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14 points à retenir pour comprendre les différents mandats de vente immobilier

Differences entre mandat simple et mandat exclusif
L’Article 6 de la Loi HOGUET nº 70-9 du 2 janvier 1970 renforcé par la Loi ALUR a donné un caractère obligatoire au mandat immobilier. Sa rédaction constitue un préalable à toute publicité ou négociation et répond à un formalisme strict. 
Pour être valable, il doit donc être écrit, numéroté et comporter un certain nombre de mentions obligatoires. 
Enfin, lui seul régit les relations entre le mandant (le vendeur) et le mandataire (l’agent immobilier), les deux parties ayant une obligation de loyauté l’une envers l’autre.
SOMMAIRE

Les différents types de mandat

Il existe 2 types de mandat de vente immobilier : simple ou exclusif, mais d’autres formes de contrats hybrides peuvent être négociés entre l’agent et le vendeur.

Le mandat simple

Confier la vente a plusieurs agences immobilieres
Et si la liberté avait un coût ? Il faut dire qu’en dépréciant le bien du fait de la multiplication des annonces et en démotivant les agents immobiliers qui ne souhaitent pas engager de gros moyens compte tenu du faible retour sur investissement, le mandat simple donne parfois un résultat contraire à celui que le vendeur pensait obtenir. 

Certes, le constat n’est pas aussi négatif, mais il a le mérite de replacer ce type de contrat dans le contexte de crise et de concurrence féroce ou se déroulent les transactions. C’est d’ailleurs une pratique qui n’a pas cours dans les pays anglo-saxons où plus de 90 % des ventes se font sur la base d’un mandat exclusif.

Mais, confier le bien à plusieurs professionnels comporte aussi des avantages comme le fait de créer une concurrence entre agences et de permettre au vendeur de trouver un acquéreur par lui-même.

Si vous devez opter pour un mandat simple, nous vous conseillons de confier votre bien à 2 ou 3 agences maximum. Un bien proposé à la vente par toutes les agences de votre secteur pourrait déprécier considérablement le bien. Que penseraient les acheteurs potentiels s’ils voyaient la même annonce présente plusieurs fois sur le même support ?
Creer une concurrence entre les agents

Le mandat exclusif

Donner l'exclusivite a une seule agence
Plus engageant que le premier, le mandat exclusif limite l’acquéreur à une seule agence. Mais si à première vue la formule paraît contraignante, elle offre en définitive plusieurs avantages.

Tout d’abord, la vente exclusive incite l’agent immobilier à consentir un budget publicité plus élevé, car l’annonce ne doublonne pas avec celles des concurrents et le retour sur investissement est largement supérieur à celui engagé sur les mandats simples. 

D’autre part, les biens vendus en exclusivité sont mis en valeur sur l’ensemble des supports publicitaires utilisés par l’agence : site internet, vitrine et annonces. D'ailleurs, la Loi ALUR impose à l’agent d’indiquer dans le mandat les moyens qu’il compte déployer, mais c’est aussi à vous à négocier les contreparties.

De plus, vous bénéficiez d’une réduction des honoraires qui se négocie au cas par cas en fonction du prix de vente et du niveau de difficulté présumé pour vendre le bien.

Enfin, la durée initiale étant limitée à 3 mois, vous pouvez rapidement dénoncer le mandat si vous n’êtes pas satisfait des services de l’agence. Rien ne vous empêche d’ailleurs de demander une durée incompressible plus courte, 2 mois par exemple.

Le seul inconvénient - de taille - reste bien sûr l’interdiction faite au vendeur de traiter avec une autre agence ou de vendre le bien par lui-même.

Pour finir, sachez que si l’agent immobilier ne respecte pas son obligation de moyens ou si une mention obligatoire était absente, le contrat est ipso facto frappé de nullité.

À savoir : le mandat exclusif répond à un formalisme strict. Il faut par exemple que la clause d’exclusivité et les facultés de dénonciation soient clairement stipulées dans le mandat..

