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Le recours au notaire est-il obligatoire dans une opération de rachat de prêts ?

Si vous envisagez un regroupement de crédits incluant un prêt hypothécaire, vous devez passer par un notaire. Dans les autres cas, l’intervention de cet officier public n’est pas obligatoire, mais sachez que sa présence est de nature à sécuriser votre opération de rachat de crédits. Ses conseils peuvent même s’avérer indispensables dans un marché où plus de 20 % des intermédiaires sont en infraction (d'après une enquête de la DGCCRF).
Rachat de prets sans passer par un notaire
SOMMAIRE

Le rôle du notaire

On connait tous le rôle important que tient le notaire dans les transactions immobilières. Chaque opération trouve son issue dans l’acte authentique qu’il est seul habilité à pouvoir délivrer en tant qu’officier public. Pour chaque nouveau propriétaire, la signature notariale vaut sceau de l’État

Voici une explication des services auprès desquels intervient régulièrement le notaire et du rôle de conseil qu’il peut jouer pour que l’emprunteur évite tous les pièges de la restructuration de dettes
Role important que joue le notaire

À quoi servent les services de publicité foncière ?

Ce service dépendant de la direction générale des impôts assure l’enregistrement chronologique de tous les actes notariés, les données relatives à tous les biens immobiliers (bâtis ou non bâtis), les impôts liés aux formalités ainsi que toute modification à apporter sur la fiche du bien concerné.

Outre les mutations à titre onéreux (vente) ou à titre gratuit (donation ou succession), sont également enregistrées les servitudes et les sûretés (hypothèques ou privilèges prêteur de deniers).

Ainsi, si vous avez recours à un prêt hypothécaire pour acheter votre logement, le notaire se chargera de demander une publication de la garantie au service de la publicité foncière. De même, il interviendra dans le cadre de votre rachat de crédits pour demander une mainlevée.

Comment s’effectue la levée d’hypothèque ?

La mainlevée est obligatoire en cas de remboursement d’un prêt immobilier garanti par une sûreté réelle (inscription hypothécaire ou IPPD). Elle engendre des frais à la charge de l’emprunteur et nécessite 2 conditions :

  1. L’accord du créancier. Il est indispensable, mais la banque accepte généralement sans difficulté la levée d’hypothèque lorsque le prêt immobilier est intégralement remboursé, ce qui est le cas dans une opération de rachat de crédits.
  2. La rédaction d’un acte authentique qui nécessite donc le passage devant un notaire.

À savoir : l’inscription s’éteint automatiquement 1 an après le terme.
Levee d'hypotheque

Faut-il faire confiance à son notaire ?

Sauf cas particulier, oui sans aucun doute. Parce qu’il agit en tant qu’officier public impartial et désintéressé et qu’il est soumis à un devoir de conseil. Sa compétence et sa probité ne sont quasiment jamais remises en cause (seulement 1 procès sur 1070 enregistré contre la profession). 

Même si le regroupement n’inclut aucun prêt immobilier, en faisant appel à un notaire pour encadrer votre opération de restructuration, vous pourrez vous appuyer non seulement sur sa rigueur, mais aussi sur ses compétences juridiques. En effet, en tant que spécialiste du droit, il apportera un avis éclairé sur les détails de votre dossier et les conditions de votre nouvel emprunt.

Il pourra également vous alerter sur les conséquences patrimoniales et financières de votre décision. 

En conclusion : il apporte une sécurité qui fait parfois défaut quand on se trouve seul face à un intermédiaire peu scrupuleux ou qui manque de compétences juridiques.

Le montant des frais de notaire

Tout dépend si le notaire se charge uniquement de la levée d’hypothèque ou si la consultation s’étend à toute l’opération de rachat. 

Dans le premier cas, les barèmes sont réglementés. Les honoraires comprennent :

  • Les émoluments proportionnels qui dépendent directement du montant prêt immobilier.
  • Les droits d’enregistrement.
  • Les taxes prélevées par l’État.
  • La contribution à la sécurité immobilière.
  • Les débours, c’est-à-dire le remboursement des frais administratifs avancés par le notaire pour instruire votre dossier.

À titre d’exemple, prévoyez environ 770 euros de frais de mainlevée pour le remboursement d’un prêt immobilier de 150 000 euros.

