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Les clés pour réussir son investissement immobilier en nue-propriété

Si vous cherchez à diversifier votre patrimoine immobilier, limiter votre mise de départ sur les marchés tendus comme à Paris en bénéficiant d’une décote sur le prix de vente ou  bien à optimiser l’aspect fiscal de votre foncier existant, l’achat d’un bien immobilier en nue-propriété avec usufruit temporaire présente à bien des égards de nombreux avantages, à condition d’en comprendre le mécanisme et de déjouer les risques. 
Voici notre dossier ultra complet sur l’investissement en nue-propriété à l’attention de tous les investisseurs.
Investissement immobilier en nue-propriete
SOMMAIRE

Quelques définitions

Démembrement d’un bien immobilier

Acte juridique qui consiste à démembrer les attributs de la propriété, c’est-à-dire à séparer les droits en deux parties, la nue-propriété et l’usufruit constituant à leur tour deux nouveaux droits détenus par des personnes distinctes : le nu-propriétaire et l’usufruitier.

Ce dispositif est fréquemment utilisé pour faciliter la transmission d’un patrimoine immobilier lors d’une succession ou d’une donation et permet de protéger efficacement le conjoint survivant. Il est également utilisé en gestion de patrimoine dans un objectif de diversification et d’optimisation fiscale.

Nue-propriété

" L’abusus " est un attribut attaché à la pleine propriété et correspondant au droit de disposer du bien. Le titulaire appelé nu-propriétaire a la faculté de vendre ou léguer le bien, mais il ne dispose pas du droit d’en user ni d’en jouir. Il disposera de la pleine propriété du bien au décès de l’usufruitier ou au terme prévu dans la convention de démembrement en cas d’usufruit temporaire. 

Usufruit

L’usufruit est l’attribut qui regroupe les droits permettant au titulaire de profiter (fructus) et de jouir (usus) du bien. Ces droits s’éteignent à son décès, le nu-propriétaire disposant alors la pleine propriété. Il ne doit pas être confondu avec le quasi-usufruit qui porte sur des biens consomptibles, c’est-à-dire qui se consomment par leur utilisation (valeurs mobilières, livrets…).

Pleine propriété

Elle est définie par l’article 544 du Code civil : le titulaire détient tous les attributs de la propriété. Il peut donc disposer librement du bien : l’habiter, le vendre, le céder ou en retirer des revenus.

Fonctionnement

Fonctionnement du demembrement d'un bien immobilier
L’achat en nue-propriété repose sur la technique du démembrement temporaire. La durée est déterminée à l’avance dans une convention d’usufruit et peut varier de 5 à 20 ans, l’acquéreur bénéficiant automatiquement de la pleine propriété du bien au terme de l’opération.

Le bien immobilier démembré bénéficie d’une décote pouvant atteindre 50 % du prix d’achat en fonction de la durée de démembrement. 

Nu-propriétaire et usufruitier (le plus souvent un bailleur social) contractualisent leurs accords dans une convention d’usufruit. Celle-ci précise la répartition des charges et des impôts entre les parties, les obligations liées à la gestion du bien et les conditions d’extinction de l’usufruit.

Quels profils d’investisseurs ?

Profil d'investisseur
S’il intéresse avant tout les foyers qui cherchent à baisser la charge fiscale de leur patrimoine immobilier ou à échapper à l’ISF, on aurait tord de penser que l’achat en nue-propriété est réservé aux investisseurs avisés.

Ce type d’investissement ne nécessite aucune compétence particulière, les professionnels du marché proposant des opérations clés en main. Voici à titre d’exemple quelques situations pour lesquelles l’immobilier en nue-propriété apporte une réponse pratique. 