Le mandat semi-exclusif

À mi-chemin entre les 2 contrats précédents, le mandat semi-exclusif inclut une clause permettant au vendeur de chercher un acheteur par lui-même. Toutefois, contrairement à un mandat simple, le vendeur n’est pas autorisé à négocier, son rôle se limitant à mettre l’acheteur potentiel en relation avec l’agent. Il n’est pas possible en revanche de confier le bien à d’autres agences.

Lorsque la vente est conclue grâce au concours du vendeur, l’agent consent une ristourne, généralement de 50 %. Ce dernier s’occupera - sauf décision contraire de l’acquéreur ou du vendeur - de la rédaction et de la signature de l’avant-contrat (compromis ou promesse de vente).

Notre avis : ce contrat ajoute une souplesse que n’offre pas le mandat exclusif. Il doit être privilégié par les vendeurs qui disposent d’un important réseau de connaissances pouvant faciliter la vente.

Le mandat co-exclusif

C’est une autre forme de contrat hybride qui à notre sens constitue un bon compromis pour les deux parties, celles-ci s’accordant sur un nombre limité d’agences disposant du bien à la vente.

La délégation de mandat : multiplier les fichiers

Regroupement de fichiers exclusifs entre agences
Le regroupement de fichiers permet une plus large diffusion des annonces et donc de toucher plus de monde. C'est pourquoi il arrive que la clause d’exclusivité s’accompagne d’une délégation de mandat qui permet à l’agent immobilier de travailler en collaboration avec des agences partenaires.

C’est ainsi que les SIA (services inter agences) et AMEPI National (Association des mandats exclusifs des professionnels de l'immobilier, ex FFIP), qui regroupent les principaux syndicats nationaux et la plupart des grands réseaux d’agences immobilières, se sont ainsi multipliés ces dernières années.

L’agent immobilier mandataire fait son affaire des conditions de la délégation et de la répartition des honoraires avec les agences partenaires. Il est seul responsable vis-à-vis de l’agence tierce qui doit agir dans le cadre de la mission précisée dans le mandat. Par ailleurs, il reste le seul interlocuteur du vendeur.

À savoir : en cas de réalisation de la vente, seul l’agent mandataire est autorisé à faire signer un compromis ou une promesse de vente.
Validite de la signature electronique

Validité du mandat électronique

La dématérialisation du mandat de vente immobilier est rendue possible par les techniques internet et notamment par le procédé de la signature électronique. Elle est compatible avec le formalisme imposé par la Loi HOGUET, à condition que le procédé d’identification garantisse l’authenticité de la signature et soit sécurisé (clé informatique) par le prestataire choisi par l’agent. Le client doit en outre disposer d’un exemplaire original. 

Il répond bien entendu aux mêmes exigences de forme qu’un contrat papier et doit être enregistré dans le registre des mandats.

Important : la numérisation d’un mandat papier signé par le vendeur n’est pas autorisée.

Mentions obligatoires

Mentions obligatoires
La Loi HOGUET liste les informations que le mandat doit comporter sous peine de nullité :

  • L’identification du (ou des) vendeur (s)
  • Le numéro d'enregistrement au registre
  • Le numéro de la carte professionnelle
  • L’adresse de la compagnie qui gère le contrat d’assurance de responsabilité civile professionnelle et éventuellement la garantie financière lorsque l’agent immobilier encaisse des fonds
  • La durée de validité
  • L’objet 
  • Les caractéristiques du bien à vendre 
  • Le prix de vente TTC
  • La limite des pouvoirs accordés au mandataire
  • Le montant des honoraires (précisant s’ils sont à la charge du vendeur ou de l’acquéreur).
  • Pour les contrats exclusifs, les moyens de diffusion des annonces commerciales.

À savoir : en ce qui concerne la rémunération de l’agent, la Loi ALUR impose que les annonces utilisent le terme d’honoraires à la place de commissions.

