Faut-il emprunter sur 20 ans et plus ?

Par Louis SERICOLA

Difference de cout entre 20 et 25 ans

Depuis le début de la crise financière, la durée moyenne des prêts immobiliers avait tendance à diminuer, les banques cherchant à limiter le risque de crédit. La baisse continue des taux fixes incite à nouveau les emprunteurs à choisir des durées longues.

D’après une étude de l’observatoire « Crédit-Logement/CSA », la durée des prêts immobiliers s’établissait à 229 mois en moyenne au 3ème trimestre 2019 et la part des prêts immobiliers sur 20 ans et plus représentait 70,6 % de la production totale.

Des taux historiquement bas

Avec des taux fixes de l’ordre de 0,80 % pour les très bons dossiers à 1,40 % pour des dossiers plus difficiles, les prêts immobiliers sur 20 ans pourraient à nouveau constituer la nouvelle norme, la durée moyenne (1) s’établissant aujourd’hui à :

  • 18,5 ans dans l’ancien
  • Un peu plus de 19 ans dans le neuf

(1) : d’après l’observatoire CREDIT-LOGEMENT/CSA.

Faire appel à un intermédiaire

Comparer les taux sur 20 ans

La profession d’intermédiaire en opération bancaire et en moyens de paiement, autrement dit le courtier en crédit n’a cessé d’évoluer ces dernières années. Désormais encadrés par une réglementation plus stricte et bénéficiant d’une représentation professionnelle enfin reconnue par l’État, les courtiers français sont devenus incontournables de la négociation de prêt immobilier puisque près d’un dossier sur trois se fait par son intermédiaire.

Notre conseil : utilisez notre calculette « capacité d’emprunt » en bas de page.

La plupart des courtiers nationaux sont présents dans la plupart des grandes villes de France (MEILLEURTAUX.COM, ACE ou CAFPI). D’autres comme EMPRUNTIS accélèrent leur développement national avec l’ambition d’avoir à court terme une large représentation sur l’ensemble du territoire.

Cependant, par leur parfaite connaissance du marché local, les courtiers indépendants ne sont pas en reste et méritent d’être consultés. Sachez toutefois que s’il est important de faire jouer la concurrence, il est parfaitement inutile de faire intervenir plusieurs courtiers qui déposeront votre dossier auprès des mêmes banques et qui obtiendront probablement les mêmes taux.

Négociez chaque élément de votre dossier

En effet, les banques proposent les mêmes grilles de taux à tous leurs partenaires courtiers, quels que soient leur taille et leur volume d’affaires. Les différences se font généralement sur points suivants :

  • Le montant des frais de dossiers, qui peut faire l’objet d’une remise partielle ou totale.
  • Les pénalités de remboursement anticipé, qui peuvent aller jusqu’à 3 % de la somme remboursée et pour lesquelles le courtier négocie les conditions.
  • La qualité du dossier (taux d’apport personnel, niveau des salaires, situation professionnelle).

Important : les cabinets qui obtiennent la gratuité des frais de dossier prennent le plus souvent des honoraires à leurs clients.

Le baromètre des taux

Si les taux d’intérêt varient suivant la région, le baromètre national tenu par les courtiers nationaux ou par l’observatoire CREDIT-LOGEMENT/CSA est un très bon indicateur. Il permet de comparer les conditions que vous avez obtenues avec la tendance nationale.

Cout de l'assurance de pret sur 240 mois

À titre d’exemple, sur une durée de 20 ans, vous pourrez obtenir un taux de (1) :

  • 0,75 % avez un excellent dossier (taux d’apport important, revenus élevés…)
  • 1 % avec un dossier comportant quelques points forts.
  • 1,30 % si votre dossier est moyen. (pas ou peu d’apport, taux d’endettement à 33 %…)

(1) : taux constatés à juillet 2021.

Le coût de l’assurance emprunteur

Suivant votre situation personnelle, vous avez intérêt à comparer les tarifs groupes de la banques avec ceux pratiqués par les assureurs externes. Si vous avez moins de 30 ans, le gain peut s’avérer très important, comme le démontre l’exemple ci-dessous.

L’étude porte sur prêt immobilier de 150 000 € à 1,50  % pour un salarié non-cadre de 30 ans, non fumeur, parcourant moins de 15 000 kms par an. Il en coûterait :

  • 9 000 € sur un contrat groupe à un taux de 0,30 %.
  • 3 676 € avec une délégation d’assurance (1).

(1) : résultats obtenus avec la compagnie APRIL. Là aussi, il est conseillé de faire jouer la concurrence.

Des écarts de coûts significatifs

Nous ne saurions trop vous conseiller d’analyser en détail les résultats de la simulation que ne manquera pas de vous laisser le banquier ou le courtier. L’étude doit porter sur chaque élément du plan de financement : taux, cotisation d’assurance, frais de garantie et de dossier, taux du crédit.

Les éléments de comparaison

3 éléments permettent plus particulièrement de faire une comparaison objective entre les différentes propositions bancaires :

  • Le TAEG, qui présente l’avantage de tenir compte de tous les frais liés au prêt immobilier.
  • La mensualité, qui doit être adaptée à votre budget et qui impacte directement le taux d’endettement ainsi que le ratio de reste à vivre.

Le coût du crédit, qui dépend d’une part des éléments du prêt et d’autre part de la durée.

Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article

Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.

Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.