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Verser une soulte à son conjoint et conserver le logement commun : mode d’emploi

Evaluation de la soulte
Il est fréquent lors d'un divorce que l’un des époux souhaite conserver le logement familial. Le partage du patrimoine commun nécessite alors de l’époux qui garde le logement qu'il verse une soulte, c'est-à-dire une compensation financière à son ex-conjoint.

Définition juridique de la soulte

La soulte correspond à la somme versée par un époux en compensation de la part du logement qui revient théoriquement à son conjoint lors du partage. Elle est égale à la moitié de la valeur du bien estimée au moment du divorce (1).

Il est à noter que le partage amiable doit rendre " l’échange " équilibré c’est-à-dire que le versement doit correspondre à un montant rétablissant l’égalité entre les copartageants. Il importe donc que l’attribution ne soit pas disproportionnée, car tout dédommagement inférieur ou supérieur à la part des conjoints entraine un risque de requalification fiscale.

Il est à noter que le transfert de propriété nécessite un acte authentique qui occasionne le paiement de frais de notaire, représentant environ 7,5 % du montant de la soulte, à la charge du conjoint qui récupère le logement et s'ajoutant 

(1) : le calcul se détermine comme suit :

[50 % de la valeur de revente du logement - 50 % du capital restant dû sur le prêt en cours]
Fonctionnement du rachat de soulte

Fonctionnement en 3 étapes

Dans la pratique, le rachat de soulte résulte généralement d’un consentement mutuel entre époux. 

  1. Dans un premier temps, ces derniers s’accordent sur le fait que l’un des conjoints acquière la pleine propriété du logement en contrepartie d’une indemnité financière basée sur la valeur de revente estimée du bien et correspondant à la part de l’autre, c'est-à-dire la moitié de cette valeur.
  2. Une fois que les époux se sont mis d’accord sur le prix (voir le chapitre sur l’estimation du logement), le calcul doit tenir compte des éventuels prêts restants à courir sur le bien. Lorsque c’est le cas, la moitié du capital restant dû de chaque emprunt est déduit du montant à verser.
  3. Comme dans n’importe quelle mutation immobilière, le recours à un notaire est obligatoire. La dernière étape est donc constituée par l’acte de vente qui authentifiera le transfert de propriété.
Prenons l’exemple d’un couple marié sous le régime de la communauté légale et propriétaire de sa résidence principale. Les époux engagent une procédure de divorce.

Le prix de revente du logement est estimé à 250 000 €. Il a été financé à l’aide d’un prêt dont le capital restant dû se monte à 140 000 €. D’un commun accord, Madame rachète la part de Monsieur. Le calcul du rachat de la part de Monsieur s’effectue comme suit :

 Communauté Par de Monsieur 
Valeur de revente du logement 250 000 € 125 000 € 
Capital restant dû 140 000 € 70 000 € 
 Soulte : 140 000 - 70 000 = 55 000 €

Important : Outre le versement de la soulte, Madame devra continuer à payer les mensualités sur la moitié du prêt en cours.

L’estimation du logement

Lorsque la séparation n’a pas effrité la confiance entre les époux, l’estimation immobilière du logement ne pose pas de problème particulier puisqu’il suffit de se baser sur la valeur du marché. Dans le cas contraire, il faudra faire appel à un professionnel.

En cas de désaccord total, seul le recours au juge des affaires familiales peut régler le problème, ce qui aura pour conséquence d’allonger les délais.

L’estimation par un agent immobilier

Sachez qu’un agent immobilier ne peut fournir qu’une simple estimation. Même s’il connait parfaitement le marché immobilier local, son avis n’aura qu’une valeur indicative. 

Il est d’ailleurs préférable de s’adresser à plusieurs agences pour recueillir plusieurs appréciations. De plus, même s’il n’y a pas lieu de douter de leur intégrité, il faut avouer que certaines agences peuvent manquer d’objectivité, espérant avoir le bien à la vente. Dans tous les cas, privilégiez une estimation écrite que vous fournirez au notaire.
Estimation immobiliere

L’expertise par un notaire

Certains notaires ou clercs (1) ayant suivi une formation spécifique pratiquent couramment l’expertise immobilière. Il faut dire que l’importante base de données détenue par les notaires (11 millions d’actes recensés) favorise grandement l’évaluation. A ce jour, environ 200 cabinets en France ont suivi la formation et bénéficient du label Notexpert.

N’oubliez pas qu’en tant qu’officier ministériel, le notaire engage sa responsabilité. Il interviendra de manière objective dans l’intérêt des 2 époux.

Enfin, sachez que la méthode par comparaison utilisée par les notaires est celle que retient le juge des affaires familiales lorsqu’il ordonne une expertise.

L’expertise par un cabinet indépendant

Vous pouvez également faire appel à un expert immobilier indépendant. Comme pour l’estimation notariale, cette solution présente l’avantage de fournir une évaluation objective et réaliste.

Il arrive que les époux ne s’entendent pas sur le choix d’un cabinet d’expertise. Il est possible dans ce cas que chacun nomme un expert. La valeur retenue est alors une moyenne de l’estimation rendue par chaque cabinet. Cette solution présente évidemment l’inconvénient de doubler le coût de l’expertise.

Attention : le terme expertise employé par un agent immobilier n’a pas du tout la même valeur que celle menée par un expert immobilier ou un cabinet de notaire.

L’intervention du juge des affaires familiales

Si aucun accord n’intervient sur le prix ou sur la méthode à utiliser pour établir l’évaluation, il ne vous reste plus qu’à saisir le juge des affaires familiales qui pourra alors ordonner en toute indépendance une expertise immobilière. 

Cette procédure aura pour conséquence de reporter le jugement du divorce. De plus, le coût de l’expertise sera à la charge des époux pour moitié. 
Saisir le juge des affaires familiales

La désolidarisation sur le crédit en cours

La procédure de rachat de soulte ne se limite pas à estimer le prix du logement et à calculer le montant à verser au conjoint. Les époux doivent aussi gérer la situation des prêts restant à courir sur le bien. 

Si une partie du capital restant dû est directement soldé par le notaire lors de l’acte de vente grâce au versement de la soulte, l’autre moitié va constituer une charge financière.

Le plus délicat consiste à désengager l’époux non attributaire. Il est probable en effet que la co acquisition ait été financée à l’aide d’un ou plusieurs prêts et que chaque emprunteur se soit porté caution solidaire de l’autre à hauteur de 100 % du capital emprunté.

Cet engagement est par ailleurs inscrit dans le contrat de prêt et se poursuit même après la dissolution de la communauté. Pour sortir de la caution, il va falloir demander à la banque la désolidarisation du prêt, chose qu’elle pourra très bien refuser si la situation financière du conjoint attributaire est insuffisante.

En cas de refus, une solution consiste à s’adresser à une banque concurrente afin de renégocier le prêt en cours.
Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, ou il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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