L'ACHAT EN SCI

• SCI de location et de gestion (de biens non meublés): c'est la plus connue.

• SCI  d'attribution : Elle permet d'acquérir un immeuble pour le diviser par fractions aux associés. Elle peut se transformer en copropriété.

• SCI  de construction-vente : ce cadre est plus destiné aux promoteurs qu'aux particuliers.

• SCI de placement immobilier (SCPI)a SCI ne peut en aucun cas avoir un objet commercial et faire appel à l’épargne publique (à l’exception des SCPI).

Sont donc interdits :

•  La location en meublé qui relève du régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

• L’activité consistant à acheter dans le but de revendre qui relève de l’IS (Impôt sur les sociétés).

• Capital social : Il n’y a aucun minimum de capital imposé.

• Valeur des parts sociales : Il faut choisir une valeur facilement divisible.

• Gérance : Il y a lieu de choisir un ou plusieurs gérants, qu’ils soient rémunérés ou non. En contrepartie de son apport chaque associé recevra des parts sociales proportionnellement à son apport.

• Dénomination : lors du choix du nom de la SCI, il est impératif au préalable de vérifier auprès de l’INPI (l’institut national de la propriété intellectuelle) si le nom choisi est disponible.

• Siège social : il n’est pas obligatoire de reporter le choix sur le lieu de l’immeuble

• Durée : la durée maximum de la SCI est de 99 ans, mais aucune durée minimale n’est exigée

• Apports : ils peuvent être constitués en numéraire (somme d’argent), en nature (un bien), en industrie (savoir-faire)

• La nationalité : obligatoirement française si la SCI a son siège social en France

La SCI  permet une gestion souple d’un bien immobilier. Elle permet à plusieurs personnes d’acquérir et de gérer en commun un bien.

Les parts sociales de la SCI sont facilement partageables ou « démenbrables ».Leur transmission est plus avantageuse que la transmission directe du bien, car en générale inférieures à valeur réelle, les emprunts venant en déduction de l’actif social.

Exonération des plus-values : la durée de détention de quinze ans qui permet d’échapper à l’impôt sur les plus-values en cas de revente du bien démarre à la date de création de la SCI et non à la date de l’acquisition du bien. Ainsi même si la SCI vient d’acquérir un bien alors même qu’elle a été crée il y plus de quinze ans, elle sera exonérée d’impôt sur les plus-values en cas de revente des parts sociales.

• Même si un bilan n’est pas exigé il est fortement conseillé de tenir une comptabilité précise et de faire établir un bilan annuel par un expert-comptable. Les comptes de la SCI quant à eux doivent être approuvés en Assemblée générale annuelle.

• Déclaration obligatoire : la SCI doit chaque année remplir une déclaration des résultats de l’année précédente à transmettre à l’administration fiscale (formulaire 2072)

• Responsabilité des associés : les associés sont solidairement responsables des dettes, proportionnellement à leur apport.

• Cession : la revente des parts sociales est moins aisée.

La SCI est dîtes translucide, ce qui implique que les associés sont imposés distinctement, sauf cas particulier ou la société a opté pour l’IS (Impôt sur les Sociétés).

Attention ! Cette option est irrévocable.
Les associés déclareront donc les revenus de la SCI dans le cadre des revenus fonciers.