Durée de validité et reconduction

Les mandats prennent effet au jour de la signature pour les contrats signés en agence et à l’expiration du délai de rétractation pour ceux qui sont signés au domicile du vendeur (voir plus bas). 

La durée initiale est limitée à 3 mois pour un contrat exclusif, mais laissée libre pour les mandats simples (généralement de 3 à 12 mois). Pendant cette période, le contrat est irrévocable. Il est ensuite reconductible par tacite reconduction. 

Dans tous les cas, les conditions de reconduction doivent être inscrites de manière parfaitement visible.

Important : la Loi ALUR interdit les reconductions tacites sur les mandats exclusifs.

Résiliation

Resiliation
Le mandant peut révoquer le contrat à l’expiration du délai initial. Il suffit pour cela d’envoyer un courrier en recommandé avec accusé de réception en respectant un préavis de 15 jours

En dehors de ces dispositions contractuelles, le mandat peut être résilié :

  • À tout moment en cas de faute ou de manquement de la part de l’agent immobilier ou si le mandat n’est pas conforme, à condition d’en apporter la preuve.
  • À l’expiration du délai de reconduction, si le professionnel oublie d’informer par écrit le mandant de sa faculté de résiliation à l’expiration du délai initial (Loi CHATEL).

Délai de rétractation en cas de signature hors agence

Delai de retractation d'un mandat signe chez le vendeur
Les mandats) signés hors établissement, par exemple au domicile du vendeur, tombent sous le coup de la Loi sur le démarchage à domicile. L’Article L.121-21-2 du code de la consommation fait bénéficier le mandant d’un délai de rétractation de 14 jours.

À noter que le délai de renonciation commence à courir à partir du jour de la signature. Il est prorogé au lendemain s’il tombe un dimanche. Pendant cette période, le mandant peut dénoncer le contrat sans avoir à se justifier.

Le mandataire doit insérer au contrat un modèle détachable de lettre de renonciation. Il suffit alors au mandant de le signer et de le renvoyer en courrier recommandé avec accusé de réception.

Registre des mandats

Enregistrement au registre des mandats
Une fois signé, le contrat doit figurer dans un registre des mandats de transactions immobilières tenu par ordre chronologique, dont le modèle est fixé par décret. Il reprend le numéro d’ordre, les coordonnées du mandant (nom, prénom, adresse) et la situation du bien.

Le Décret du 21 octobre 2005 autorise la tenue d’un registre électronique, à condition qu’il réponde aux conditions dictées par l’Article 1316 du Code civil. 

Le registre doit être unique unique. Il est interdit à l’agent immobilier d’inscrire les mandats sur différents registres sous prétexte de différencier leurs sources (vente ou recherche par exemple). 

À savoir : le registre doit être conservé pendant 10 ans.
Avenant en cas de modification

Un avenant en cas de modification

Même si les modifications apportées aux conditions du mandat ne font pas l’objet d’une réglementation particulière, il est important que l’agent immobilier formalise tout changement opéré sur le contrat initial par un avenant. 

D’une part, parce qu’il permet de garder une trace écrite des nouveaux choix du mandant et de prouver que ce dernier était d’accord pour apporter ces modifications et d’autre part afin d’assurer la correspondance des informations contenues dans le mandat avec ceux enregistrés dans l’acte de vente. 

À noter que le numéro d’enregistrement initial est généralement conservé.
À savoir : l’avenant doit préciser que les autres conditions restent inchangées.

Clause pénale

Clause penale
La clause pénale, censée protéger les intérêts de l’agent immobilier a fait l’objet de nombreuses jurisprudences, qui toutes ont validé son existence, dès lors qu’elle était exprimée de manière claire dans le mandat. 

Elle introduit une pénalité financière, plafonnée par l’Article 1 du décret nº 2015-724 du 24 juin 2015 à hauteur des honoraires prévus, dans le cas où le vendeur viendrait à traiter directement avec un acheteur ayant visité préalablement le bien avec l’agent. 