  • Je bénéficie d’un logement de fonction et j’envisage d’acquérir un bien qui constituera ma future résidence principale au moment de la retraite.
  • Je souhaite investir dans l’immobilier, mais je ne veux pas subir les aléas liés à la gestion locative.
  • Je cherche un programme immobilier de qualité (ce qui est souvent le cas des logements intermédiaires situés en zone tendue) à moindre coût.
  • Je dispose d’un capital que je veux placer dans l’immobilier, mais je n’ai pas besoins des revenus fonciers.

Avantages

Avantages de la nue-propriete

Réduire la mise de départ

La décote appliquée sur le prix de vente dépend directement de la durée de démembrement. Plus la durée de l’usufruit temporaire est longue et plus la baisse est importante, permettant ainsi de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût. La reconstitution de la pleine propriété en faveur du nu-propriétaire s’effectue sans aucuns frais ni contrepartie financière.

Optimiser l’impact fiscal

Baisser la base imposable

C’est l’opération idéale pour les particuliers qui détiennent déjà plusieurs biens et qui cherchent à baisser leur base d’imposition, notamment lorsque les prêts immobiliers sont arrivés à terme.  

Les intérêts du nouvel emprunt sont déductibles de l’ensemble des revenus fonciers existants alors que dans le même temps, l’investisseur ne perçoit pas de nouveaux loyers et le déficit foncier obtenu est imputable sur l’impôt sur le revenu dans la limite de 10 700 € annuel.

Échapper à l’ISF

Contrairement à ce qu’on pourrait penser, les biens immobiliers grevés d’usufruit n’échappent pas à l’ISF. Simplement, comme le précise l’article 885 G du Code général des impôts, c’est l’usufruitier qui doit déclarer le bien pour sa valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire quant à lui peut déduire les dépenses liées à l’acquisition et aux éventuels travaux.

Éviter les taxes locales

Lorsque l’usufruit temporaire est attribué à un bailleur social, c’est ce dernier qui règle généralement la taxe foncière et la taxe d’habitation. Il convient néanmoins de se reporter à la convention de démembrement pour vérifier ce point.

Se libérer des contraintes locatives et des frais de gestion

Pendant toute la durée de l’opération, l’usufruitier, généralement un bailleur social ou institutionnel gère le bien et paye les charges locatives. Le nu-propriétaire n’a pas donc pas à se soucier de tous les aléas liés à la gestion du bien : recherche de locataire, vacance et carence locative ou risques d’impayés. 

À savoir : c’est le bailleur qui prend en charge les travaux d’entretien et parfois même les grosses réparations en lieu et place du nu-propriétaire.

Échapper à la plus-value

Les opérations immobilières à long terme permettent une exonération de la plus-value immobilière en cas de revente : après 22 ans pour le prélèvement libératoire et après 30 ans pour les prélèvements sociaux. Même si le terme de l’opération est inférieur à ces durées, l’investisseur pourra bénéficier des abattements prévus par année de détention.

Économiser sur les frais de notaire

Les frais de notaire s’appliquent uniquement sur le montant de la nue-propriété, c’est-à-dire après application d’une décote de 40 ou 50 % de la valeur réelle du bien, la restitution de l’usufruit au terme n’engendrant aucuns frais notariés supplémentaires. 
C’est une économie d’autant plus intéressante que les programmes neufs bénéficient déjà de frais de notaire réduit.

Faciliter la transmission du patrimoine

La donation démembrée est une technique souvent utilisée pour échapper du moins en partie aux droits de succession. Les parents peuvent ainsi continuer à percevoir des revenus, les enfants héritant de la pleine propriété sans avoir à régler de droits de succession sur le rattachement de l’usufruit aux décès des parents. 

Cette technique permet également de protéger le conjoint survivant en lui permettant de conserver le logement.
Pour rappel, la donation permet de bénéficier d’abattements : 

  • 100 000 € par enfant (depuis le 17 août 2012).
  • 87 724 € par conjoint (depuis 2011).

Notre conseil : il est préférable d’effectuer la donation au plus tôt afin de diminuer au maximum la valeur des droits transmis sur la nue-propriété.