Par contre, si vous sollicitez le notaire pour encadrer l’ensemble de l’opération, le prix pour bénéficier de ses conseils dépendra du temps que ce dernier consacrera à l’étude de votre dossier et de la complexité de l’opération.

À savoir : dans ce dernier cas, les honoraires sont fixés librement par le cabinet notarial.

Regroupement de plusieurs crédits

Regroupement de plusieurs dettes
Lorsque l’encours des dettes à racheter comprend un prêt immobilier, c’est la garantie prise par la banque d'origine qui détermine si vous avez besoin de passer par un notaire.

Garantie hypothécaire

L’Article 2417 du Code civil donne un monopole absolu au notaire. Il est le seul à pouvoir demander la radiation de l’inscription, c’est-à-dire la mainlevée hypothécaire et à établir l’acte authentique correspondant.

Caution mutuelle

Dans ce cas, le remboursement du prêt immobilier peut s’effectuer sans faire appel au notaire, par un simple acte sous seing privé. La banque se met directement en relation avec la société de caution. 

Si vous êtes passé par l’organisme CREDIT-LOGEMENT (auquel font appels la plupart des banques de réseau) et si vous n’avez eu aucun incident de remboursement, sachez que cette dernière vous restituera la part de cotisation correspondant au fonds mutuel de garantie.

Rachat de plusieurs prêts à la consommation

L’opération ne nécessite pas de recourir à un notaire. Le plus souvent, l’emprunteur traite directement avec le courtier ou l’établissement spécialisé. Une démarche qui s’explique autant par la situation financière difficile dans laquelle sont plongés les ménages surendettés que par l’empressement des courtiers et établissements spécialisés à réaliser l’affaire.

Renégociation d’un crédit immobilier

Comme nous l’avons vu, la question de savoir s’il faut passer par un notaire ne se pose pas lorsque le prêt immobilier est garanti par une hypothèque, l’opération nécessitant un acte authentique pour effectuer la mainlevée. Dans le cas d’un emprunt garanti par une caution, un acte sous seing privé suffit. 

Lorsque le capital restant dû est racheté par une nouvelle banque, vous devez verser une indemnité de remboursement anticipé sur le capital restant dû à l'organisme de prêt d'origine. Elle est le plus souvent intégrée au nouvel emprunt, comme l'ensemble des frais liés à l'opération (dossier, garantie, mainlevée...).

À savoir : si vous avez bénéficié d’un prêt à taux zéro pour l’achat de votre résidence principale, sachez que la loi ne vous pas contraint de le rembourser.
Renegociation du taux d'un credit immobilier

Quelques mots sur les intermédiaires

Les nombreux intermédiaires intervenant sur le très lucratif marché du rachat de crédits n’ont pas très bonne réputation et ce n’est pas la dernière enquête de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes qui va changer les choses. Celle-ci a démontré qu’un intermédiaire sur 5 est en infraction. Cette étude concerne autant les établissements de crédit que les courtiers spécialisés.

Si vous faites appel à un courtier en rachat de crédits, assurez-vous que ce dernier respecte la réglementation

Pour cela, vous pouvez vous rendre sur le site de l’ORIAS où sont obligatoirement inscrits tous les intermédiaires. Vous pourrez ainsi vérifier que ce dernier possède les compétences professionnelles exigées pour l’exercice de la profession et qu’il est à jour des cotisations des assurances professionnelles.

C’est le courtier qui se charge de recueillir les informations exigées par l’organisme prêteur et de rassembler toutes les pièces nécessaires à la mise en place de votre dossier.

Informez-vous des frais de mandat dès le premier entretien, car son intervention n’est pas gratuite. Il est par ailleurs important de savoir qu’aucun courtier n’est expert en droit et que ses compétences en matière de gestion patrimoniale sont, sauf à de rares exceptions, quasiment nulles.

C’est pourquoi le passage chez un notaire s’avère particulièrement utile, notamment aux ménages fragilisés par une situation financière difficile et souvent contraints de décider dans l’urgence.

Notre avis : avant d’envisager un rachat de crédits, tentez de négocier un étalement de vos dettes avec vos créanciers. Proposez un plan de remboursement par écrit à chacun d'eux. En cas d’échec, vous pouvez demander l’intervention de la commission de surendettement auprès de la Banque de France.
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