Accueil > guide > pret immobilier retraite

8 conseils aux séniors pour obtenir un crédit immobilier

Avec l’allongement de la durée de vie, le départ à la retraite n’est plus un frein pour réaliser un projet immobilier. Qu’il s’agisse de changer de résidence principale, d’acquérir une résidence secondaire, de réaliser un investissement locatif ou bien d'effectuer des travaux pour adapter le logement et anticiper les problèmes liés à l'autonomie des personnes âgées, les séniors sont de plus en plus nombreux à s’endetter. 
Voici 7 conseils aux retraités pour obtenir un prêt immobilier, même sans apport.
SOMMAIRE

Utilisez les avantages de la modularité

Baisser les mensualites du pret immobilier au depart a la retraite
Si vous empruntez à l’approche de la retraite, une des difficultés sera de déterminer votre capacité de remboursement : faut-il se baser sur vos revenus en tant qu'actif ou sur votre future pension ? 

Une réponse qu’apporte le prêt immobilier modulable aux quinquagénaires, puisqu’il permet de diminuer à tout moment les échéances de remboursement jusqu’à 30 % du montant d’origine. Une souplesse qui vous permettra d’adapter les mensualités au moment de votre départ à la retraite. L’effort de remboursement sera ainsi plus important pendant les années d’activité. 

Toutefois, la diminution de la mensualité entraîne un allongement de la durée et par là même une augmentation du coût du crédit. 

Notre conseil : demandez à votre conseiller d’établir un plan de financement qui mesure l’impact de la diminution sur la durée et le coût global. 

Souscrivez 2 lignes de crédit

Reporter l'effort de remboursement sur ses revenus d'actif
Cette technique peu utilisée offre une solution adaptée aux personnes qui souscrivent un prêt immobilier à l’approche de la retraite. Le principe consiste à souscrire deux emprunts sur des durées différentes :

  1. Le premier sur la durée maximum choisie et correspondant à la capacité de remboursement des emprunteurs.
  2. Le second sur une durée correspondant à l’âge de départ à la retraite.

Cette technique bancaire permet de reporter l’effort de remboursement sur la période de vie active de l’emprunteur. Les mensualités diminueront automatiquement au départ à la retraite avec la fin du 1er prêt.
Baisse du pouvoir d'achat pour les retraites
Exemple chiffré
Un emprunteur de 50 ans achète sa résidence principale 200 000 € sur 20 ans. Il est prévu qu’il parte à la retraite à l’âge légal, soit 62 ans.

 Plan de financement Conditions Remboursement mensuel avec assurance (2)
 Prêt nº 1Taux fixe de 1,40 % (1) sur 20 ans 150 000 € 760 € 
 Prêt nº 2 Taux fixe de 1,10 % (1) sur 12 ans : 50 000 €. 385 €
 Mensualité jusqu’à la retraite : 1245 €
 Mensualité après la retraite : 760 €
(1) : taux moyen constaté en août 2017
(2) : sur la base d’un taux d’assurance sur capital emprunté de 0,35 %
 
Si vous financez l'acquisition de votre résidence principale, notez que l'une des lignes de crédit peut être un prêt à taux zéro.

Différez le remboursement de vos mensualités avec le prêt viager hypothécaire

Rembourser le pret au deces de l'emprunteur
Autant le dire de suite, le prêt viager hypothécaire n’est pas adapté à toutes les situations. Le principe permet certes aux retraités de préserver leur pouvoir d’achat en proposant un différé total du capital et des intérêts jusqu’au décès de l’emprunteur, mais il présente trois inconvénients majeurs :

  1. Les intérêts non payés produisent à leur des intérêts (principe de la capitalisation) et s’ajoutent chaque année au capital emprunté, ce qui augmente considérablement le coût total du crédit.
  2. Le patrimoine transmis aux héritiers se retrouve fortement diminué.
  3. L’hypothèque nécessite un acte notarié qui engendre un coût de l’ordre de 7 % du montant emprunté. Il est conseillé par ailleurs de passer par un privilège prêteur de deniers qui permet d’économiser la taxe de publicité foncière (0,71 %).

À savoir : le PVH peut être versé sous forme de rente viagère. Il constitue alors une alternative intéressante à la vente en viager.

