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Garantie du prêt immobilier : l’IPPD moins chère que l’hypothèque ou la caution ?

SOMMAIRE
Bien qu’elle ne résulte pas d’une obligation légale, la garantie est systématiquement exigée par la banque pour se protéger de l’emprunteur défaillant. 
À ce titre, les sûretés réelles, même si elles s’appliquent moins sur les prêts immobiliers que la caution mutuelle, méritent qu’on s’y attarde, notamment le privilège prêteur de deniers, qui s'avère dans bien des cas la solution la plus favorable pour l'emprunteur.
Garantir un emprunt avec une surete reelle

Définition d'une sûreté réelle

À l’inverse des sûretés personnelles (cautions) qui sont prises sur des personnes, les sûretés réelles représentent un droit pris sur un bien du débiteur. C’est le cas par exemple du gage ou du nantissement et bien sûr du privilège prêteur de deniers et de l’hypothèque conventionnelle, utilisés en garantie d’un prêt immobilier.

L’IPPD confère à l’organisme prêteur une priorité dans l’ordre des créanciers en le faisant passer avant tous ceux qui ne disposent d'aucune garantie (créanciers chirographaires).
L'IPPD porte sur des biens immobiliers existants

Les biens sur lesquels s’applique le privilège prêteur de deniers

Le PPD ne s’applique que sur des biens immobiliers existants. Ainsi, en cas de construction d’une maison individuelle, il ne pourra porter que sur le terrain, le prêt servant à financer la construction devant être couvert par une hypothèque. Il en va de même pour l'achat d'un appartement en VEFA.

Mais le problème se pose également sur les biens anciens lorsque le financement porte sur l’acquisition plus travaux. Si l’emprunteur a recours à un emprunt pour financer la totalité du projet, il devra alors demander une inscription hypothécaire pour garantir le prêt afférant aux travaux.

Calcul du coût de l’IPPD

Cout de l'IPPD
De la même nature que l’hypothèque conventionnelle, le privilège prêteur de deniers a comme atout de ne pas être soumis à la taxe de publicité foncière (0,71498 % du montant du prêt). 

Pour connaître son prix, vous devez calculer d’une part le montant à verser lors de sa mise en place, c'est-à-dire la taxe de sécurité immobilière, les émoluments du notaire et la contribution de sécurité immobilière et d’autre part, les frais de mainlevée en cas de remboursement anticipé.

À noter que l’assiette sur laquelle s’appliquent les taux se limite aux prêts immobiliers servant à financer l’acquisition du bien. Si vous empruntez également pour couvrir des frais annexes (frais de notaire et de garantie) vous devrez compléter avec une inscription hypothécaire. 

Notre conseil : les prêts réglementés échappent à la TPF, même en cas d’hypothèque conventionnelle. Ils permettent ainsi de financer à moindre coût les frais annexes (à l’exception du PTZ qui ne peut servir qu’à l’acquisition).

De même, lorsque le financement prend en compte des biens mobiliers, une cuisine intégrée par exemple, l’IPPD ne s’applique que sur la partie immeuble.

Important : sachez que la garantie porte le plus souvent sur le montant du capital emprunté plus les " accessoires " qui correspondent aux différents frais que la banque serait amenée à engager en cas de défaillance de l’emprunteur (frais de relance et de contentieux, frais juridiques…). Le montant du privilège est donc généralement supérieur de 5 à 10 % au capital garanti.
Emoluments de formalite

La contribution de sécurité immobilière

Elle a remplacé le salaire du conservateur des hypothèques qui percevait alors directement la taxe. Elle est prélevée par les services de la publicité foncière et versée désormais à l’État. Elle s’applique pour toute formalité touchant aux privilèges et hypothèques et se monte à 0,05 % du montant du prêt.

Émoluments du notaire

Emoluments proportionnels du notaire
La mise en place du PPD fait l’objet de 2 types de rémunération : les émoluments proportionnels, calculés par tranche de montant de prêt et les émoluments de formalité, basés sur un tarif fixe.

Émoluments proportionnels

Les émoluments proportionnels pour la mise en place d’une sûreté réelle sont équivalents à 1/3 du barème prévu pour la rédaction de l’acte authentique de vente (barème S1).

Tranches de montant de prêt  Barème pour l'acquisitionBarème mise en place sûreté réelle 
 De 0 à 6.500 € 3,945 % 1.315 %
 De 6.500 à 17.000 € 1,627 % 0.542 %
 De 17.000 à 60.000 € 1,085 % 0.362 %
 Au-delà de 60.000 € 0,814 %   0.271 %
Important : les barèmes sont indiqués hors taxes. Il convient de rajouter 20 % au résultat final.
Frais de mainlevee

Émoluments de formalité

Il s’agit d’une rémunération fixe correspondant à un nombre d’unités de valeur qui est fonction de la nature de la formalité accomplie. Pour la publication au bureau des hypothèques, le notaire perçoit 43,65 € TTC par bureau de conservation (en général un seul).

