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La réglementation applicable aux baux de stationnement

Quel règlement s’applique sur la location d’une place de stationnement lorsque le garage ou le parking constitue une annexe du logement principal et lorsqu’il fait l’objet d’un bail indépendant ? Quelles sont les règles d'indexation des loyers ? Quelles formalités s'appliquent pour la résiliation du contrat ?
Voici un dossier complet pour répondre à toutes vos question.

Location distincte ou rattachée au logement principal ?

Location distincte d'une place de parking
L'achat d'un parking ou d'un garage peut s'avérer particulièrement rentable, à condition que l'investisseur maîtrise toutes les étapes de l'opération et notamment celle touchant à la gestion locative.

Deux cas de figure peuvent se présenter :

  1. La place de stationnement est considérée comme une annexe du logement. Il est alors possible de rédiger un seul contrat de location. La Loi sur les baux d’habitation du 6 juillet 1989, complétée par la Loi ALUR d’avril 2016 s’applique alors sur les 2 biens.
  2. Le stationnement est loué hors bail d’habitation et fait l’objet d’un contrat séparé. Il est dans ce cas soumis à la réglementation des locations libres définie par le Code civil. Les conditions sont libres : montant du loyer, durée du contrat, conditions de résiliation… Mais une fois inscrites dans le bail et signées par les deux parties, elles deviennent contractuelles et doivent être respectées.

Rien n’empêche toutefois les parties de décider de rédiger 2 baux distincts. Le stationnement dépendra alors du droit commun.

Notre conseil : même si un accord verbal est suffisant, il est fortement recommandé de rédiger un bail précisant toutes les conditions de la location. De même, un état des lieux est nécessaire, car la porte d’entrée, les prises ou l’éclairage peuvent être dégradés.

Si la place de stationnement est rattachée au logement

Les garages ou les places de parking rattachés à un logement sont considérés comme des éléments accessoires au contrat principal, au même titre que les autres annexes (grenier ou cave) et figurent dans le bail d’habitation.

Il faut toutefois veiller à ce qu’il n’existe pas de différences notoires entre les conditions de location du logement principal et celles de ses annexes. Dans le cas contraire, les tribunaux peuvent considérer qu’il s’agit de 2 locations distinctes

À savoir : si la location est rattachée à un meublé, c’est la réglementation des baux meublés qui s’applique sur le garage. 

Durée du bail

La durée du logement et de ses annexes est de 3 ans renouvelables. Lorsque le stationnement est loué postérieurement au logement, il est nécessaire d’ajuster la durée du contrat accessoire sur celle du bail d’habitation.

Indexation des loyers

Si vous louez dans la zone tendue d’une ville de plus de 50 000 habitants, la révision des loyers afférents au garage est encadrée par la loi DUFFLOT, au même titre que les logements.

Charges locatives

Les charges de copropriété peuvent être prises en charge pour tout ou partie par le propriétaire bailleur ou répercutées au locataire, les conditions de répartition et de paiement devant être précisées dans le contrat.

À savoir : les loyers tirés des places de stationnement vendues avec un logement neuf peuvent être intégrées au dispositif de la Loi PINEL, à condition de rédiger un bail unique pour les 2 biens. 

Si la place de stationnement n’est pas rattachée au logement

Bail d'une place de stationnement rattachee a l'appartement
Si la place est louée indépendamment du logement principal, le bail est alors soumis à la règlementation des locations libres, qui est beaucoup plus souple que celle des baux d’habitation.  

Aucune contrainte n’est imposée au bailleur qui décide des conditions de loyer. Montant, indexation, durée et conditions de résiliation sont libres. Il n’empêche que le bailleur est pris par le jeu de l’offre et de la demande et il vaut mieux qu’il respecte les pratiques du marché s’il veut avoir toutes les chances de louer son box ou son parking. D’autre part, rien n'oblige le locataire à accepter les conditions s’il les juge inacceptables.

