LE CREDIT IMMOBILIER

Le credit immobilier est une opération par laquelle un prêteur met à la disposition d'un emprunteur (personne physique ou morale) une somme d'argent sur une longue durée.

Il est classé en fonction de la nature du bien qu'il finance et de sa durée et entre dans le cadre des crédits à long terme. Une exception cependant avec le prêt relais puisque, malgré sa courte durée (maximum deux ans) ce dernier est bien apparenté à un emprunt immobilier.

L'utilisation du credit immobilier est déterminée, c'est-à-dire qu'il ne peut servir qu'à financer un achat immobilier (terrain, appartement, maison, garage...) ou à réaliser des travaux sur un bien déjà détenu.

Il peut ainsi être destiné à l'acquisition d'une résidence principale, au financement de travaux (agrandissement, embellissement ou économies d'énergie), à un investissement locatif dans l'ancien ou le neuf (éventuellement dans le cadre d'une opération de défiscalisation) ou à une résidence secondaire.

Il existe une multitude de prêts immobiliers différents qui peuvent concourir à financer l'acquisition.

Destinés aux primo-accédants et soumis à condition de ressources, le prêt à taux zéro plus permet de financer l'achat de sa résidence principale.
Depuis janvier 2012, le PTZ est réservé à l'acquition dans le neuf (avec ou sans la norme BBC).

Soumis lui aussi à condition, le prêt à l'accession sociale permet de financer l'acquisition de sa résidence principale dans le neuf ou dans l'ancien toute personne qui ne dépasse un certain montant de revenus.

Difficile à mettre en place, compte tenu de son mécanisme un peu complexe, le pass-foncier n'est pas encore proposé par beaucoup d'organismes bancaires malgré sa formule innovante. Ce prêt ne s'applique qu'au neuf (construction de maison individuelle ou achat d'un appartement en V.E.F.A).

Le principe est le suivant : pendant la durée du prêt, vous ne remboursez que la construction. Le terrain est acheté par un organisme désigné par les collecteurs 1% logement. Ce n'est qu'au terme que vous vous en porterez acquéreur et que vous deviendrez propriétaire du foncier.

Ce dispositif a pris fin au 31 décembre 2010

Les banques mettent régulièrement de nouvelles techniques au point et vous permettent de bénéficier de formules innovantes comme la modulation. Cette souplesse vous permet de modifier la mensualité à la hausse ou à la baisse en cours de contrat.

Lorsque les différents prêts du plan de financement ont des durées différentes, il est possible d'obtenir un prêt « lissé ». Cette technique permet de regrouper les mensualités pour en obtenir une seule globale et permettre ainsi de gérer au mieux votre budget.

Pareil pour les prêts relais ou de nouvelles offres aujourd'hui font leur appartition avec les crédits achat-revente. Ce dispositif propose une seule ligne de crédit pour financer le nouveau bien.

En FRANCE, contrairement à beaucoup d'autres pays comme les États-Unis, le credit immobilier est un prêt très réglementé. Le Code de la consommation vise à assurer à l'emprunteur une véritable protection notamment sur l'information donnée par les organismes qui les distribuent.

La loi Scrivenner du 13 juillet 1979 oblige les banques à respecter un certain nombre de règles notamment en matière de publicité.

L'offre préalable de prêt fait également partie des mesures de la Loi Scrivenner. Elle est établie par la banque et doit reprendre tous les éléments du crédit et toutes les conditions qui ont été négociées.

Concernant les offres de prêt à taux variable, la Loi Chatel du 03 janvier 2008 oblige tous les organismes prêteurs à annexer un document d'information où figure une simulation mesurant l'impact d'une éventuelle variation du taux sur les mensualités, la durée et le coût.

Il est défini dès le départ. et figure dans l'offre préalable de prêt remise à l'emprunteur. La procédure étant très réglementée, le montant défini dans l'offre est précisémment celui qui sera transmis au notaire lors de l'acte authentique.

Le choix de la durée d’un credit immobilier est déterminant pour le montant de l’échéance.

À l’heure actuelle, la durée tend à s’allonger du fait de la flambée des prix . Ainsi, il est de plus en plus fréquent de voir les banques proposer des durées de 30 ans et plus pour alléger la mensualité de leur client.

Les Anglos-Saxons sont eux partisans des durées longues et n'hésitent pas à emprunter sur 40 ou 50 ans. L'objectif est double: préparer sa retraite et éviter d'avoir une mensualité trop élevé. Peu importe si le coût du crédit est au final élevé.

Autre élément essentiel, le taux d'intérêt comme la durée va déterminer l'échéance. Il peut être fixe ou variable.
Dans les deux cas, vous payerez les intérêts qui correspondent à la rémunération de la banque.

Opter pour un taux variable ou révisable comporte un risque, mais peut vous aussi vous permettre de bénéficier d'une baisse si l'indice de référence venait lui-même à descendre. L'indice retenu est en général l'Euribor qui subit les variations des marchés financiers.

En tout état de cause, il est préférable de prendre un maximum de précautions et de parfaitement se renseigner avant d'opter pour ce type de prêt dont vous ne connaitrez le coût qu'au terme.

Sachez également que les différentes propositions des banques comportent des mécanismes de sécurisation comme le cap (hausse maximum du prêt) et permettent de répercuter l'éventuelle hausse sur la durée et non de la mensualité.

C'est un prêt dont le taux ne varie pas pendant toute la durée. Vous connaissez dès le départ le coût total, mais il ne vous permet pas de bénéficier automatiquement des baisses éventuelles des taux.

Le taux effectif global est un autre indicateur qui tient compte de tous les frais engendrés par le crédit immobilier comme les intérêts, l'assurance crédit, les frais de dossier et les frais de garantie. C'est l'élément principal qui permet de comparer de manière pertinente les différentes propositions des banques.

C'est le coût principal. Les intérêts correspondent à la rémunération de la banque et dépendent de la durée choisie et du taux d'intérêt négocié avec l'organisme prêteur.

Sachez que les prêts in fine fonctionnent différemment, car le capital n'est pas amorti avant le terme. Vous ne remboursez que les intérêts chaque mois. Ils sont destinés principalement aux investisseurs et permettent des montages qui optimisent l'aspect fiscal.

L'organisme prêteur exigera de prendre, en contrepartie du prêt accordé, une garantie sur le bien. Cela peut être une hypothèque, un privilège prêteur de deniers ou une caution.

L'organisme prêteur exige dans tous les cas qu'une assurance crédit soit souscrite pour garantir l'emprunteur.

Les différentes garanties que vous devez souscrire sont :

C'est la part finançant le bien qui provient des fonds propres de l'emprunteur. Il est généralement constitué par l'épargne acquise.

Certains prêts sont constitutifs de l'apport personnel comme les prêts aidés par l'Etat (prêt à taux zéro), le prêt fonctionnaire, le prêt épargne logement et le prêt employeur.

Pour obtenir votre crédit immobilier, il faudra accomplir un certain nombre de formalités. Vous devrez monter un dossier complet et réunir un certain nombre de pièces comme les derniers relevés bancaires, les derniers relevés de compte, une pièce d'identité, le justificatif de votre apport personnel, votre dernier avis d'imposition et le compromis de vente.

Une fois complet votre dossier ira au service des engagements qui décidera de la suite à donner.
Si celle-ci est favorable, vous recevrez une offre de prêt qui reprendra tous les éléments de l'emprunt. Vous devrez respecter un délai de 10 jours avant de signer cette offre dont la durée de validité est d'un mois.

Le décaissement des fonds s'effectuera le jour de l'acte authentique chez le notaire.