Le privilège prêteur de deniers : une garantie immobilière chère que l’hypothèque

Bien qu’elle ne résulte pas d’une obligation légale, la garantie est systématiquement exigée par la banque pour se protéger de l’emprunteur défaillant.
À ce titre, les sûretés réelles, même si elles s’appliquent moins sur les prêts immobiliers que la caution mutuelle, méritent qu’on s’y attarde, notamment le privilège prêteur de deniers, qui s’avère dans bien des cas la solution la plus favorable pour l’emprunteur.

Sommaire

• Définition sûreté réelle
• Sur quels biens s’applique l’IPPD ?
• Calcul du coût
• Formalisme
• Frais de mainlevée
• Analyse comparative des différentes garanties

Définition d’une sûreté réelle

À l’inverse des sûretés personnelles (cautions) qui sont prises sur des personnes, les sûretés réelles représentent un droit pris sur un bien du débiteur. C’est le cas par exemple du gage ou du nantissement et bien sûr du privilège prêteur de deniers et de l’hypothèque conventionnelle, utilisés en garantie d’un prêt immobilier.

L’IPPD confère à l’organisme prêteur une priorité dans l’ordre des créanciers en le faisant passer avant tous ceux qui ne disposent d’aucune garantie (créanciers chirographaires).

Les biens sur lesquels s’applique le privilège prêteur de deniers

Le PPD ne s’applique que sur des biens immobiliers existants. Ainsi, en cas de construction d’une maison individuelle, il ne pourra porter que sur le terrain, le prêt servant à financer la construction devant être couvert par une hypothèque. Il en va de même pour l’achat d’un appartement en VEFA.

Mais le problème se pose également sur les biens anciens lorsque le financement porte sur l’acquisition plus travaux. Si l’emprunteur a recours à un emprunt pour financer la totalité du projet, il devra alors demander une inscription hypothécaire pour garantir le prêt afférant aux travaux.

Calcul du coût de l’IPPD

De la même nature que l’hypothèque conventionnelle, le privilège prêteur de deniers a comme atout de ne pas être soumis à la taxe de publicité foncière (0,71498 % du montant du prêt).

Pour connaître son prix, vous devez calculer d’une part le montant à verser lors de sa mise en place, c’est-à-dire la taxe de sécurité immobilière, les émoluments du notaire et la contribution de sécurité immobilière et d’autre part, les frais de mainlevée en cas de remboursement anticipé.

À noter que l’assiette sur laquelle s’appliquent les taux se limite aux prêts immobiliers servant à financer l’acquisition du bien. Si vous empruntez également pour couvrir des frais annexes (frais de notaire et de garantie) vous devrez compléter avec une inscription hypothécaire.

Notre conseil : les prêts réglementés échappent à la TPF, même en cas d’hypothèque conventionnelle. Ils permettent ainsi de financer à moindre coût les frais annexes (à l’exception du PTZ qui ne peut servir qu’à l’acquisition).

De même, lorsque le financement prend en compte des biens mobiliers, une cuisine intégrée par exemple, l’IPPD ne s’applique que sur la partie immeuble.

Important : sachez que la garantie porte le plus souvent sur le montant du capital emprunté plus les  » accessoires  » qui correspondent aux différents frais que la banque serait amenée à engager en cas de défaillance de l’emprunteur (frais de relance et de contentieux, frais juridiques…). Le montant du privilège est donc généralement supérieur de 5 à 10 % au capital garanti.

La contribution de sécurité immobilière

Elle a remplacé le salaire du conservateur des hypothèques qui percevait alors directement la taxe. Elle est prélevée par les services de la publicité foncière et versée désormais à l’État. Elle s’applique pour toute formalité touchant aux privilèges et hypothèques et se monte à 0,05 % du montant du prêt.

Émoluments du notaire

La mise en place du PPD fait l’objet de 2 types de rémunération : les émoluments proportionnels, calculés par tranche de montant de prêt et les émoluments de formalité, basés sur un tarif fixe.

Émoluments proportionnels

Les émoluments proportionnels pour la mise en place d’une sûreté réelle sont équivalents à 1/3 du barème prévu pour la rédaction de l’acte authentique de vente (barème S1).

Important : les barèmes sont indiqués hors taxes. Il convient de rajouter 20 % au résultat final.

Émoluments de formalité

Il s’agit d’une rémunération fixe correspondant à un nombre d’unités de valeur qui est fonction de la nature de la formalité accomplie. Pour la publication au bureau des hypothèques, le notaire perçoit 43,65 € TTC par bureau de conservation (en général un seul).

Exemple chiffré

Un couple finance l’achat de sa résidence principale à l’aide d’un crédit immobilier de 180 000 € ⁽¹⁾.

• Contribution de sécurité immobilière : 180 000 € * 0,05 % = 90 €
• Calculs émoluments proportionnels :

• Émoluments de formalité : 43,65 €

Le coût de l’inscription du privilège prêteur de deniers se monte ici à 881,54 €.

(1) : on suppose d’une part qu’il s’agit d’un bien ancien et d’autre part que le couple dispose d’un apport suffisant pour régler les frais de notaire et les éventuels travaux.

