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Vendre un bien immobilier avec faculté de rachat

Peu connue, la faculté de réméré est parfois utilisée par les personnes qui connaissent de graves difficultés financières. Elle offre aux propriétaires d'un bien une solution alternative à la procédure de surendettement et au rachat de crédits.

Définition

La faculté de réméré permet au vendeur d'inclure une clause dans l'acte authentique lui offrant la possibilité de revenir sur son consentement. Elle s’exerce à un prix déterminé et sur une période maximale de 5 ans. Elle est régie par l'Article 1659 à 1671 du Code civil. 

Elle offre des similitudes avec le gage et autres contrats pignoratifs (1) et peut être considérée comme une forme de portage immobilier.

(1) : qui concerne toutes les opérations incluant une possibilité de rachat (à temps ou à perpétuité).

Comment ça marche ?

fonctionnement de la vente immobiliere a remere
Vous pouvez organiser vous-même la vente en réméré de votre bien immobilier. C'est d'ailleurs le cas lorsque l'opération est réalisée avec le concours d'un membre de sa famille. Ce dernier peut ainsi venir en aide à un proche tout en bénéficiant de solides garanties de remboursement.

Dans le cas contraire, il vous faudra trouver un acheteur intéressé pour investir sur court ou moyen terme. Nul doute que vous aurez alors besoin d'une aide extérieure.
 
Entre agents immobiliers, cabinets de courtage spécialisés et autres organismes de restructuration de dettes, à vous de sélectionner l'intérmédiaire capable de faire le meilleur montage financier et de trouver un acquéreur.

Sachez que, malgré la rareté des actes incluant une faculté de réméré, l’opération présente des avantages susceptibles d’intéresser bon nombre d’investisseurs avertis.

C'est le notaire qui se charge de rédiger la clause de réméré qui fera partie intégrante de l'acte de vente.

Notre conseil : prenez contact avec votre notaire avant même de commencer les recherches. Ses conseils vous aideront à mener à bien les discussions avec les différents intermédiaires.

Conditions concernant le bien immobilier

Le prix d'achat correspond en général à 60 ou 70% de la valeur du logement. Avant d'envisager un tel montage, assurez vous que le bien est susceptible d'intéresser un investisseur. En effet ce dernier va devoir envisager tous les cas de figure et notamment celui où le vendeur ne retrouve pas la capacité de racheter son bien. C'est la raison pour laquelle le prix de départ est toujours inférieure à la valeur estimée en cas de revente.

Dans tous les cas, une expertise immobilière permettra de vérifier que le prix convenu (valeur du bien moins la décote) n'est pas trop élevé par rapport aux prix pratiqués par le marché.

Important pour l’acquéreur : si le bien est grevé d'une inscription hypothécaire, prévoyez une clause suspensive de purge hypothécaire dans le compromis de vente afin de vous assurer que le prix d'achat est suffisant pour purger toutes les hypothèques.

Les différentes étapes de l'opération

Simuler le resultat

Etablir une simulation financière

Côté acheteur

Faites réaliser par un professionnel une simulation prenant en compte tous les aspects de l'investissement : 

  • Solvabilité du vendeur
  • Impact fiscal
  • Rendement net de l'opération. 

Assurez-vous que votre intermédiaire possède les connaissances fiscales et financières pour mener à bien sa mission. Il pourra par exemple vous proposer des financements qui permettront d'optimiser le résultat fiscal de l'opération comme le prêt in fine.

Il est rare toutefois que les agents immobiliers ou les courtiers spécialisés dans la restructuration aient cette expertise. Ce ne sont ni des fiscalistes ni des conseillers financiers. Leur approche risque d’être incomplète ce qui ne permettra pas d'avoir une vue d'ensemble sur les résultats potentiels. 

Notre conseil : si vos connaissances de vous permettent pas de faire vous-même une simulation complète, établissez un budget locatif rigoureux ou faites appel à un notaire ou un avocat fiscaliste pour vous conseiller et valider l’opération.

Côté vendeur

Profitez qu’un professionnel réalise une étude financière sur la faisabilité de l'opération pour faire établir un bilan patrimonial qui vous permettra d’avoir une vision globale de votre situation. L'étude devra déterminer si vendre son logement en réméré constitue une solution satisfaisante et faire apparaître clairement tous les frais et inconvénients de l’opération. 