Faites appel à un courtier en crédit

Tenir compte de la baisse de revenus
Que vous ayez recours à un cabinet national ou à un courtier local, sachez que tous les " intermédiaires en opérations bancaires " signent le même type de convention avec les banques. Plus les partenariats sont nombreux, plus la mise en relation est efficace, notamment lorsqu’il s’agit de trouver la banque offrant des solutions adaptées à une situation particulière.

C’est le cas lorsque le plan de financement doit tenir compte d’une baisse future des revenus (fin de vie active par exemple) ou lorsque cette baisse est déjà actée (départ à la retraite). La parfaite connaissance des techniques bancaires permet au courtier en crédit de trouver le financement le plus adapté à votre situation et de vous faire gagner du temps.

Notre avis : là encore, n’hésitez pas à faire la concurrence, même s’il est inutile de signer un mandat avec plusieurs courtiers. Sachez également que certains cabinets prennent des honoraires alors que d’autres se contentent de la commission reversée par la banque.
Recours a un courtier en credit

Comparez les contrats d’assurance emprunteur

La limite d'age a l'adhesion
Pour ceux qui se posent la question de savoir jusqu'à quel âge on peut souscrire un crédit immobilier, sachez que les banques accordent facilement des prêts aux séniors. Après 65 ou 70 ans, la difficulté consiste plutôt ans à obtenir les garanties d’assurance obligatoires, qui constituent souvent un véritable frein à l’accès au crédit. 

Les taux de cotisation sont très élevés et se situent actuellement au-dessus des taux d’intérêt du crédit lui-même. De plus, lorsque l’emprunteur présente des problèmes de santé, il s’expose à des surprimes ou des exclusions partielles.

À partir d’un certain âge, les contrats groupes bancaires sont plus avantageux que les délégations externes du fait de la mutualisation des risques, mais il est quand même conseillé de faire jouer la concurrence et de comparer les tarifs de plusieurs compagnies. 

Sachez par ailleurs que les contrats d’assurance labélisés " séniors " ne proposent en réalité rien de plus qu’un report de la limite d’âge à l’adhésion. De nombreuses compagnies comme AFI-ESCA, AXA, CARDIF (filiale de BNP Paribas), CNP ASSURANCES ou encore METLIFE acceptent les souscriptions jusqu’à 80, 85 voire 90 ans pour les garanties décès et PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie). 

Ce sont d’ailleurs les seules garanties qui vous seront demandées si vous être retraité. En revanche si vous êtes encore en activité, vous devrez également souscrire aux garanties ITT et IPT (incapacité de travail et invalidité permanente totale), ce qui aurait pour effet de doubler le montant des cotisations.

Important : en cas de refus d’assurance, la banque est contrainte d’appliquer la convention AERAS qui prévoit entre autres de rechercher des solutions alternatives. 
Souscription a l'assurance emprunteur jusqu'a 90 ans

Proposez une alternative à l’assurance

Les alternatives a l'assurance
Si vous rencontrez des difficultés à souscrire un contrat d’assurance emprunteur, sachez que vous pouvez proposer à la place une garantie alternative. C’est d’ailleurs une des missions de la convention AERAS qui a pour objectif est de permettre aux assurés présentant des risques de santé aggravés d’avoir accès au crédit immobilier.

Notre avis : les alternatives à l’assurance permettent de plus de réaliser une économie importante en évitant les cotisations d’assurance.

Nantissement d’un contrat

C’est une solution utilisée par les investisseurs dans le cadre d’un prêt in fine. Elle consiste à mettre en garantie du prêt immobilier un placement existant en lieu et place du contrat d’assurance. En cas de défaillance de l’emprunteur liée au décès ou à l’invalidité, la banque soldera la dette à l’aide du placement.

Il n’est pas utile de disposer d’un montant de placement équivalent à celui de l’emprunt puisque le mécanisme tient compte des éventuels intérêts à courir sur la période. Ainsi pour garantir un prêt de 150 000 € sur 15 ans, il faudra nantir un capital de 115 000 € (avec une hypothèse de rendement de 1,80 %. (1)

(1) : rendement moyen des contrats d’assurance vie en 2016, d’après la Fédération française de l’assurance.

