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Pret immobilier in fine

Calcul de taux et simulation

Le capital n'est pas amorti

Le pret in fine est un pret immobilier spécifique. Son principe est simple : contrairement à un pret amortissable traditionnel dont le principe consiste à rembourser à chaque échéance une part de capital et une part d'intérêts, le pret in fine se rembourse, sur toute la durée uniquement, sur la base des intérêts.

Le coût global du credit sera évidemment plus élevé que sur un pret classique et ce n'est qu'au terme que le bénéficiaire devra rembourser le capital en une seule fois.

La garantie du pret in fine

Assurer un pret in fine
Toutefois, en contrepartie, l'emprunteur devra adosser à l'emprunt (c'est-à-dire affecter), soit un placement déjà existant soit un capital futur obtenu par l'intermédiaire d'une épargne régulière. Ce placement sera destiné à rembourser le capital emprunté au terme du pret.

On parle d'adossement ou de nantissement.

Le schéma le plus utilisé pour la plupart des prets in fine est le cadre de l'assurance-vie. Sachez toutefois que les banquiers exigeront une extrême prudence dans la gestion du placement adossé.
Ils n'accepteront pas que les contrats en question subissent les aléas des marchés financiers. En clair, le contrat mis en garantie du pret in fine devra être investie sur des fonds en euros traditionnels.

Trois méthodes sont généralement utilisées.

  • Un versement unique. Dans ce cas, la banque calculera le montant minimum à mettre en garantie, c'est à dire le montant qui, sur la base d'une hypothèse réaliste, reconstituera le montant initial du pret in fine.
  • Une épargne régulière.
  • Un panachage des deux méthodes, c'est-à-dire un placement et une épargne régulière.

Les avantages de la formule

differe total de remboursement
Le pret in fine est un pret immobilier essentiellement destiné aux opérations immobilières locatives.
En effet, il représente pour l'investisseur désireux d'optimiser son opération un double avantage :

  • Tout d'abord déduire de l'impôt à payer le maximum d'intérêts d'emprunt.
  • Ensuite diminuer l'effort de trésorerie en diminuant le montant de la mensualité puisque le remboursement est limité aux seuls intérêts et à l'assurance-crédit

Régulièrement proposé par les banques, le pret in fine est devenu aujourd'hui l'outil idéal pour les investisseurs locatifs désireux d'optimiser l'impact fiscal.

Le montage technique et fiscal

La constitution d'un dossier de prêt immobilier pour l'investisseur désireux de mettre en place un prêt in fine est plus compliqué que lors d'une demande classique dans le cadre de l'acquisition de la résidence principale.

En effet, tout d'abord l'étude de financement doit s'intégrer dans une étude patrimoniale plus large destinée à mesurer l'impact fiscal de l'opération immobilière.

Ensuite, le montage d'un tel dossier inclu la mise en place du nantissement.

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