La rédaction d’un bail n’est pas obligatoire, mais fortement conseillée. Mais si aucun formalisme n’est requis, il est impératif de prendre quelques précautions. Vous pouvez utiliser un des nombreux modèles de bail gratuit spécifique aux garages et parkings disponibles sur Internet ou vous inspirer des baux d’habitation. Il existe également des modèles papier disponibles dans les papeteries spécialisées.

Important : même s’il est régi par le droit commun, le bail ne doit pas comporter de clause abusive.

Quelques conseils à l’attention des propriétaires bailleurs

Description et consignes de sécurité

Faites une description précise de l’emplacement : numéro de parking, conditions d’accès (badge, carte magnétique), surface, système de fermeture. Donnez des consignes en matière de sécurité en interdisant par exemple d’entreposer des matières dangereuses (matériaux inflammables, nocifs ou explosifs). Précisez le nombre de clés ou de badges fournis.

Durée du bail

Même si la durée est libre, vous devez préciser si le contrat est renouvelable ou non par tacite reconduction.

Montant du loyer

Précisez le montant du loyer ainsi que la date et les conditions de paiement (prélèvement ou chèque). Lorsque la location est soumise à TVA, précisez si le montant est hors taxes ou TTC.

Conditions d’indexation

Détaillez les conditions de révision du loyer (indice national du coût de la construction ou un autre) et de la périodicité d’indexation) ainsi que les modalités de résiliation (durée du préavis).

Dépôt de garantie

Même si son montant est fixé librement par le loueur, la pratique limite généralement le dépôt de garantie à un mois de loyer. Pensez à préciser les délais de restitution en fin de bail.

Règlement des charges

  • S’il s’agit d’une provision payable par mois ou par trimestre, indiquez les conditions de régularisation annuelle.
  • S’il s’agit d’un forfait, précisez si le paiement fera l’objet ou non d’une régularisation. Dans ce dernier cas, vous devez indiquer qu'en cas d’excédent, le locataire ne récupèrera pas le trop perçu et qu'inversement en cas de moins-versé, le bailleur ne réclamera pas la différence au locataire.

Résiliation du bail

Là encore, il n'y aucun formalisme à respecter. Il faut bien sûr envoyer sa lettre de congé en courrier recommandé avec accusé de réception.

A savoir : aucune règle ne s’applique si le contrat est verbal. Il suffit au locataire de ne plus occuper le garage et de cesser tout paiement.

Assurance

Le box ou garage doit être assuré par le locataire. Le propriétaire doit toutefois souscrire de son côté une PNO (assurance propriétaire non occupant). 

Dans le cas d’un parking situé dans une copropriété, c’est normalement le syndic qui se charge de souscrire le contrat d’assurance. Dans ce cas, le bailleur peut ajouter le montant de la cotisation aux charges locatives réglées par le locataire ou le prendre à sa charge.

Important : exigez du locataire qu’il vous transmette chaque année l’attestation d’assurance.

Enfin, n’oubliez pas de parapher chaque page et de signer le contrat en 2 exemplaires (un pour le bailleur et un pour le locataire) plus un autre pour la caution le cas échéant.

Cas de la sous-location

Contrairement à la règlementation applicable au logement, la loi n’empêche pas la sous-location partielle ou totale d’un garage ou d’un parking, à la double condition :

  1. D'obtenir l’accord écrit du propriétaire. Il en va de même pour un prêt gratuit temporaire.
  2. Que la sous-location respecte les accords signés entre le propriétaire et le locataire. Par exemple, le terme de la sous-location ne doit pas dépasser celui prévu dans le contrat initial et le prix ne doit pas excéder le prix payé par le locataire.

Un contrat doit être rédigé entre le locataire et le sous-locataire. Il doit indiquer le prix du loyer et rappeler les conditions de location conclues initialement.

Dans tous les cas, les loyers tirés de la location des places de stationnement sont imposables. Ils doivent être soit réintégrés à la déclaration sur le revenu (choix du micro foncier) soit faire l'objet d'une " 2044 " (régime du réel).

À savoir : le locataire peut décider d’appliquer la clause de révision au sous-locataire

Références juridiques

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