Exemple chiffré

Un couple finance l’achat de sa résidence principale à l’aide d’un crédit immobilier de 180 000 € (1)

  • Contribution de sécurité immobilière : 180 000 € * 0,05 % = 90 €
  • Calculs émoluments proportionnels : 

Tranches Calcul Montant 
 1 6500 € * 1,315 % 85,47 €
 2 (17 000 – 6500) * 0,542 % 56,91 €
 3 (60 000 – 17 000) * 0,362 %  155,66 €
 4 (180 000 – 60 000) * 0,271 % 325,20 €
 Total émoluments proportionnels 623, 24 € HT
 TVA 124, 65 € 
 Total TTC 747,89 €

  • Émoluments de formalité : 43,65 €

Le coût de l’inscription du privilège prêteur de deniers se monte ici à 881,54 €.

(1) : on suppose d’une part qu’il s’agit d’un bien ancien et d’autre part que le couple dispose d’un apport suffisant pour régler les frais de notaire et les éventuels travaux.

Un formalisme strict

Le privilège prêteur de deniers doit être authentifié par un notaire. Il est inscrit dans l’acte de vente qui contient toutes les informations relatives au prêt immobilier : objet, montant, mode de remboursement, durée…

Inscription au service de publicité foncière

Comme pour l’hypothèque légale, l’article 2426 du Code civil impose l’inscription du PDD au service de la publicité foncière. La demande est transmise par le notaire à partir de 2 bordereaux certifiés conformes entre eux, auxquels il joint une certification d’identité des parties.

Une fois l’inscription effectuée, les services renvoient l’un des bordereaux au notaire, sur lequel il est indiqué la date et le numéro d’inscription. Elle est alors opposable aux tiers.

À savoir : en cas de pluralité d’emprunts (prêts réglementés en plus du prêt principal par exemple), la banque peut demander une IPPD distincte pour chacun d’eux. 

La durée de l’inscription est imposée par la banque et dure en principe jusqu’à un an après le terme du prêt immobilier. À la fin de cette période, le privilège prend fin automatiquement sans aucune formalité ni aucuns frais.
Duree de l'inscription

Le rang

Le rang, c'est-à-dire la position dans le classement des créanciers prioritaires est essentielle, puisqu’en cas de défaillance du débiteur, il s’oppose à tous pour déterminer la répartition et l’ordre de règlement de la créance.

La date d’effet

Contrairement à l’hypothèque qui prend rang à la date d'inscription, le privilège prend effet à la date de l’acte de vente. La rétroactivité n’est toutefois effective que si l’inscription s’effectue dans les 2 mois qui suit la signature.

Usage du privilège par le créancier

Saisie du bien par la banque
En cas de défaillance de l’emprunteur et après avoir utilisé tous les recours préalables, comme les courriers de relance et la mise en demeure, la banque peut faire valoir son droit et exiger la saisie du bien et faire procéder à sa vente.

À noter qu’elle peut également demander l’attribution du bien en règlement de la créance, à condition que celui-ci ne constitue pas la résidence principale du débiteur. Dans ce cas, un expert immobilier est désigné soit par accord entre les parties soit par le juge. 

Deux situations peuvent alors se présenter :

  • La valeur excède la créance : le surplus est reversé au débiteur si toutes les créances hypothécaires sont purgées.
  • La valeur est inférieure à la créance : le débiteur a toujours une dette envers la banque, mais cette dernière ayant fait valoir son droit devient un créancier ordinaire pour la somme restant à régler.

À savoir : l’exercice du droit s’exerce même en cas de cession de gré à gré. Le notaire chargé de l’acte de vente est tenu de régler prioritairement les créanciers bénéficiant d’une sûreté réelle en fonction du rang qu’ils occupent.
Important : la procédure de saisie supprime tous les droits d’administration du propriétaire.

Frais de mainlevée

Mainleve IPPD
En cas de vente du bien avant le terme du prêt, il est nécessaire de demander la mainlevée de l’inscription du privilège. Cet acte est effectué par un notaire qui procède ensuite au remboursement anticipé du prêt (1)

Cet acte juridique entraîne des frais de radiation qui comprennent :

  • Les émoluments proportionnels.
  • Les débours, variables suivant les frais avancés par le notaire.
  • Un droit fixe d’enregistrement de 25 €.
  • La contribution de sécurité immobilière de 0,05 % du capital initial.

