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Tous les éléments qui composent le prêt immobilier

Définition

Le crédit immobilier est une opération par laquelle un prêteur met à la disposition d'un emprunteur (personne physique ou morale) une somme d'argent sur une longue durée.

Il est classé en fonction de la nature du bien qu'il finance et de sa durée et entre dans le cadre des crédits à long terme. Une exception cependant avec le prêt relais puisque, malgré sa courte durée (maximum deux ans) ce dernier est bien apparenté à un emprunt immobilier.

Objet

L'utilisation du crédit immobilier est déterminée, c'est-à-dire qu'il ne peut servir qu'à financer l'achat d'un bien immeuble (terrain, appartement, maison, garage...) ou à réaliser des travaux sur un logement déjà détenu.

Il peut être destiné à l'acquisition d'une résidence principale, au financement de travaux (agrandissement, embellissement ou économies d'énergie), à un investissement locatif dans l'ancien ou le neuf (éventuellement dans le cadre d'une opération de défiscalisation) ou à une résidence secondaire.

Les différents prêts pour financer son projet

pret reglemente par l'etat
Il existe une multitude de prêts immobiliers différents qui peuvent concourir à financer l'acquisition.

Les prêts aidés

Le PTZ 2015

Destinés aux primo-accédants et soumis à condition de ressources, le prêt à taux zéro plus permet de financer l'achat de sa résidence principale.

En janvier 2012, le PTZ a été recentré aux acquisitions dans le neuf. Depuis janvier 2013, les deux premières tranches peuvent bénéficier d'un différé total.

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Le PAS

Soumis lui aussi à condition, le PAS est un prêt immobilier conventionné par l'Etat qui permet de financer l'acquisition de sa résidence principale dans le neuf ou dans l'ancien. Bien qu'il ne procure aucun avantage particulier, le prêt à l'accession sociale a l'avantage de permettre à l'acquéreur de bénéficier de l'APL s'il ne dépasse pas le plafond de revenus.

pret pas

Le pass foncier

Ce dispositif a pris fin au 31 décembre 2010

Difficile à mettre en place, compte tenu de son mécanisme un peu complexe, le pass-foncier n'est pas encore proposé par beaucoup d'organismes bancaires malgré sa formule innovante. Ce prêt ne s'applique qu'au neuf (construction de maison individuelle ou achat d'un appartement en V.E.F.A).

Le principe est le suivant : pendant la durée du prêt, vous ne remboursez que la construction. Le terrain est acheté par un organisme désigné par les collecteurs 1% logement. Ce n'est qu'au terme que vous vous en porterez acquéreur et que vous deviendrez propriétaire du foncier.

Une innovation continue

Impact de la duree sur le cout d'assurance
Les banques mettent régulièrement de nouvelles techniques au point et permettent de bénéficier de formules innovantes comme la modulation. 

Cette souplesse permet de modifier la mensualité à la hausse ou à la baisse en cours de contrat.

Lorsque les différents prêts qui concourent au financement du bien s'étalent sur des durées différentes, il est possible d'obtenir de les lisser. 

Cette technique a pour impact de baisser les mensualités et vous permet de gérer au mieux votre budget.

Pareil pour les prêts relais ou de nouvelles offres aujourd'hui font leur apparition avec les crédits achat-revente. Ces dispositifs proposent un seul emprunt pour couvrir le prêt en cours, le crédit relais et le nouveau prêt amortissable.

La protection des emprunteurs

reglementation du credit
En FRANCE, contrairement à beaucoup d'autres pays comme les États-Unis, le crédit immobilier est un prêt très réglementé. Le Code de la consommation vise à assurer à l'emprunteur une véritable protection, notamment en matière d'information.

La Loi Scrivener du 13 juillet 1979 oblige les banques à respecter un certain nombre de règles en matière de publicité. D'autre part, l'offre préalable de prêt fait l'objet d'un formalisme strict. Elle doit être transmise par courrier et reprend toutes les caractéristiques de l'emprunt. L'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours et ne peut renvoyer l'offre signée qu'à partir du 11ème.

Concernant les offres de prêt à taux variable, la Loi Chatel du 03 janvier 2008 oblige tous les organismes prêteurs à annexer un document d'information où figure une simulation mesurant l'impact d'une éventuelle variation du taux sur les mensualités, la durée et le coût.

Les différents éléments du crédit immobilier

reglementation du credit immobilier

Le montant

Il est défini dès le départ. et figure dans l'offre préalable remise à l'emprunteur. La procédure étant très réglementée, le montant défini dans l'offre est précisément celui qui sera transmis au notaire lors de l'acte authentique.

