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L'échelonnement des paiements dans l'investissement neuf

Définition

L'achat d'un appartement neuf en état futur d'achèvement (VEFA ou à l'état de plan) et la construction d'une maison individuelle donnent lieux au fur et à mesure de l'avancement des travaux à des paiements échelonnés dans le temps en fonction des appels de fonds. Ces versements font l'objet d'un calendrier déterminé à l'avance annexé au contrat préliminaire de réservation ou de construction et correspondent à chaque stade d'évolution du chantier.

En cas de recours à un financement, la banque débloque la somme exigible dès qu'elle reçoit l'appel de fond. Le montant est directement versé au promoteur ou au constructeur.

Chaque décaissement entraîne le paiement d'intérêts intercalaires, le capital n'étant amorti qu'à la fin des travaux lorsque l'intégralité des sommes a été débloquée.
Echelonnement des paiements en vefa

Ce que dit le Code de la Construction et de l'Habitation

L'Article R261-14 du CCH indique clairement les limites et les conditions des appels de fonds dans le cadre d'une vente en VEFA, mais laisse une marge de manoeuvre importante aux constructeurs et aux promoteurs. Il précise également le pourcentage maximum cumulé à chaque étape :

  • Achèvement des fondations : 35%
  • Mise hors eau : 70%
  • Achèvement des travaux : 95% 

Il est à noter que la signature de l'avant-contrat donne lieu au versement d'un acompte dont le montant est réglementé. Celui-ci ne peut excéder 5 % du prix de vente si le logement est livré dans les 12 mois et 2 % si le logement est livré après 1 an. Par ailleurs, aucun acompte ne peut être exigé si la livraison intervient après 24 mois, le solde final de 5 % étant versé le jour de la livraison du logement.

Il est par ailleurs fortement conseillé de vérifier que la fraction d'appel de fonds correspond à l'étape prévue au calendrier de travaux. Comme le maître d'ouvrage n'est pas autorisé à participer aux réunions de chantier, vous devez négocier l'autorisation de vous rendre sur place afin de constater par vous-même que l'avancement est conforme au calendrier établi.

A savoir : déposer une réserve (par exemple pour dépassement du délai de livraison, malfaçon ou non-conformité des prestations) lors de la remise des clés ne dispense pas du paiement du solde. La somme est dans ce cas consignée en attendant que les réserves soient levées.

Pénalités pour retard de paiement

Appels de fonds pour la construction d'une maison individuelle sur plan
La législation plafonne les pénalités en cas de retard de paiement à 1 % mensuel, ce qui correspond à un taux annuel de 12 %. Le contrat peut en outre prévoir une clause de résolution de plein droit pouvant prendre effet un mois après la mise en demeure de payer. Celle-ci a pour objet d'annuler les engagements en cas de manquement des engagements de l'une ou l'autre partie.

Le cas des intérêts intercalaires

Les décaissements successifs ont une conséquence financière qu'il est conseillé d'aborder avec la banque dès l'élaboration du plan de financement. En effet, chaque versement intermédiaire donne lieu au prélèvement d'intérêts intercalaires, l'amortissement étant différé jusqu'au dernier décaissement.
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Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, ou il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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