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Définir l’acquéreur d'un bien immobilier en fonction du statut

Definir l'acquereur bien immobilier en fonction du statut
Les termes de propriétaire, d'indivisaire ou d'associé définissent tour à tour l’acquéreur immobilier suivant le statut qu'il revêt.  
Ce dernier dépend de la situation matrimoniale (régime de la communauté ou de la séparation, pacs, concubinage), mais aussi de la manière dont on acquiert le bien, ce qui amène à considérer l’origine des apports.
Focus sur un statut qui mérite des éclaircissements.

Définition

Personne qui devient propriétaire d’un bien. Dans le cadre d'un projet immobilier, l'acquéreur est celui qui d'un point de vue juridique réalise l'opération. Le processus démarre avec la signature de l'avant-contrat (compromis de vente ou promesse unilatérale) et se termine avec la signature de l'acte authentique chez le notaire.

À noter que l’acquisition peut s’effectuer par d’autres processus, par donation ou succession par exemple.
Acquisition d'un appartement par succession

Les différents statuts du futur propriétaire

Les couples mariés sous le régime de la communauté légale sont propriétaires chacun pour moitié, à condition que le financement n’ait pas pour origine des fonds propres. Dans les autres cas, lorsqu’il y a pluralité d'acheteurs, il est possible d’opter pour le régime de l’indivision ou pour la constitution d’une SCI, chacun étant propriétaire au prorata de son apport.

Pluralité d'acquéreurs

La notion de co-acquéreur implique une approche plus complexe que celle de l'acheteur unique, le choix du statut juridique dépendant de plusieurs facteurs comme :

  • Le régime matrimonial : couple marié, pacsé ou en union libre
  • La nature des apports : fonds propres ou communs
  • La nature du bien acheté : résidence principale ou investissement locatif.

Couple marié sous le régime de la communauté

C’est la situation la plus simple puisque le logement acheté après le mariage est un bien commun. Deux situations sont toutefois à considérer :

  • Le bien immobilier a été financé par des fonds propres représentant plus de 50 % du prix d’acquisition : il est considéré comme appartenant à l’époux majoritaire, le conjoint non attributaire recevant une compensation financière (récompense).
  • En cas de divorce, les époux se retrouvent dans une situation d’indivision. Celle-ci peut devenir complexe si ces derniers ne s’entendent pas.

Autres situations

Dans tous les autres cas de figure, on privilégie le régime de l’indivision qui convient aussi bien aux couples mariés sous le régime de la séparation des biens qu’aux couples pacsés ou vivant en concubinage. Simple à mettre en place, ce dispositif voit ses limites en cas de séparation. C’est pourquoi il vaut mieux prévoir le pire en signant au départ une convention d’indivision.

Notre conseil : prenez rendez-vous avec votre notaire pour discuter du choix le plus judicieux. Il existe peut-être un dispositif plus adapté à votre situation, la tontine par exemple.

Constitution d’une SCI

C’est une solution qui est privilégiée par beaucoup d’investisseurs, car la société civile immobilière permet de contractualiser les accords entre les acquéreurs et d’anticiper sur les éventuelles difficultés en cas de désaccord. Les acheteurs ont la qualité d’associés et deviennent propriétaires du bien en fonction de leurs apports au capital de la SCI. 

Acquisition par succession

La situation de l’acquéreur est plus complexe lorsque le bien est transmis par succession, le statut d’indivision devenant vite intenable quand les héritiers ne s’entendent pas. Là encore, la convention d’indivision permet de s’accorder sur la gestion du bien. 

Par ailleurs, rappelons que la vente requiert l’unanimité. Si aucun accord n’intervient, il convient de s’adresser au tribunal de grande instance, car seul le juge a le pouvoir d’ordonner la vente, à condition que l’intérêt des indivisaires soit en jeu.

Distinction entre les notions d’acquéreur et d'emprunteur

Co acquereur d'un bien immobilier sans etre co emprunteur
Beaucoup de candidats à l'accession confondent la notion de co emprunteur et de co acquéreur

Plusieurs situations peuvent se présenter. On peut  par exemple être deux à emprunter pour acheter un appartement qui ne sera la propriété que d'un seul. D'autre part, il faut savoir que les deux statuts peuvent faire l'objet de regroupements de la part des services fiscaux. 

Prenons l'exemple de deux personnes vivant maritalement. 

  • Monsieur a des revenus conséquents et dispose d'un apport significatif
  • Madame est sans emploi et ne dispose d'aucun capital.

Le couple décide d'acheter sa résidence principale dans le cadre de l’indivision, à hauteur de 50% chacun. Cette situation va créer un important déséquilibre au regard de la situation financière de Madame puisque l’apport personnel et les revenus élevés de Monsieur financent pour une très grande part l’acquisition. 

La répartition des parts est donc susceptible de faire l’objet d’un redressement par le fisc. Pour éviter cet écueil, il est préférable que les quotes-parts de chaque indivisaire soient proportionnels aux apports personnels et aux revenus professionnels.
Avantages a acquerir sa residence principale
Dans notre exemple, pour limiter les risques, il aurait fallu augmenter sensiblement la part de Monsieur (ce qui ne va pas sans créer des problèmes en cas de séparation) ou tout au moins éviter d'utiliser l'apport personnel. Même si Madame ne participe pas directement au remboursement des échéances, le fisc peut considérer qu’elle y concoure indirectement. 

Dans le cas d'un couple marié sous le régime de la communauté légale, le problème ne se pose pas dans la mesure ou tous les biens acquis pendant le mariage appartienne pour moitié à chacun.
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Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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