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Déterminez votre plus-value immobilière

L'évolution de la fiscalité liée aux investissements immobiliers ne cesse d'évoluer au gré des lois de finances, comme les derniers changements sur la taxation sur la plus value immobilière en vigueur depuis septembre 2014 et l'exonération de l'impôt après 22 années de détention d'un bien. 
Dans un environnement fiscal complexe, il devient ainsi de plus en plus difficile pour l'investisseur de se projeter vers l'avenir 
Voici un dossier complet pour vous guider dans le calcul de la plus value nette imposable et vous aider à estimer l'impôt et les prélèvements sociaux à payer.

Sommaire

Les biens imposables

Il s'agit :

  1. des biens immobiliers détenus par un particulier résident en France : appartement, maison, terrain à bâtir ou non,  acquis à titre onéreux ou transmis par donation ou succession ainsi que dans le cadre d'une SCI (1).
  2. des droits réels : servitudes, mitoyenneté...
  3. des terres agricoles utilisées pour l'exploitation, mais conservées à titre privé.

(1) : hormis les sociétés civiles immobilières soumises à l'IS.

Vente d'un bien détenu en indivision

Les biens détenus dans le cadre de l'indivision et vendus à une tierce personne sont toujours imposables. C'est très souvent le cas des couples de concubins qui détiennent un bien locatif et décident ensemble de le vendre. Toutefois, la cession entre coindivisaires n'est imposable que si elle donne lieu au versement d'une soulte. Il en va de même dans une succession lorsque le partage entre héritiers ne donne lieu à aucune compensation.

Echange de bien

L'échange de biens immobiliers est assimilé à n'importe quelle transaction immobilière, car à quelques rares exceptions près, l'administration fiscale considère qu'il s'agit de 2 opérations successives nécessitant d'ailleurs deux actes authentiques :

  1. Une opération de vente
  2. Une opération d'achat.
Exoneration de la plus-value immobiliere

Paiement d'une prestation compensatoire à l'aide d'un bien propre

Lorsque la dissolution de la communauté défavorise l'un des époux, le juge peut décider du paiement d'une prestation compensatoire pour rééquilibrer le niveau de vie du conjoint défavorisé. Si le capital versé est constitué d'un bien immobilier propre (non appartenant à la communauté), la plus-value éventuelle sera soumise à l'impôt, le fisc considérant que le bien aurait pu être tout aussi bien vendu pour permettre le paiement en numéraire de la prestation. 

Cas d'exonération

Résidence principale

Il s'agit du logement dans lequel vous vivez de manière habituelle ainsi que l'ensemble des annexes qui s'y rattachent. En cas de double résidence, le logement qui est retenu par l'administration fiscale est celui qui bénéficie d'abattements sur la taxe d'habitation.

La question des dépendances

Les dépendances sont exonérées si elles forment un tout avec la résidence principale et à condition qu'elles soient cédées en même temps. Il peut s'agir :

  • De bâtiments habituellement utilisés par le propriétaire : garage (1), parking, grange...
  • Des voies d'accès.
  • Des terrains attenants, quels que soient leurs surfaces, à l'exception des terrains à bâtir vendus comme tels.

(1) : à condition qu'il soit distant de moins d'un kilomètre du logement.

Cas d'un logement de fonction

Le logement de fonction constitue la résidence principale d'un point de vue fiscal, même si elle est très peu utilisée. Il est toutefois admis que lorsque les autres membres de la famille occupent habituellement une autre habitation, cette dernière peut être considérée comme le logement principal.

Bien immobilier utilisé en partie à titre professionnel

De nombreux entrepreneurs exercent leur activité professionnelle à domicile. L'administration considère que l'exonération est acquise dans les 2 cas suivants :

  1. La totalité de la résidence principale est affectée à usage d'habitation et ne sert que de domiciliation à l'entreprise.
  2. L'exercice de l'activité ne nécessite aucune installation ou d'aménagement particulier rendant impropre une partie de l'habitation à l'usage habituel d'une résidence principale.

En revanche, si le bien est considéré en partie comme un local professionnel, il convient de scinder en deux le prix de vente. Seule la plue value réalisée sur l'habitation sera alors exonérée.

Bien démembré

La vente d'un bien immobilier démembré s'apprécie comme pour un bien détenu en pleine propriété.

