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Acquisition du logement : protégez le conjoint survivant grâce au pacte tontinier

Insérée dans l’acte de vente immobilier, la clause de tontine permet aux couples ayant signé un pacte civil de solidarité ou vivant en concubinage de devenir propriétaires de leur résidence principale tout en évitant l’indivision.
Le point avec nos experts sur une disposition juridique qui a pour principal avantage de préserver le conjoint survivant et d’éviter les droits de mutation à titre onéreux, mais qui ne s’adapte pas à toutes les situations ni à tous les achats immobiliers.
Avantages du pacte tontinier

Comment çà marche ?

Ce dispositif très particulier et peu utilisé consiste à faire rédiger par le notaire une clause juridique qui sera insérée dans l’acte de vente. Alors que dans l’indivision, chaque membre possède une partie du logement à hauteur de sa quote-part, le pacte tontinier, appelé également clause d’accroissement, bouscule totalement la notion de co acquisition puisqu’ici seul le conjoint survivant est réputé rétroactivement avoir été l’unique propriétaire de la totalité du bien.

À savoir : la clause de tontine ne peut s’appliquer que sur l'achat d'un bien en pleine propriété.
Unanimite requise pour toute decision concernant le logement

Durant la vie du couple

Gestion du bien

Parce que les tontiniers ne détiennent pas de droit de propriété, mais seulement un droit de jouissance, toute décision sur le logement requiert l’unanimité. On imagine aisément que l’insertion d’une clause de tontine peut vite conduire à une situation de blocage en cas de désaccord.

Renonciation

Les tontiniers peuvent décider d’un commun accord de se retirer du pacte. Le bien immobilier entre alors dans le cadre de l’indivision, chacun devenant propriétaire du bien à hauteur de ses apports.

Cession à un tiers

Vendre la clause a un tiers
Sauf stipulation contraire, il est possible de céder la clause de tontine à une tierce personne. Dans la pratique, la vente est difficilement réalisable, car très peu avantageuse pour le tiers acquéreur, ce dernier ne devenant propriétaire qu’en cas de décès de l’autre tontinier. 

Le risque est d’autant plus grand qu’en cas de décès du vendeur, le bien reviendrait directement au tontinier d’origine. Le tiers acquéreur perdrait alors ses droits et ne deviendrait jamais propriétaire du bien.

À savoir : il est possible d’aménager la clause de tontine en interdisant sa cession.

Protection vis-à-vis des créanciers

Impossibilite de saisie immobiliere
Parce qu’elle empêche le partage des biens, la tontine constitue une protection efficace contre les créanciers. 
Ces derniers ne peuvent pas exiger la saisie immobilière d’un logement grevé d’une telle clause, puisque le débiteur n’en est pas propriétaire. C’est ce qu’a confirmé par ailleurs une décision de la Cour de cassation en date du 18 novembre 1997.

Séparation des partenaires

Le pacte tontinier a un caractère irrévocable. Il ne peut pas être remis en cause, même en cas de séparation. Seule la décision commune des signataires peut y mettre un terme. 

En cas de décès

Du fait de son caractère onéreux, confirmé par plusieurs jurisprudences, la clause de tontine échappe au droit des libéralités (donations entre vifs), celui-ci ne pouvant s’exercer qu’à titre gratuit.

Aucun droit sur la réserve héréditaire

Les héritiers réservataires du tontinier décédé doivent mettre une croix sur l’héritage, sauf à prouver que le pacte a été signé dans le seul but de les priver de leurs droits. En effet, le bien étant censé avoir appartenu au conjoint survivant depuis le 1er jour, celui-ci n’entre pas dans le patrimoine du défunt et de ce fait est exclu de l’assiette successorale.
Droits de succession en cas de deces d'un des concubins

Droits de succession

Suivant son statut (concubin ou pacsés), le conjoint survivant peut être amené à régler des droits de succession :

  • Concubins : aucun droit à payer à la double condition que le logement constitue la résidence principale et que sa valeur soit inférieure à 76 000 €. Autant dire compte tenu du faible seuil d’exonération, qu’il est quasiment impossible aux concubins d’échapper aux droits de mutation avec la clause de tontine. Dans la grande majorité des cas, le conjoint survivant payera donc le prix fort, c’est-à-dire 60 % de la valeur du bien, après un abattement de seulement 1 570 €. 
  • Pacsés : les partenaires bénéficient du même régime que les couples mariés et sont donc exonérés des droits de succession