Ce dernier peut donc prévoir une durée d’interdiction de traiter avec l’acheteur ayant visité le bien par son concours. Celle-ci est habituellement de 12 mois après le terme, mais rien n’empêche l’agent immobilier de prévoir une durée plus longue, 18 ou 24 mois par exemple. 

Important : la nullité du mandat (en cas de manquement ou de faute de l’agent par exemple) entraîne la caducité de la clause pénale.

Les clauses abusives

Le droit français interdit au professionnel de créer un déséquilibre significatif entre les obligations des 2 parties, dans la rédaction du contrat. Ainsi, la recommandation nº 03-02 de la commission des clauses abusives met en garde l’agent immobilier sur 3 points susceptibles d’après elle de créer un déséquilibre au détriment des droits du mandant.

  • Absence d’un délai au-delà duquel cessent les effets ou terme prorogeable indéfiniment par tacite reconduction. 
  • Obligation faite au vendeur de faire procéder au mesurage de la surface du bien avant la signature de l’avant-contrat. Pour rappel, la Loi CARREZ impose au vendeur de faire calculer la surface habitable, mais n’exige pas que la formalité soit accomplie avant la signature du compromis ou de la promesse de vente.
  • Absence dans la rédaction de la clause pénale d’un délai au-delà duquel le vendeur peut traiter directement avec un acquéreur présenté par l’agent.

Signature par plusieurs indivisaires

Signature de tous les indivisaires
Avant de faire signer le contrat et d’entamer les démarches commerciales, l’agent immobilier doit s’assurer que le mandant est bien le propriétaire du bien. 

La situation est plus complexe lorsque le bien est détenu en indivision, ce qui est le cas des couples mariés sous le régime de la communauté ou des couples pacsés, car si la loi autorise un indivisaire à signer seul un mandat de vente, l’avant-contrat (compromis ou promesse de vente), qui constitue un acte de disposition, requiert l’unanimité et doit donc être signé par tous les indivisaires. 
En clair, la vente ne peut être réalisée qu’avec l’accord unanime de tous les propriétaires.

Dès lors, il en va de l’intérêt de l’agent de s’assurer que toutes les parties sont d’accord sur le principe de vendre le bien. 

Important : la clause pénale ne s’applique qu’aux seuls signataires. Elle aurait donc du mal à s’appliquer aux indivisaires n’ayant pas signé le mandat. 

Sommes encaissées par lagent immobilier et compte séquestre

Acompte a verser dans un compte sequestre
À condition de souscrire une garantie financière d’un montant minimum de 30 000 € les 2 premières années et 110 000 € ensuite, l’agent immobilier est autorisé à encaisser un acompte (ou indemnité d’immobilisation) le jour de la signature du compromis ou de la promesse de vente.

La somme doit être versée sur un compte séquestre (appelé également " compte 55 " en référence au numéro de l’article de la Loi HOGUET) et faire l’objet d’un reçu. Le montant de l’acompte, situé entre 5 et 10 % du prix de vente TTC est négociable et déduit ensuite du prix de vente le jour de l’acte authentique. 
À noter qu’il ne correspond nullement aux honoraires de l’agent. 

Au cas où l’acquéreur userait de son droit de rétractation, l’agent immobilier dispose de 21 jours pour restituer l’acompte dans son intégralité.

Important : la rédaction du compromis de vente (ou de la promesse unilatérale) constitue un acte juridique qui confère à l’agent une obligation de résultat, contrairement à la mission exercée dans le cadre du mandat immobilier, pour lequel il n’a qu’une obligation de moyens.

Quelle valeur juridique pour le bon de visite ?

Objet de nombreuses controverses, le bon de visite constitue une preuve que l’acquéreur potentiel a visité le bien par l’entremise de l’agent. Mais son utilité s’arrête là et ce document n’a pas vocation à remplacer le mandat de vente, qui seul régit les relations entre le mandataire et le vendeur.
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