Un formalisme strict

Le privilège prêteur de deniers doit être authentifié par un notaire. Il est inscrit dans l’acte de vente qui contient toutes les informations relatives au prêt immobilier : objet, montant, mode de remboursement, durée…

Inscription au service de publicité foncière

Comme pour l’hypothèque légale, l’article 2426 du Code civil impose l’inscription du PDD au service de la publicité foncière. La demande est transmise par le notaire à partir de 2 bordereaux certifiés conformes entre eux, auxquels il joint une certification d’identité des parties.

Une fois l’inscription effectuée, les services renvoient l’un des bordereaux au notaire, sur lequel il est indiqué la date et le numéro d’inscription. Elle est alors opposable aux tiers.

À savoir : en cas de pluralité d’emprunts (prêts réglementés en plus du prêt principal par exemple), la banque peut demander une IPPD distincte pour chacun d’eux.

La durée de l’inscription est imposée par la banque et dure en principe jusqu’à un an après le terme du prêt immobilier. À la fin de cette période, le privilège prend fin automatiquement sans aucune formalité ni aucuns frais.

Le rang

Le rang, c’est-à-dire la position dans le classement des créanciers prioritaires est essentielle, puisqu’en cas de défaillance du débiteur, il s’oppose à tous pour déterminer la répartition et l’ordre de règlement de la créance.

La date d’effet

Contrairement à l’hypothèque qui prend rang à la date d’inscription, le privilège prend effet à la date de l’acte de vente. La rétroactivité n’est toutefois effective que si l’inscription s’effectue dans les 2 mois qui suit la signature.

Usage du privilège par le créancier

En cas de défaillance de l’emprunteur et après avoir utilisé tous les recours préalables, comme les courriers de relance et la mise en demeure, la banque peut faire valoir son droit et exiger la saisie du bien et faire procéder à sa vente.

À noter qu’elle peut également demander l’attribution du bien en règlement de la créance, à condition que celui-ci ne constitue pas la résidence principale du débiteur. Dans ce cas, un expert immobilier est désigné soit par accord entre les parties soit par le juge.

Deux situations peuvent alors se présenter :

1. La valeur excède la créance : le surplus est reversé au débiteur si toutes les créances hypothécaires sont purgées.
2. La valeur est inférieure à la créance : le débiteur a toujours une dette envers la banque, mais cette dernière ayant fait valoir son droit devient un créancier ordinaire pour la somme restant à régler.

À savoir : l’exercice du droit s’exerce même en cas de cession de gré à gré. Le notaire chargé de l’acte de vente est tenu de régler prioritairement les créanciers bénéficiant d’une sûreté réelle en fonction du rang qu’ils occupent.

Important : la procédure de saisie supprime tous les droits d’administration du propriétaire.

Frais de mainlevée

En cas de vente du bien avant le terme du prêt, il est nécessaire de demander la mainlevée de l’inscription du privilège. Cet acte est effectué par un notaire qui procède ensuite au remboursement anticipé du prêt ⁽¹⁾.

Cet acte juridique entraîne des frais de radiation qui comprennent :

• Les émoluments proportionnels.
• Les débours, variables suivant les frais avancés par le notaire.
• Un droit fixe d’enregistrement de 25 €.
• La contribution de sécurité immobilière de 0,05 % du capital initial.

À savoir : la radiation est automatique et n’engendre aucuns frais si elle intervient au moins 12 mois après le terme du prêt.

(1) Sauf si vous avez négocié leur gratuité, vous devrez régler des pénalités de remboursement anticipé qui se montent en principe à 3 % du capital restant dû.

Analyse comparative des garanties

Le choix de la garantie bancaire ne repose pas uniquement sur la comparaison du tarif. Il dépend de votre situation personnelle, du rapport de force crée avec le banquier (qui décide au final du type de garantie à mettre en place), du montant emprunté et de la durée de détention du bien.

Les tableaux ci-dessous prouvent que l’IPPD mérite d’être comparée aux tarifs des garanties proposées par les sociétés de caution mutuelle immobilière.

Avantages et inconvénients

Comparaison du coût avec et sans mainlevée

Attention : ces calculs constituent une simple base estimative. Seul le calcul effectué par un notaire du coût d’une sûreté réelle ou par la banque du tarif de caution mutuelle donne un résultat précis.

(1) : les calculs ne tiennent pas compte des débours (frais avancés par le notaire) et autres frais annexes de formalité. Le montant estimatif est généralement plus élevé de 100 à 250 € suivant le cas de figure.
(2) : calcul réalisé avec le barème  » classic  » de CREDIT-LOGEMENT. Il ne tient pas compte de la restitution éventuelle du fond mutuel de garantie restitué au terme du prêt, soit dans l’ordre des tableaux ci-dessus: 657 €, 1 091 € et 1 711 €.
(3) : le nantissement immobilier peut s’opérer sur n’importe quel type de placement : assurance vie, compte-titre, compte à terme, livret… Seule contrainte, les supports doivent être sécurisés.

En conclusion : comme on peut le remarquer, si on ne tient pas compte de la restitution du fond mutuel de garantie (qui n’intervient qu’au terme de l’emprunt) et sans les frais de mainlevée, l’IPPD est plus économique qu’une caution bancaire. Elle présente dans tous les cas, la dépense la plus faible lors de la mise en place du prêt immobilier.

Références règlementaires

• Articles 2377 à 2386 du Code civil sur l’organisation de l’inscription hypothécaire
• Décret n°78-262 du 8 mars 1978 sur la rémunération des officiers ministériels.
• Article 2374 du Code civil sur les privilèges immobiliers