La durée

Le choix de la durée d’un crédit immobilier est déterminant pour le montant de l’échéance.

À l’heure actuelle, la durée tend à s’allonger du fait de la flambée des prix. Ainsi, il est de plus en plus fréquent de voir les banques proposer des durées de 30 ans et plus pour alléger la mensualité de leur client.

Les Anglo-Saxons sont eux partisans des durées longues et n'hésitent pas à emprunter sur 40 ou 50 ans. L'objectif est double: préparer sa retraite et éviter d'avoir une mensualité trop élevé. Peu importe si le coût du crédit est au final élevé.

Le taux

Autre élément essentiel, le taux d'intérêt comme la durée va déterminer l'échéance. Il peut être fixe ou variable. Dans les deux cas, vous payerez les intérêts qui correspondent à la rémunération de la banque.

Le taux variable

Opter pour un taux variable (ou révisable) comporte un risque, mais peut vous aussi vous permettre de bénéficier d'une baisse si l'indice de référence venait lui-même à descendre. L'indice retenu est en général l'Euribor qui subit les variations des marchés financiers.

En tout état de cause, il est préférable de prendre un maximum de précautions et de parfaitement se renseigner avant d'opter pour ce type de prêt dont vous ne connaitrez le coût qu'au terme.

Sachez également que les différentes propositions des banques comportent des mécanismes de sécurisation comme le cap (hausse maximum du prêt) et permettent de répercuter l'éventuelle hausse sur la durée et non de la mensualité.

Le taux fixe

Le taux ne varie pas pendant toute la durée. Vous connaissez dès le départ la mensualité et le coût total de l'opération, mais il ne vous permet pas de bénéficier automatiquement des baisses éventuelles.
Comparer deux propositions de pret immo

Le taux effectif global

Le taux effectif global est un indicateur qui tient compte de tous les frais engendrés par le crédit immobilier comme :

  • Les intérêts 
  • L'assurance 
  • Les frais de dossier 
  • Les frais de garantie. 

C'est l'indice de comparaison le plus objectif car il permet de d'étudier de manière pertinente les différentes propositions des banques.

Les intérêts

C'est l'élément qui impacte le plus votre emprunt. Les intérêts correspondent à la rémunération de la banque et dépendent de la durée choisie et du taux négocié avec l'organisme prêteur.

Sachez que les prêts in fine n'amortissement pas le capital avant le terme. Vous ne remboursez que les intérêts chaque mois. Ils sont destinés principalement aux investisseurs et permettent des montages qui optimisent l'aspect fiscal.

Les garanties

L'organisme prêteur exigera de prendre, en contrepartie du prêt accordé, une garantie sur le bien. Cela peut être une sûreté réelle (hypothèque, privilège prêteur de deniers), une caution mutuelle ou privée ou bien le nantissement d'un contrat de placement.

L'assurance emprunteur

choisir son contrat d'assurance emprunteur
L'organisme prêteur exige dans tous les cas qu'une assurance soit souscrite pour garantir l'emprunteur.

Elle  devra couvrir les risques suivant:

  • Le décès
  • La perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA)
  • L'incapacité permanente totale (IPT)
  • L'incapacité temporaire de travail (ITT)

D'autres garanties sont optionnelles comme la garantie perte d'emploi.

Sachez que vous n'êtes pas obligé de souscrire au contrat groupe de la banque et que vous avez la possibilité de prendre une assurance extérieure (délégation). Toutefois, cette pratique n'est pas toujours rendue possible par l'organisme prêteur.

L'apport personnel

C'est la part finançant le bien qui provient des fonds propres de l'emprunteur. Il est généralement constitué par l'épargne acquise.

Certains prêts sont constitutifs de l'apport personnel comme les prêts aidés par l'Etat (prêt à taux zéro), le prêt fonctionnaire, le prêt épargne logement et le prêt employeur.

Le montage du dossier

montage d'un dossier de credit
Pour obtenir votre crédit immobilier, il faudra accomplir un certain nombre de formalités. Vous devrez monter un dossier complet et réunir un certain nombre de pièces comme les derniers relevés bancaires, les derniers relevés de compte, une pièce d'identité, le justificatif de votre apport personnel, votre dernier avis d'imposition et le compromis de vente.

Une fois que votre dossier est complet, il est transmis au service des engagements qui décide de la suite à donner. Si la réponse est favorable, vous recevrez une offre de prêt. 

Le décaissement des fonds s'effectuera le jour de l'acte authentique chez le notaire.

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