Les risques

Locataire qui refuse de quitter le logement

Loi ENL du 13 janvier 2006
La Loi ENL du 13 juillet 2006 impose la résiliation automatique du bail au terme de l’opération lorsque l’usufruit est établi au profit d’un bailleur social. Dans les faits, c’est ce dernier qui se charge de faire coïncider le terme du bail avec la date d’extinction de l’usufruit.

Le nu-propriétaire récupère ainsi le logement libre et en dispose comme il veut. Rien ne l’empêche d’ailleurs de proposer un nouveau bail au dernier locataire en place.
Important : même si le bailleur social a l’obligation de restituer le logement vide, le risque que le locataire refuse de partir existe quand même. Dans ce cas, sachez que les procédures peuvent s’avérer longues. Elles sont néanmoins à la charge du bailleur.

Logement non restitué dans l’état dans lequel il a été donné

Le logement doit être restitué par le bailleur social dans l’état dans lequel il l’a reçu. Il n’est pas nécessaire de prévoir un état des lieux lors du démembrement lorsque l’investissement porte sur un programme neuf. En revanche, un état des lieux lors de la restitution est nécessaire.

À savoir : certaines conventions prévoient des pénalités à l’encontre du bailleur social lorsque le logement n’est pas restitué en l’état ou s’il n’était pas libéré.

La convention d’usufruit

La convention d'usufruit
Avant de signer, faites une lecture attentive de la convention d’usufruit (ou de démembrement), car c’est elle qui règle tous les aspects de la relation entre nu-propriétaire et usufruitier. 

Elle fixe notamment la durée du démembrement, la répartition des charges entre les parties, les modalités de prise en charge des travaux, y compris les grosses réparations et précise les conditions de restitution du bien.

C’est un document aussi important que le contrat de réservation dont la signature est concomitante ou l’acte de vente dont elle constitue une annexe.

Important : par dérogation au Code civil, les grosses réparations, sont dans certains cas, prises en charge par le bailleur social.

Acheter un bien d’occasion

La revente par certains investisseurs de la nue-propriété avant le terme prévu alimente un marché d’occasion qui offre de nouvelles opportunités. Il permet d’échapper aux délais de livraison et par là même aux intérêts intercalaires en cas de financement par un prêt immobilier. Il offre en outre la possibilité d’acquérir un bien sur une durée de démembrement plus courte. Une solution idéale quand on se trouve à quelques années seulement de la retraite.

Investir dans des SCPI démembrées

Investir dans une SCPI demembree
C’est la Loi ALUR qui a donné un cadre juridique au démembrement des SCPI et OCPI en permettant aux sociétés de gestion de portefeuilles d’investir dans la nue-propriété des biens.

Dans la pratique, l’opération ne diffère pas de celui d’un bien immobilier traditionnel. L’investisseur ne perçoit pas de revenus fonciers et acquière de fait les pleins droits sur les parts démembrées au terme prévu.

La " pierre papier " offre en outre la possibilité d’investir de faibles montants, bien inférieurs à ceux pratiqués dans l’immobilier neuf traditionnel et de varier plus facilement ses investissements en fractionnant le capital entre plusieurs fonds.

Sachez que la revente des parts de SCPI à capital fixe n’est pas assurée dans la mesure où il faudra que l’organisme de gestion trouve un acquéreur, mais rien ne vous empêche de tenter de vendre vous-même vos parts de gré à gré afin d’éviter à votre acquéreur les frais que ne manquera pas de prélever la société de gestion. D’autre part, la valeur des parts varie en fonction de l’offre et de la demande. Il convient donc de se montrer très sélectif dans ses choix de départ.

Notre conseil : privilégiez les SCPI à capital variable qui peuvent être rachetées par la société de gestion elle-même à un prix correspondant à la valeur du programme immobilier. Cette solution n’est toutefois possible que si l’équilibre au sein de la société de gestion entre les demandes de souscription et de revente est préservé.