Sachez par ailleurs que les contrats d’assurance-vie multisupports investis sur des SICAVS ou FCP ainsi que les comptes-titres ne sont pas acceptés en raison des aléas liés au rendement des opérations.

Notre avis : quoiqu’économique, la solution présente le double inconvénient de bloquer vos économies sur une longue période et de vous retirer toute liberté sur la gestion des fonds (interdiction d’effectuer des arbitrages). À n’utiliser que si vous disposez d’autres liquidités par ailleurs.

Mise en garantie d’un contrat de prévoyance existant

Là encore, la solution est méconnue, mais elle présente bien des avantages. Si vous êtes titulaire d’un contrat de prévoyance souscrit à titre individuel ou dans le cadre collectif d’une entreprise, sachez que vous pouvez changer de clause bénéficiaire à tout moment.

Il vous est donc possible de demander à l’assureur de porter la banque comme nouveau bénéficiaire.

Notre avis : la solution est simple à mettre en place, mais pour être acceptée il faut que les garanties souscrites soient équivalentes à celles exigées par le prêteur.

Caution personnelle et solidaire

Cette solution nécessite d’avoir un membre de la famille (cas le plus général) qui dispose de revenus suffisants pour constituer un garant fiable et qui accepte de risquer son patrimoine en cas de défaillance du cautionné

De plus, si les parents se portent souvent caution des enfants, il est plus difficile pour des séniors de trouver un cautionnaire.

Notre avis : La caution personnelle peut constituer une solution provisoire en attendant que les emprunteurs présentent des garanties suffisantes. Il faut toutefois discuter avec la banque des conditions de cessation de la caution.
Caution personnelle et solidaire

Mettez en avant vos atouts de pensionné

Pensions garantis par l'Etat
La situation de retraité n’est pas sans atouts et il convient de mettre en avant des avantages que votre banquier connait d’ailleurs et apprécie à sa juste valeur.

Vous n’avez pas d’enfants à charge

À l’inverse des jeunes actifs, le retraité n’a plus d’enfants à charge, ce qui favorise le pouvoir d’achat et le " reste à vivre ". Il faut garder à l’esprit que la banque ne se limite pas à la simple analyse du taux d’endettement dont la limite maximale de 33 % des revenus est généralement admise. 

Elle se base également sur le montant restant en compte après remboursement de tous les crédits en cours. Ce solde doit être suffisant pour faire vivre l’ensemble des personnes qui composent le foyer. Le montant minimum de " reste à vivre " exigé est ainsi moins élevé pour un couple sans enfants.

Vos pensions sont garanties par l’État

À la grande différence d’un travailleur indépendant qui peut connaître une baisse d’activité ou du travailleur salarié qui peut perdre son emploi, les retraités bénéficient de pensions  garantis par l’État.

Vous êtes propriétaire de votre logement

Si comme 82 % des retraités, vous êtes propriétaire de votre résidence principale, vous disposez d’atouts supplémentaires. D’une part vous disposez d’un patrimoine qui peut servir de garantie et d’autre part vous montrez à la banque qu’ayant déjà souscrit un emprunt immobilier, vous savez en assumer la charge.

Profitez des prêts complémentaires proposés par les caisses de retraite et les mutuelles

Prets des caisses de retraites et mutuelles
Ces organismes ne proposent pas de prêt immobilier, mais ils constituent une bonne alternative si vous envisagez de financer des travaux d'aménagement ou de rénovation de faible montant. Encore faut-il avoir la chance de dépendre d'une caisse ou d'une mutuelle qui propose ce type de service.

Les taux pratiqués sont généralement en dessous de ceux proposés par les banques, mais les durées de remboursement admises sont celles d'un prêt à la consommation, c'est-à-dire de 12 à 60 mois.

À savoir : les caisses de retraite disposent souvent d'un service de courtage en prêt et la plupart d'entre elles ne prennent pas d'honoraires.
Articles qui devraient vous intéresser

Cet article vous a aidé ?

Merci de le partager sur le réseau social de votre choix

Inscription à la newsletter

En poursuivant votre visite, vous acceptez l'utilisation des cookies pour que nous puissions vous proposer une navigation personnalisée et des services fonctionnels.
En savoir plus