À savoir : la radiation est automatique et n’engendre aucuns frais si elle intervient au moins 12 mois après le terme du prêt.

Tranches d'assiette Taux applicable 
De 0 à 6 500 €  0,493 %
De 6 500 € à 17 000 € 0,271 %
De 17 000 € à 30 000 €  0,185 %
 Au-delà de 30 000 € 0,136 %
(1) Sauf si vous avez négocié leur gratuité, vous devrez régler des pénalités de remboursement anticipé qui se montent en principe à 3 % du capital restant dû.
Cout de la radiation

Analyse comparative des garanties

Comparaison du privilege preteur de deniers avec l'hypotheque et la caution
Le choix de la garantie bancaire ne repose pas uniquement sur la comparaison du tarif. Il dépend de votre situation personnelle, du rapport de force crée avec le banquier (qui décide au final du type de garantie à mettre en place), du montant emprunté et de la durée de détention du bien. 
Les tableaux ci-dessous prouvent que l'IPPD mérite d'être comparée aux tarifs des garanties proposées par les organismes de caution mutuelle.

Avantages et inconvénients

Garantie Avantages Inconvénients 
Privilège prêteur de deniers Coût moindre que l’hypothèque et meilleur marché que la caution, lorsqu’il n’y a pas de mainlevée.
Ne nécessite aucun accord.
Ne s’applique que sur des biens existants.
Nécessite une mainlevée en cas de remboursement anticipé du prêt.
Hypothèque  Ne nécessite aucun accord.Onéreuse.
Nécessite une mainlevée en cas de remboursement anticipé du prêt.
 Caution personnelle  Acte sous seing privé.
Pas de frais de mainlevée.
Aucuns frais.
Décision grave, le cautionnaire engage ses revenus et son patrimoine personnel. 
Organisme de caution mutuelle (1)Acte sous seing privé.
Pas de frais de mainlevée.
Possibilité de récupérer une partie de la prime (fonds mutuel de garantie avec CREDIT-LOGEMENT).
Choix de la société de caution imposé par la banque.
Nantissement Acte sous seing privé.
Aucuns frais.
Trésorerie bloquée sur une longue durée.
              Impossibilité d’effectuer des arbitrages                                                                                                                                                         
(1) : certaines mutuelles de fonctionnaires (MNH, MGEN, MNM) ont signé des accords avec plusieurs banques et proposent de se porter caution à un tarif plus compétitif que les filiales bancaires.
Cout de l'inscription en privilege de deniers

Comparaison du coût avec et sans mainlevée

 Emprunt de 80 000 €
Garantie Sans mainlevée Avec mainlevée 
IPPD (1) 506 € 753 € 
Hypothèque (1)1 078 €  1 325 €
Caution personnelle 0sans objet
Organisme de caution mutuelle (2) 1 342 €sans objet 
Nantissement 0sans objet
 Emprunt de 150 000 €
Garantie Sans mainlevée Avec mainlevée 
IPPD (1)  768 €1 166 € 
Hypothèque (1) 1 841 €2 238 € 
Caution personnelle 0sans objet
Organisme de caution mutuelle (2)2 055 € sans objet 
Nantissement 0sans objet 
 Emprunt de 250 000 €
Garantie Sans mainlevée Avec mainlevée 
IPPD (1) 1 144 € 1 754 €
Hypothèque (1)2 931 € 3 542 €
Caution personnelle 0sans objet
Organisme de caution mutuelle (2) 2 945 €sans objet 
Nantissement 0sans objet 
Attention : ces calculs constituent une simple base estimative. Seul le calcul effectué par un notaire du coût d'une sûreté réelle ou par la banque du tarif de caution mutuelle donne un résultat précis.

(1) : les calculs ne tiennent pas compte des débours (frais avancés par le notaire) et autres frais annexes de formalité. Le montant estimatif est généralement plus élevé de 100 à 250 € suivant le cas de figure.
(2) : calcul réalisé avec le barème " classic " de CREDIT-LOGEMENT. Il ne tient pas compte de la restitution éventuelle du fond mutuel de garantie restitué au terme du prêt, soit dans l'ordre des tableaux ci-dessus:
  • 657 €
  • 1 091 €
  • 1 711 €
En conclusion : comme on peut le remarquer, si on ne tient pas compte de la restitution du fond mutuel de garantie (qui n'intervient qu'au terme de l'emprunt) et sans les frais de mainlevée, l’IPPD est plus économique qu'une caution bancaire. Elle présente dans tous les cas, la dépense la plus faible lors de la mise en place du prêt immobilier.
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Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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