Revente

Revente d'un logement en nue-propriete
Pour rappel, le nu-propriétaire et l’usufruitier ne peuvent pas vendre le bien l’un sans l’accord de l’autre. 

  • Vente de la nue-propriété en cours d’opération : à tout moment le nu-propriétaire peut céder son droit avant le terme prévu. Le prix de vente dépendra de la qualité du bien (emplacement, surface, environnement…) et de la durée restante jusqu’à l’extinction de l’usufruit. Notez que la plus-value immobilière s’apprécie en fonction de la durée de détention de la nue-propriété (après calcul des abattements).
  • Cession au terme de l’opération : on entre ici dans le cadre d’une vente classique, le nu-propriétaire pouvant disposer librement du logement. 
À savoir : le locataire en place bénéficie d’un droit de préemption, conformément à l’article 15 de la Loi du 6 juillet 1989.

Financement

Financer un achat en nue-propriété pose avant tout le problème de la garantie, les solutions traditionnellement en vigueur dans le cadre des opérations immobilières classiques ne pouvant être ici utilisées.

Caution mutuelle

La caution mutuelle est désormais privilégiée par la plupart des banques françaises, mais n’est pas admise en garantie d’un prêt sur un bien immobilier démembré. A titre d’exemple, détenir la pleine propriété est une des conditions d’acceptation de la société CREDIT LOGEMENT. 

Hypothèque et IPPD

Le problème se pose également avec les sûretés réelles (hypothèque et IPPD), car la banque refusera d’hypothéquer un bien démembré. La raison est simple : en cas de défaillance de l’emprunteur, seule la pleine propriété permet la revente du bien.

Notre conseil : si vous disposez d’un patrimoine immobilier, vous pouvez proposer une hypothèque sur un autre bien, à condition que les prêts aient été soldés.

Nantissement d’un placement

Adosser un placement à un prêt in fine a un impact fiscal positif sur le résultat de l’opération. Le montage, bien connu des gestionnaires de patrimoine permet en effet de générer un déficit foncier plus important, compte tenu des intérêts d’emprunts plus élevés que ceux d’un prêt amortissable.

Outre l’objectif d’optimisation fiscale, le nantissement d’un placement existant règle les problèmes de la garantie bancaire.

L’usufruit locatif social et les acteurs du marché

Un marché récent en pleine expansion

Malgré les freins et les reproches de certaines collectivités locales qui prônent pour des solutions plus pérennes, le marché de l’usufruit locatif social connait un développement constant.

Développé au début des années 2000 et renforcé par la Loi ENL (Engagement National pour le Logement) du 13 juillet 2006, le succès repose sur un partenariat gagnant-gagnant entre des bailleurs sociaux qui trouvent dans ce dispositif des solutions complémentaires, notamment pour augmenter leur offre de logements intermédiaires et des investisseurs pour qui l’achat de la nue-propriété représente une opportunité de diversification patrimoniale.

De plus en plus d’acteurs intéressés

le marche de l'usufruit locatif social
Plusieurs groupes se montrent particulièrement actifs sur le marché de l’usufruit locatif social. Tout d’abord la société PERL, qui existe depuis 2000 et qui fut le véritable pionnier de la vente immobilière en nue-propriété et qui reste le principal acteur du marché avec une centaine de collaborateurs et un chiffre d’affaires de 232 millions d’euros en 2016. 

Elle est devenue une filiale de NEXITY en 2014. 

Notons également FIDEXI, créée en 1988 qui s’intéresse également à ce marché en pleine expansion depuis la Loi ENL de 2006 et le groupe IPLUS, créé en 2008, présente depuis début 2009.

On retrouve également la plupart des promoteurs immobiliers comme NEXITY, VINCI ou BOUYGUES.

Lisez notre dossier sur les obligations des agents immobiliers, elles concernent également pour une grande part les promoteurs immobiliers.

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