Il est d’autre part indispensable de comparer les résultats obtenus avec d’autres formules comme le rachat de crédits ou le recours à la commission de surendettement de la Banque de France. 
Avantages pour l'acheteur

Rédiger un avant-contrat

Clause de rachat dans un compromis de vente

La promesse unilatérale

Même s'il est possible de signer directement un compromis de vente comme pour n’importe quelle transaction classique, il est fréquent qu’une première proposition soit transmise via l'établissement chargé de mener à bien l'opération. Elle peut être établie à l'initiative de l'acheteur (promesse d'achat) ou à l'initiative du vendeur (promesse de vente). Dans les deux cas, le formalisme de la promesse unilatérale doit être respecté.

Très important : la faculté de réméré doit être insérée dans la promesse. Dans le cas contraire, l’acquéreur ne serait pas contraint d’insérer la faculté de réméré lors de l’acte de vente.

Le compromis de vente

Même si une promesse unilatérale a été signée, les deux parties doivent rédiger un compromis de vente. A ce stade, nous vous conseillons de faire intervenir un notaire afin de vous assurer de la parfaite rédaction de la clause de revente. De plus, dans le cas où le vendeur continue à occuper le logement, le compromis de vente devra préciser que les parties s’engagent à remplir une convention d'occupation.

À noter : l'acquéreur dispose d'un délai de rétractation de 7 jours à compter du lendemain de la notification par la poste.

Les diagnostics immobiliers

Là encore, la vente immobilière avec pacte de rachat ne diffère pas de la vente classique. La réglementation liée au DTT (dossier de diagnostic technique) s'applique à un logement ancien en fonction de son ancienneté et de ses équipements.

Financer l'achat d'un bien en réméré

Obtenir un prêt immobilier pour financer une opération immobilière en réméré ne présente pas de difficulté particulière. Elle permet même d’offrir de meilleures garanties à la banque puisque le bien a été déprécié de 30 ou 40 % de sa valeur

Pensez à négocier la clause de remboursement anticipé puisque le vendeur risque de faire jouer l’option à tout moment et dans tous les cas dans un délai maximum de 5 années ou à emprunter sur une durée courte.

Notre conseil : si la banque refuse de supprimer les frais de remboursement anticipé, proposez à votre conseiller de limiter la gratuité des pénalités au seul cas de levée d'option de rachat par le vendeur. Cela exclura toutes les autres situations, y compris le rachat du prêt par la concurrence.

Signer l'acte de vente

Le notaire intégrera dans l’acte authentique la clause fixant les conditions par lesquelles le vendeur pourra exercer sa faculté de rachat. Elle comportera notamment le prix et précisera la durée maximum (qui ne peut excéder 5 ans). 
Financer un bien immobilier en remere
Chaque partie devra régler les charges et les impôts qui lui incombe comme c’est le cas dans n'importe quelle transaction immobilière. Si le vendeur continue à occuper le logement, il prendra en charge les différentes charges locatives et les dépenses courantes qui sont prévues dans la convention d'occupation ainsi que la taxe d'habitation. L'acquéreur devra quant à lui déclarer les revenus versés dans le cadre de la convention d'occupation et s'acquitter de la taxe foncière. 

Les réparations et les éventuels travaux devront faire l'objet d'accords spécifiques entre les parties.

Occupation du logement par le vendeur

Lorsque le vendeur souhaite continuer à occuper le logement vendu -ce qui est habituellement le cas lorsqu'il s'agit de la vente de la résidence principale- les parties doit signer une convention d'occupation précaire afin de définir les conditions par lesquelles l'occupant pourra disposer du logement et qui fixera l'indemnité d'occupation ainsi que le terme de la convention qui correspond généralement à celui prévu dans le pacte de rachat. Pensez également à établir un état des lieux contradictoires comme c'est le cas pour toutes les locations.

Notre conseil : prévoyez une clause de sortie anticipée dans le cas où le vendeur n'exerce pas sa faculté de rachat.

Exemple chiffré

Avantages de la vente avec pacte de rachat

Situation avant l'opération

Monsieur D connaît une situation financière difficile avec un taux d'endettement élevé et des dettes accumulées sur plusieurs années qu'il est dans l’incapacité d'honorer :

  • Capital restant dû sur le prêt immobilier de la résidence principale : 110 000 €
  • Total des crédits à la consommation : 20 000 €
  • Dettes diverses : 6 000 €
  • Découvert bancaire : 3 000 €

Une expertise immobilière a fixé la valeur réelle du bien à 220 000 €.

Après réflexion, il entreprend de vendre son logement avec faculté de réméré afin de régler l'ensemble de ses dettes et se donner le temps de reconstituer une trésorerie. 