  • La plus-value afférente à l'usufruitier est exonérée à condition qu'elle constitue sa résidence principale au moment de la vente. Son montant s'apprécie à la valeur donnée à l'usufruit au jour de la cession.
  • Celle concernant la nue-propriété ne bénéficie d'aucune exonération, sauf si le nue-propriétaire réside avec l'usufruitier. On entre alors dans le cas de la résidence principale.

SCI

Même si le cas est plutôt rare, il est possible d'acquérir sa résidence principale dans le cadre d'une SCI. Les règles d'exonération s'appliquent comme vue précédemment. Chaque associé est exonéré pour la part de plus value qui lui revient.

Le logement n'est plus occupé par le vendeur

La qualité de résidence principale s'apprécie au jour de la cession. Si au jour de la vente, le vendeur n'occupe plus le logement, la plus value devient imposable. Certaines souplesses existent toutefois : 

  • Le vendeur ne quitte le logement qu'au moment de la vente (mutation par exemple), le délai d'inoccupation considéré normal étant apprécié au cas par cas par l'administration. 
  • Le compromis fait état d'une mise à disposition anticipée au futur acquéreur. (Convention d'occupation temporaire). 
  • L'un des époux quitte le logement. C'est le cas par exemple lors d'une procédure de divorce ou de la séparation d'un couple pacsé.
  • Le vendeur réside dans une maison de retraite ou dans un foyer pour handicapé et son revenu fiscal de référence ne dépasse pas 25 000 €.

Bon à savoir : un délai d'inoccupation d'un an est souvent donné comme délai maximum. 

Cessions inférieures à 15 000 €

Les ventes dont le montant ne dépasse pas 15 000 € ne sont pas imposables. Il est à noter que les cessions s'apprécient par opération. Ainsi, il est possible de procéder à plusieurs opérations dont le montant cumulé dépasse 15 000 euros sans avoir à payer d'impôt.

Première cession

La première cession n'est pas imposable, même lorsque le bien ne constitue pas la résidence principale à la double condition :

  1. Que vous n'ayez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 dernières années
  2. Que vous utilisiez le produit de la vente pour acheter un bien que vous occuperez à titre de logement principal dans les deux ans qui suivent.

Personne invalide

Les ventes de biens immobiliers réalisées par une personne handicapée dont les revenus n'excèdent pas 10 633 € sont exonérées de l'impôt sur la plus-value.

Déclaration d'utilité publique

Les ventes faisant suite à une déclaration d'utilité publique ne sont pas imposables à condition que le produit de la vente soit réinvesti dans une nouvelle opération immobilière.

Cession à un bailleur social

la Loi n° 2014-1654 du 29 décembre 2014, prorogée par l'article 35 de la loi n° 2016-1918 du 29 décembre 2016 permet de bénéficier d'une exonération en cas de cession du bien à un organisme HLM jusqu'au 31 décembre 2018.

Calcul de l'impôt

Le calcul s'effectue en 4 étapes :

  1. Détermination de la plus-value brute
  2. Evaluation de la plus-value nette imposable
  3. Calcul du prélèvement libératoire
  4. Calcul des prélèvements sociaux.

Pratique : il existe par ailleurs divers outils de simulation sur Internet qui permettent d'effectuer ces calculs. Attention toutefois aux résultats approximatifs de ces simulateurs. Seul le notaire peut déterminer avec  exactitude le montant à payer.

Détermination de la plus-value brute

Le calcul de la plus-value brute s'effectue à l'aide de la formule suivante :

[ Prix de cession - frais afférents à la vente ] - [ prix d'acquisition + frais de notaire liés à l'achat + coût des travaux ] 

Les frais supportés lors de la cession correspondent habituellement aux coûts des différents diagnostics immobiliers obligatoires, mais aussi aux frais d'agence lorsqu'ils sont à la charge du vendeur. 

La déduction des travaux peut s'opérer de 2 manières :

  1. Montant des frais réels engagés
  2. Forfait de 15 % du prix d'achat (1).

(1) : à condition que le bien soit détenu depuis au moins 5 ans.

Important : les valeurs s'analysent à prix courant, l'administration fiscale ne tenant pas compte de l'inflation.

Les abattements pour années de détention en vigueur pour 2018

Calcul des abattements en fonction de la duree de detention
Vous bénéficiez d'abattements en fonction de la durée de détention avec une exonération totale après 22 ans de détention au titre de l'impôt sur la plus-value et de 30 ans au titre des prélèvements sociaux, les deux calculs s'opérant de manière distincte.