Requalification en donation déguisée

Les héritiers peuvent remettre en cause la validité du pacte et intenter une action en réduction de la réserve, s’ils constatent un déséquilibre sur l’un des 2 points suivants :

  • Aléa : il ne doit pas y avoir un écart d’âge trop important entre les partenaires. D’autre part, si l’un d’entre eux est atteint d’une maladie grave et qu’il est prouvé que les tontiniers étaient au courant du mauvais état de santé au moment de l'achat, le pacte peut être frappé de nullité et requalifié en donation déguisée.
  • Financement : contrairement à l’indivision où chaque acquéreur participe en fonction de ses moyens et détient un nombre de parts proportionnel à ses apports, la participation financière de chaque tontinier doit être équilibrée.

Insertion de la clause de tontine dans une SCI

Inserer la clause de tontine dans les statuts d'une SCI
Il est possible d’éviter les droits de succession en achetant le logement par l’intermédiaire d’une société civile immobilière et en insérant la clause de tontine dans les statuts de la SCI, Le conjoint survivant deviendra l’unique propriétaire de la totalité des parts sociales et paiera seulement les droits d’enregistrement, soit 5,09 % puisqu’on entre là aussi dans le cadre des mutations à titre onéreux.

Notre avis : il est difficile de créer une SCI entre concubins pour acheter sa résidence principale et d’y insérer une clause d’accroissement sans courir le risque de requalification. En effet, le fisc peut considérer que le montage a été fait dans le seul objectif d’échapper aux droits de succession. Pour limiter au maximum ce risque, certains juristes recommandent de limiter la clause tontinière à une partie des parts sociales de la société.

Pour les couples mariés

Régime de la communauté

Achat de la residence principale par un couple marie
Sauf cas particulier du remploi de fonds propre qui modifie les règles de la co acquisition, le pacte tontinier ne s’applique pas aux époux mariés sous le régime de la communauté. Pour ces derniers, l’acquisition d’un bien immobilier entre automatiquement dans le patrimoine commun.

De toute manière, ce régime matrimonial est par lui-même protecteur pour le conjoint survivant et peut par ailleurs être renforcé par l’insertion d’une clause de préciput. Celle-ci peut faciliter par exemple la transmission d’un bien immobilier autre que la résidence principale. 

Le seul cas où la clause de tontine peut avoir une utilité, c’est lorsqu’un des époux achète un bien immobilier en co acquisition avec un concubin à l’aide de ses fonds propres.

Important : un pacte tontinier conclu avant le mariage continue à produire ses effets.

Régime de la séparation de biens

Il en va autrement pour les couples mariés sous le régime de la séparation de biens, puisque le pacte tontinier a le même effet que la clause de préciput pour les époux mariés sous un régime communautaire. En cas de décès, le conjoint survivant est considéré rétroactivement comme avoir été le seul propriétaire du logement.

Financement

Financer l'achat d'un bien immobilier avec clause de tontine

Résoudre le problème de la garantie

L’insertion d’une clause de tontine dans l’acte de vente n’empêche pas en elle-même le financement du bien, mais elle pose clairement un problème de garantie. 

Hypothèque

Il est impossible d’hypothéquer le bien puisque celui-ci est censé n'appartenir à aucun des acquéreurs.

Caution mutuelle

Refus de la caution mutuelle pour clause d'accroissement dans l'acte de vente
Les sociétés de caution mutuelle refusent de garantir les biens immobiliers grevés d’une tontine, car en cas de défaillance des emprunteurs, leur marge de manœuvre s’avère trop restreinte, le bien en question étant exclu du patrimoine de l'emprunteur.

La société CREDIT-LOGEMENT par exemple exige clairement dans ses conditions générales la levée préalable de la clause tontinière avant accorder sa garantie.
La solution : vous devez proposer une garantie alternative à l’organisme prêteur. Ce peut être le nantissement d’un contrat de placement ou une inscription hypothécaire sur un autre bien immobilier.

Veiller à l’équilibre des apports

Alors que dans l’indivision, chaque partenaire participe en fonction de ses moyens, le financement d’un achat immobilier intégrant une clause de tontine nécessite que les acquéreurs disposent du même apport et prennent en charge ensemble les remboursements.
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