Un compromis avec pacte de rachat est signé avec un acquéreur avec une décote de 30 % de la valeur expertisée soit 154 000 €. Le vendeur réglera en plus les frais de notaire de 8,3 % du prix de vente soit 12 700 €.

Les parties s’accordent sur le montant de la faculté de rachat sur la base du prix de vente majoré des frais de notaire plus une marge de 10 000 € et fixent le délai maximum à 3 ans.
Fixer le prix de rachat

Situation après l'opération

Le notaire transmet le solde de la vente à Monsieur D (après retenue d’une somme correspondant au montant du capital restant dû). On imagine dans notre exemple qu'il n'y a pas eu d'hypothèque. Le vendeur perçoit donc un capital de :

154 000 € - 110 000 € = 44 000 €

Cette somme va lui permettre de solder l'ensemble des prêts à la consommation et les dettes courantes. Monsieur D bénéficiera en outre d'une trésorerie équivalente à :

44 000 € - [ 20 000 € + 6 000 € + 3 000 €] = 15 000 €

Cette somme pourra constituer un apport personnel afin de faciliter l'obtention d'un prêt immobilier pour racheter son logement.

Cas particuliers

Cas particulier de la revente par l'acquéreur

Le pacte de rachat signé entre l'acheteur et le vendeur concerne uniquement la faculté par laquelle le vendeur peut reprendre possession de son bien. Il ne peut empêcher l'acquéreur de revendre lui-même le bien. Dans ce cas, la faculté de réméré s'étendra au second acquéreur, même si l’acte de vente n'en fait pas mention.

Succession

En cas de décès de l’une des parties, le pacte s'étendra aux héritiers. Ceux du vendeur sont toutefois limités dans leur faculté à la part dont ils deviennent bénéficiaire.

Terrain agricole

Cette faculté est parfois ajoutée par les bailleurs sociaux lors de la vente de logement HLM dans le but de renforcer leur dispositif anti-spéculatif, notamment lorsque les communes consentent des remises de prix importantes. Elle peut alors se coupler avec un pacte de préférence 

Logements HLM

Si le pacte porte sur la vente d'un terrain non constructible elle est soumise comme c'est le cas pour tous les terrains agricoles au droit de préemption par la SAFER. Si cette dernière décide de préempter le bien, c'est-à-dire de se porter acquéreur, la faculté de rachat est alors transmise et pourra s'exercer à son encontre.

Le rachat du bien

La procédure liée au rachat du logement ne nécessite aucun formalisme particulier. Le vendeur spécifie par voie recommandée à l'acquéreur son intention de faire jouer son droit de rachat, aux conditions prévues par contrat. À la signature de l'acte authentique, le vendeur redevient propriétaire de son logement.

Détermination du prix d'achat

La somme qui reviendra à l'acquéreur résultera de l'opération suivante :

Prix d'achat - [capital restant dû des prêts immobiliers en cours + Mainlevée d'hypothèque]

Le prix qui permettra au vendeur de racheter son bien est librement fixé entre les parties. Il comprend généralement :

  • Le prix d'achat
  • Les frais de notaires
  • Les éventuels frais engagés dans la période 
  • Une marge rémunérant le risque de l'investisseur. Il n'est pas rare que celle-ci atteigne 20% du prix d'achat.
La redaction du pacte

Et si le vendeur ne fait pas jouer la clause ?

La décision de ne pas exercer son droit dans les délais prévus est irrévocable. L'investisseur garde alors la propriété du bien. Ce dernier réalise une bonne opération en achetant un bien immobilier à un prix largement en dessous de sa valeur réelle. Il pourra soit revendre le bien en réalisant une belle plus-value soit le conserver et continuer à percevoir des revenus locatifs.

Le risque de rescision pour lésion

Lorsque le prix de vente est inférieur de 7/12e de la valeur du bien, le vendeur dispose d'un délai de 2 ans pour intenter une action "en rescision" et annuler la vente. (Article 1674 du Code civil). Même si le vendeur a conscience que dans le cadre d'une vente immobilière en réméré le prix est volontairement plus bas que celui du marché, rien ne dit que ce dernier ne sera pas tenté d'annuler la transaction si ses moyens ne lui permettent pas de faire jouer sa faculté de rachat. 

Notre conseil : pour éviter le risque de rescision pour lésion, il est conseillé de faire effectuer une expertise du bien afin de déterminer sa valeur réelle et d’éviter de fixer un prix inférieur à 7/12e du prix expertisé soit 60 %.
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Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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