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Favoriser l’accession sociale en adaptant le logement aux besoins des locataires

Définition

Préoccupation constante des bailleurs sociaux et des collectivités locales, le parcours résidentiel correspond à l’évolution dans le temps des besoins en termes de logement. Ceux-ci évoluent en fonction des changements de situation, notamment du nombre de personnes qui composent le foyer et des moyens financiers. On parle aussi de mobilité résidentielle.

Le rôle des collectivités locales

Responsables de la politique en matière d’habitat sur leur territoire, les collectivités locales jouent un rôle essentiel dans l’amélioration du parcours résidentiel. Le Plan Local pour l’Habitat (PLH) voté pour 6 ans fixe les objectifs de construction et d’amélioration de logements HLM et assure la coordination entre les différents acteurs. 

Elles luttent contre l’habitat indigne et dégradé, en partenariat avec l’ANAH (1), favorisent la mixité sociale et engagent les actions nécessaires à la rénovation énergétique.

En adaptant l’offre à la demande actuelle et en projetant les besoins futurs, elles favorisent ainsi la mobilité résidentielle, plus nécessaire avec le vieillissement de la population.

(1) : l’agence nationale de l’habitat aide les propriétaires bailleurs du parc privé. Les subventions distribuées servent à financer des travaux de réhabilitation.

Loi MOLLE sur la mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion

La Loi Molle du 25 mars 2009 fut une réponse à la crise financière et à ses conséquences sur le logement. Depuis 2008, les banques avaient nettement durci les conditions d’accès au crédit. La Loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion a permis de mobiliser les acteurs du logement social et les collectivités locales et a procédé à plusieurs changements significatifs : le 1 % Logement est devenu Action Logement et la vente en VEFA a été simplifiée pour les organismes HLM.

Un chapitre est consacré à la mobilité dans le parc social afin de faciliter le parcours résidentiel des locataires. 

Un exemple de parcours résidentiel

Mobilite residentielle
Après avoir occupé chacun de leur côté un logement sur Toulouse pendant 3 ans, Pierre et Martine décident de vivre ensemble. Pierre louait un T1 dans le parc social et Martine un petit studio dans le secteur privé.
Ils effectuent une demande auprès d’un bailleur social et quelque temps plus tard bénéficient d’un T2 de 45 m(1) composé d’une chambre, d’un séjour, d’une cuisine et SDB. Un espace plus important que celui que chacun occupait auparavant et suffisant pour les besoins du couple.

4 ans plus tard, la famille s’agrandit avec l’arrivée d’un premier enfant. Pierre et Martine décident de garder le logement, le bébé dormant dans la chambre des parents. Mais cette situation ne va durer longtemps et 2 ans plus tard le couple décide de chercher un appartement plus grand afin d’offrir une chambre à part au petit. Ils se mettent à rechercher un T3 avec 2 chambres, ce qu’ils finissent par trouver, toujours dans le secteur social et à un prix un peu plus important, que leurs deux salaires supportent.

3 années encore passent, la famille s’est encore agrandie d’un 2e enfant et le couple envisage d’occuper un T4 pour que chacun ait sa propre chambre. En même temps, le couple engage une réflexion sur l’opportunité d’accéder à la propriété.

Après s’être renseigné auprès de l’ADIL (Agence Départemental d’Information sur le Logement) de leur département, des organismes bancaires et des aides disponibles dans leur commune, Pierre et Martine franchissent le pas et deviennent propriétaire d’un appartement T4 flambant neuf de 80 m2en partie grâce aux aides :

  • De l’Etat avec le PTZ Plus
  • De la ville de Toulouse avec le prêt premier logement.

Acheter son logement HLM

Elle constitue une solution efficace pour favoriser le parcours résidentiel des locataires de logements HLM. C’est ainsi que les bailleurs sociaux proposent régulièrement à la vente une partie du parc social.
Adapter le logement a la situation des locataires
Les villes et communautés de communes font de l’accession sociale une priorité de leur politique à l’habitat. La vente de logements HLM permet d’atteindre plusieurs objectifs :


L’occasion pour les locataires d'accéder à la propriété à des tarifs largement inférieurs à ceux du marché, les prix de vente étant décotés en général de l’ordre de 20 à 30 %, l’évaluation étant faite par le service des domaines

Une bonne affaire, d’autant plus que l’organisme HLM vendeur garantit à l’acquéreur un prix de revente au cas où il ne pourrait pas faire face à ses engagements.

Bon à savoir : la vente peut être effectuée soit à l’initiative du gestionnaire soit à la demande du locataire.

Les aides à l'accession

Des collectivités locales

De nombreuses communes, communautés urbaines, mais aussi certains départements proposent d’accompagner les primo accédants dans leur parcours résidentiel et de favoriser l’accession sociale. Les aides financières peuvent prendre des formes diversifiées : subventions, prêts sans intérêt ou encore plafonnement des prix de vente en partenariat avec les promoteurs et sont cumulables avec les prêts réglementés par l’Etat.

Bon à savoir : tous les prêts réglementés et les subventions des collectivités locales entrent dans le calcul de l’apport personnel.

De L’État

L'accession sociale a la propriete
Si vous envisagez d’acheter un logement neuf et si vos revenus respectent un certain plafond de ressources, vous avez sans doute droit au PTZ plus. De plus, depuis le 1er janvier 2015, le prêt à taux zéro a été élargi à l’ancien à 6000 communes rurales.  
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Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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