Bon à savoir : le taux s'applique directement sur la plus-value brute (voir notre exemple ci-dessous).
Années de détention Taux d'abattement au titre de
l'impôt sur le revenu 
Taux d'abattement au titre des
prélèvements sociaux
 Jusqu'à 5 ans 0 0
 6 6 1,65
 7 12 3,30
 8 18 4,95
 9 24 6,60
 10 30 8,25
 11 36 9,90
 12 42 11,55
 13 48 13,20
 14 54 14,85
 15 60 16,50
 16 66 18,15
 17 72 19,80
 18 78 21,45
 19 84 23,10
 20 90 24,75
 21 96 26,40
 22 100 28
 23  37
 24  46
 25  55
 26  64
 27  73
 28  82
 29  91
 30  100

Taux d'imposition

Le prélèvement libératoire s'applique sur la plus-value nette imposable. Les taux en vigueur pour 2015 sont les suivants :

  • 19 % au titre de l'impôt sur le revenu
  • 15, 5 % au titre des prélèvements libératoires.

Bon à savoir : le calcul s'évalue opération par opération. Les moins-values réalisées sur une cession ne sont donc pas reportables.

La taxe additionnelle sur les plus-values supérieures à 50 000 €

La taxe additionnelle a été instituée pour les plus-values immobilières nettes imposables supérieures à 50 000 €. En cas de pluralité de vendeurs, le calcul s'effectue de la manière suivante :

  • La vente est réalisée par un couple : chaque membre bénéficie du seuil de 50 000 €. Sont concernés les couples en concubinage ou pacsés ainsi que les ménages mariés dans le régime de la communauté, que l'administration considère également comme des indivisaires.
  • La vente est réalisée par une SCI : le fisc tient compte de la personne morale et non de chaque associé. Un seul plafond de 50 000 € est admis par transaction (1).

(1) : sauf pour les associés soumis à l'IS.

Important : l'impôt est dû au premier euro.

Plus value nette imposable  Formule de calcul
 De 50 001 à 60 000 €  2 % PV - (60 000 - PV) x 1/20
 De 60 001 à 100 000 € 2 % PV
 De 100 001 à 110 000 € 3 % PV - (110 000 - PV) x 1/10
 De 110 001 à 150 000 € 3 % PV
 De 150 001 à 160 000 € 4 % PV - (160 000 - PV) x 15/100
 De 160 001 à 200 000 € 4 % PV
 De 200 001 à 210 000 € 5 % PV - (210 000 - PV) x 20/100
 De 210 001 à 250 000 € 5 % PV
 De 250 001 à 260 000 € 6 % PV - (260 000 - PV) x 25/100
 Supérieur à 260 000 € 6 % PV

PV = plus-value nette imposable

Exemple chiffré

 Données
Date d'achat  22/05/2004 Date de vente 24/08/2015 
Prix d'acquisition 120 000 €Prix de vente (1) 200 000 € 
 Montant des frais de notaire 9 000 €Travaux 18 000 € (2) 
 -Frais de diagnostics immobiliers 400 € 
 Résultats
 Montant de la plus-value brute52 600 € 
 Abattements au titre de l'I.R18 936 €
Abattements au titre des P.S5 207 €
 Impôt au titre de l'I.R6 396 € 
Montant des prélèvements sociaux7 346 €
 fiscalité immobilière globale13 742 €

(1) : net vendeur
(2) : sur la base de 15 % du prix d'acquisition

Report sur la 2042 et paiement de l'impôt

C'est le notaire qui se charge de l'enregistrement au service de publicité foncière et du paiement de l'impôt (qui est directement déduit de la somme nette revenant au vendeur). 

Important : Les moins-values ne sont pas imputables à d'autres opérations immobilières.
Declarer sa plus-value sur sa feuille d'impot
Vous êtes dans l'obligation de reporter la plus-value nette imposable sur votre déclaration de revenus. En cas d'omission, vous vous exposez à une amende de 5 % du montant non déclarée, avec un minimum de 150 € et un maximum de 1500 € (1).

Bon à savoir : ces seuils et sont divisés par 2 si vous transmis votre déclaration annuelle de revenus.

Démembrement de propriété

Lorsque le bien a été démembré, le calcul de la plus-value s'apprécie distinctement entre nu-propriétaire et usufruitier comme dans le cas de la pluralité de vendeurs, chacun étant imposé en fonction de la quote-part de plus-value qu'il dégage.

En cas de donation, la date d'achat s'apprécie par rapport au jour de l'acte notarié.
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Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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