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10 mesures essentielles de la Loi Macron touchant l段mmobilier

Le chapitre 5 sur l’urbanisme de la Loi MACRON pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques modifie sensiblement certains aspects de l’activité immobilière. 
Loi Macron et delai de retractation portee a 10 jours

Modification des délais de rétractation

Délai porté à 10 jours pour un achat immobilier

Dans le cadre d’une acquisition immobilière, le délai de rétractation est porté à 10 jours. Cette mesure qui avait été instaurée par la Loi SRU concerne tous les avant-contrats signés avant le 7 août 2015 : compromis, promesse de vente, contrat de réservation ou de construction et permet à l’acquéreur non professionnel de changer d’avis sans avoir à justifier sa décision.

Rappelons que le délai commence à courir à compter du lendemain de la notification par courrier recommandé avec accusé de réception (ou de la remise en main propre), les dimanches et jours fériés étant décomptés du calcul.

Important : autre changement majeur, le délai n’est réputé avoir démarré que si tous les documents ont été transmis à l’acquéreur.

Pas de renonciation avant la livraison pour les achats en ligne

Par ailleurs, les achats en ligne continuent à bénéficier d’un délai de 14 jours, mais l’acheteur devra attendre la date de livraison pour exercer son droit, qui constitue par ailleurs le point de départ du délai de rétractation. Rappelons qu'il était jusqu'alors possible de renoncer à son achat dès le jour de la commande.

Favoriser le logement intermédiaire

Les logements intermédiaires permettent aux classes moyennes de bénéficier d’un logement à un prix inférieur au marché (jusqu’à 20 % de baisse) sans toutefois atteindre les prix bas pratiqués par les bailleurs sociaux. Ce dispositif concerne autant les biens mis à la vente que ceux destinés à la location.

Afin de favoriser la construction de nouveaux logements intermédiaires, le dispositif fiscal " Loi PINEL " incite par une réduction d’impôt les investisseurs à acheter dans les zones tendues.

La loi MACRON supprime le zonage qui avait été instauré lors de l’ordonnance du 20 février 2014 et permet désormais la construction des logements intermédiaires sur tout le territoire à l’exception des zones qui ne respectent pas les quotas de logements sociaux (218 " communes carencées " au 15 avril 2015). 

D’autre part, le plan local d’urbanisme (PLU) pourra prévoir des zones de majoration permettant jusqu’à 30 % de construction de logements intermédiaires supplémentaires à l’exception de ceux qui bénéficient des réductions " Loi PINEL ".

Limiter les recours abusifs sur les permis de construire

La complexité des règles d’urbanisme favorise les recours abusifs, qu’ils relèvent d’une volonté de nuire ou présentent un caractère mafieux (destinés à bénéficier d’un avantage). 

Le dispositif de recours sera désormais réservé aux zones jugées sensibles, la Loi MACRON souhaitant limiter les conséquences parfois désastreuses de ce type de recours (40 000 dossiers bloqués). Dans les autres secteurs, il ne sera donc plus possible d’engager une action en démolition dès lors qu’un permis aura été délivré. 

Cette mesure a étonné bon nombre de juristes et d’hommes politiques qui craignent que cette Loi ne favorise des promoteurs et les élus peu respectueux du droit. 
Limiter les recours abusifs contre les permis de construire

Prévis de congé ramené à un mois en zone tendue

Après la Loi ALUR de mars 2015, qui avait ramené dans un certain nombre de cas le préavis de départ des locataires à un mois, la Loi pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques élargit la mesure à tous les locataires des zones tendues, quelque soit le motif de départ.

Bon à savoir : la mesure concerne tous les baux, y compris ceux signés avant mars 2015.

Dématérialisation des documents de copropriété

Dematerialisation des documents de copropriete
La Loi ALUR avait renforcé la protection des acheteurs d’un bien situé dans une copropriété en exigeant du vendeur qu’il annexe l’ensemble des documents qui se rapportent à la copropriété au compromis de vente. 

La Loi MACRON allège quelque peu la procédure en permettant la dématérialisation des documents avec l’accord express de l’acheteur. Par ailleurs, le départ du délai de rétractation ne pourra démarrer qu’à la condition expresse que tous les documents ont été transmis.

L'installation des détecteurs de fumée reportée au 1er janvier 2016

La Loi du 24 mars 2014 a rendu obligatoire l’installation de détecteurs de fumée normalisés à effet du 8 mars 2015. L’Article 71 de la Loi Macron assouplit quelque peu la mesure pour ceux qui ont fait l’acquisition du dispositif avant la date d’effet en reportant l’obligation d’installation au 1er janvier 2016.

Changement d置sage temporaire de bureaux en logements

Même s’il s’agit d’une mesure limitée dans le temps, la possibilité donnée aux villes de plus de 200 000 habitants et aux EPCI (communautés de communes, communautés urbaines...) d’accorder sur une simple décision du conseil municipal un changement d’affectation des bureaux en logements d’habitation permettra d’augmenter l’offre de logements sur les grandes métropoles. 

Deux conditions sont toutefois requises :

  1. Faire une déclaration préalable (soumise à délibération)
  2. Le changement d’affectation ne pourra pas dépasser 15 ans, délai à l’issu duquel les bâtiments pourront bénéficier d’une nouvelle affectation sans autre formalité.

Création du bail réel solidaire

Depuis la Loi " Accès au Logement et Urbanisme Rénové ", les organismes de foncier solidaire (OFS) peuvent acquérir un terrain dans le but de construire des logements destinés à l’accession abordable. À l’instar du pass-foncier (1), le mécanisme permet de dissocier le prix du foncier du prix du bâti. Le terrain n’est pas revendu, mais loué sur la base d’un bail emphytéotique (2).

La Loi MACRON amende la Loi ALUR et créée le bail réel solidaire destiné à faciliter la gestion des baux et en précise les caractéristiques qui permettront de céder les droits réels temporaires sur le bâti, le foncier n’appartenant pas à l’acquéreur.

(1) : mécanisme d’aide à l’accession octroyé par l’ex 1 % logement qui a pris fin au 31 décembre 2010.
(2) : bail d’une très longue durée, le plus souvent de 99 ans.

Mise en concurrence systématique du syndic par le conseil syndical

Mise en concurrence du syndic par le conseil syndical
La Loi MACRON a-t-elle élargi les pouvoirs du conseil syndical ou a-t-elle créé une contrainte supplémentaire ? Les deux sans doute. Outre son rôle consultatif, ses missions de contrôle et ses prérogatives, le conseil syndical devra tous les trois ans mettre le syndic en concurrence. Il pourra toutefois s’en dispenser si la majorité absolue décide de conserver le syndic en place et de ne pas procéder à un appel d’offres.

Réforme des émoluments des notaires

Les tarifs des notaires vont être modifiés à compter de mars 2016. Ils pourront désormais appliquer une remise de leurs honoraires, ce qui était rigoureusement interdit jusqu’alors. Cette mesure ne s’appliquera toutefois qu’à des biens d’une valeur supérieure à un certain montant et dans des limites qui seront prochainement déterminées par les pouvoirs publics.

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Sources juridiques
Reforme des tarifs du notaire
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Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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