Accueil > Nature des acheteurs > Acheter en sci
 
 
 
 
 
 

L'achat dans le cadre d'une société civile immobilière

Définition

Société ayant un caractère civil et constituée par deux associés minimum, personnes physiques ou morales.

Objet

L’objet social de la SCI peut être l’acquisition, la gestion ou la location de biens immobiliers. Son cadre juridique est particulièrement adapté pour l'investissement locatif et l'achat d'un bien immobilier avec un enfant mineur.

Les différentes formes

  • SCI de location et de gestion (de biens non meublés) : c'est la plus connue.
  • SCI  d'attribution : elle permet d'acquérir un immeuble pour le diviser par fractions aux associés. Elle peut se transformer en copropriété.
  • SCI  de construction-vente : ce cadre est plus destiné aux promoteurs qu'aux particuliers.
  • Société civile de placement immobilier (SCPI).

Sont interdits :

  • La location en meublé qui relève du régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
  • L’activité consistant à acheter dans le but de revendre qui relève de l’IS (Impôt sur les sociétés).

Elle peut néanmoins revendre un bien qu’elle détient dès lors que cette activité est exceptionnelle.
acheter un bien locatif en sci

Les statuts

Les statuts peuvent être rédigés sous seing privé ou par acte authentique (par un notaire). Il est toutefois préférable de confier la rédaction des statuts de sa SCI  à un notaire qui pourra vous conseiller au mieux, même si la rédaction et l’enregistrement ne posent pas de problèmes particuliers.

Mentions obligatoires

  • Capital social : Il n’y a aucun minimum de capital imposé.
  • Valeur des parts sociales : Il faut choisir une valeur facilement divisible.
  • Gérance : Il y a lieu de choisir un ou plusieurs gérants, qu’ils soient rémunérés ou non. En contrepartie de son apport chaque associé recevra des parts sociales proportionnellement à son apport.
  • Dénomination : lors du choix du nom de la SCI, il est impératif au préalable de vérifier auprès de l’INPI (l’institut national de la propriété intellectuelle) si le nom choisi est disponible.
  • Siège social : il n’est pas obligatoire de reporter le choix sur le lieu de l’immeuble
  • Durée : la durée maximum est de 99 ans, mais aucune durée minimale n’est exigée
  • Apports : ils peuvent être constitués en numéraire (somme d’argent), en nature (un bien), en industrie (savoir-faire)
  • Nationalité : obligatoirement française si la société a son siège social en France

Avantages et inconvénients

Avantages

La SCI offre deux avantages :

  1. Elle permet à plusieurs personnes d’acquérir un bien en commun . 
  2. Elle en facilite la gestion.

Les parts sociales sont facilement partageables ou "démenbrables". Leur transmission est plus avantageuse que la transmission directe du bien, car en générale inférieures à valeur réelle, les emprunts venant en déduction de l’actif social.

Exonération des plus-values : la durée de détention de 15 ans qui permet d’échapper à l’impôt sur les plus-values en cas de revente du bien démarre à la date de création et non à la date de l’acquisition du bien. Ainsi même si la société vient d’acquérir un bien alors même qu’elle a été crée il y plus de 15 ans, elle sera exonérée d’impôt sur les plus-values en cas de revente des parts sociales.
Achat de la residence principale en sci

Inconvénients

Pour les particuliers, la SCI nécessite une gestion plus lourde avec des obligations juridiques, comptables et fiscales, car il s’agit d’une société. Même si un bilan n’est pas exigé il est fortement conseillé de tenir une comptabilité précise et de faire établir un bilan annuel par un expert-comptable. Les comptes doivent être approuvés en Assemblée générale annuelle.

Les associés doivent chaque année remplir une déclaration des résultats de l’année précédente à transmettre à l’administration fiscale (formulaire 2072). Ils sont solidairement responsables des dettes, proportionnellement à leur apport. En cas de cession, la revente des parts sociales est moins aisée.

Fiscalité

La SCI est dîtes translucide, ce qui implique que les associés sont imposés distinctement, sauf cas particulier ou la société a opté pour l’IS (Impôt sur les Sociétés).

Attention : Cette option est irrévocable.

Les associés déclareront donc les revenus locatifs dans le cadre des revenus fonciers.

Cas particulier d'une sci pour la résidence principale

 Il est enfin possible de bénéficier de l'exonération des plus-values immobilières lorsqu'on vend sa résidence principale détenue par une SCI. Une solution intéressante, notamment en cas de familles recomposées. Le conjoint survivant pourra conserver l’usage du bien. C’est la société  qui achète et devient propriétaire du logement. Les associés sont locataires ou occupants à titre gratuit. 

Attention : cette formule entraîne certains inconvénients dont il faut tenir compte : pas de prêt à taux zéro, ni de réduction d’impôts pour les intérêts d’emprunt ou les travaux, les prêts réglementés étant réservés aux personnes physiques.

Vous avez aimé cet article, partagez le !




Suivre Créditassur Google+