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Garantir un emprunt immobilier : mode d'emploi

Aucune banque n'est prête à consentir un prêt immobilier sans avoir au pris au préalable un certain nombre de précautions. 

Parmi elles, les garanties liées au prêt immobilier revêtent une grande importance car elles engagent directement votre patrimoine. 

Ce chapitre détaille les différentes formes de garanties possibles. Sachez toutefois que le choix de l'une ou l'autre ne vous revient pas forcément. La banque peut par exemple exiger une hypothèque plutôt que de constituer un dossier pour obtenir une caution mutuelle. Dans d'autres cas, les choix seront guidés par des obligations juridiques. 

Si vous faites construire, vous ne pourrez pas proposer un privilège prêteur de deniers sur la construction, pourtant moins cher que l'inscription hypothécaire.
Choisir entre une caution et une hypotheque

L'hypothèque

Elle fait partie des sûretés réelles. Elle confère à la banque une priorité en cas de défaillance de l'emprunteur et lui permettra de mettre en vente le bien aux enchères. Elle est de moins en moins proposée par les banques qui lui préfère la caution mutuelle. Il faut dire qu'en cas de défaillance de l'emprunteur, sa mise en oeuvre est complexe pour le banquier.

Le privilège prêteur de deniers

Autre sûreté réelle, le privilège prêteur de deniers est une garantie proche de l'hypothèque mais moins onéreuse. Toutefois elle ne peut porter que sur un bien existant ce qui exclut de fait les acquisitions d'appartement en vente future d'achèvement et les constructions de maison individuelle.

Les cautions

La caution mutuelle

Garantir un pret immobilier
La caution d'une société mutuelle est de plus en plus la solution qui est privilégiée par les banques. Elle est apportée par organisme spécialisé qui se substituera à l'emprunteur défaillant pour régler à sa place les échéances de prêt à l'organisme bancaire. Ces sociétés sont souvent l'émanation des banques elles mêmes comme la société Crédit-Logement qui est la plus utilisée.

La caution solidaire

La caution solidaire d'un tiers est parfois utilisée, notamment lorsqu'un parent apporte sa garantie à un enfant dont la situation professionnelle est instable ou les revenus sont insuffisants. Pour le cautionnaire, il s'agit d'une décision importante car son patrimoine sera peut-être mis en jeu en cas de défaillance du cautionné.

Le nantissement d'un placement

Garantie utilisée par les investisseurs, le nantissement est une opération par laquelle l'emprunteur met en garantie la valeur d'un placement (le plus souvent un contrat d'assurance-vie).

Le prêt accordé, souvent un financement de type in fine permet d'optimiser l'aspect fiscal en ne remboursant que les intérêts. Au terme, le capital est remboursé grâce au placement mis en garantie. 
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Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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