respecter certaines conditions pour bénéficier d’un PTZ dans l’ancien. A noter qu’elles sont les mêmes que celles imposées pour l’achat d’une résidence neuve.

Conditions de ressources 2021
Nombre de personnes
qui composent le foyer
Zone A et A bis Zone B1 Zone B2 Zone C
1 37 000 € 30 000 € 27 000 € 24 000 €
2 51 800 € 42 000 € 37 800 € 33 600 €
3 62 900 € 51 000 € 45 900 € 40 800 €
4 74 000 € 60 000 € 54 000 € 48 000 €
5 85 100 € 69 000 € 62 100 € 55 200 €
6 96 200 € 78 000 € 70 200 € 62 400 €
7 107 300 € 87 000 € 78 300 € 69 600 €
8 ou plus 118 400 € 96 000 € 86 400 € 76 800 €

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Condition de primo accession

La qualité de primo accédant s’apprécie sur les deux ans qui précèdent l’achat du logement. Ainsi, pour bénéficier du PTZ, vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux années qui précèdent la demande.

Durée de remboursement

Elle varie de 20 à 25 ans en fonction de 4 critères :

  1. Du revenu fiscal de référence du ménage
  2. Du montant de l’acquisition.
  3. De la zone géographique du bien
  4. Du nombre de personnes qui habitent le logement.

Suivant votre situation, elle comprend une période de différé total de 5 à 15 ans (période pendant laquelle il n’y a pas de remboursement).

Les prêts complémentaires

Vous pouvez bénéficier des autres prêts réglementés par l’État, tous cumulables avec le prêt à taux zéro.

Le prêt ACTION LOGEMENT

Il permet de bénéficier d’un taux de 1 %, inférieur sur une durée longue aux taux fixe actuels. À noter que le cumul du prêt Action-Logement et du prêt à taux zéro nécessitent parfois d’effectuer un lissage du prêt long pour éviter des paliers de remboursement.


Le prêt à l’accession sociale

Le PAS est très souvent utilisé comme prêt principal. S’il n’apporte pas d’avantage particulier, il permet aux foyers aux revenus modestes de prétendre à l’Allocation Personnalisée au Logement (APL). Les frais de dossier sont plafonnés à 500 €.

Les prêts PEL et CEL

L’épargne logement permet après une phase d’épargne de 18 mois pour les comptes et de 4 ans pour les plans de bénéficier d’un taux particulièrement attractif. Les montants restent toutefois limités. Les droits à prêts sont transmissibles entre ascendants et descendants.

À savoir : le prêt à taux zéro fait partie de l’apport personnel, ainsi que les prêts PEL ou ACTION LOGEMENT.

Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article

Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.

Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.

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