Avec l’allongement de la durée de vie, le départ à la retraite n’est plus un frein pour faire un prêt immobilier à 60 ans ou plus. Mais dans la pratique, obtenir un financement s’avère plus compliqué pour les séniors que pour les jeunes actifs. Voici nos solutions pour obtenir un prêt immobilier pour retraité et financer une acquisition, même sans apport personnel.
Sommaire
Jusqu’à quel âge peut-on pour emprunter pour financer un achat immobilier ?
Quelles conditions pour obtenir un prêt immobilier pour retraité ?
Quels sont les atouts dont dispose le retraité pour obtenir un bon taux ?
Un sénior peut-il acheter sans apport ?
Comment trouver un courtier qui a l’expérience des dossiers séniors ?
Quel est le surcoût de l’assurance de prêt immobilier pour retraité ?
Existe-t-il des alternatives aux emprunts classiques ?
Comment anticiper la baisse de ses revenus à la retraite ?
Il n’y a pas d’âge maximum pour emprunter
Il n’existe aucune limite d’âge légale pour souscrire un prêt immobilier puisqu’au regard de la loi, il suffit d’être majeur. Mais s’il lui est possible juridiquement d’emprunter, le sénior se heurte bien souvent à la frilosité des banques qui estiment que passé un certain âge, l’emprunteur présente un risque de crédit plus important.
L’âge limite à un prêt immobilier résulte d’un double constat :
- La baisse des revenus au départ à la retraite, qui entraîne une capacité d’emprunt plus faible.
- Le surcoût et l’âge limite de l’assurance de prêt immobilier.
Obtenir un prêt immobilier pour retraités n’est toutefois pas impossible, mais à cause de votre âge il faudra privilégier les emprunts courts et sans doute limiter la durée de remboursement à 10 ans.
Dans les faits, sachez que les banques imposent un âge maximum en fin de prêt, généralement 75 ans, correspondant à celui de fin de garantie des couvertures d’assurance emprunteur des contrats de groupe bancaires.
À retenir : plus on avance en âge, plus les conditions d’accès sont strictes et plus la souscription d’un prêt immobilier pour retraité devient difficile. S’il reste facilement réalisable à 60 ans, le financement d’une acquisition immobilière sera quasiment impossible après 70 ans.
Les critères pour obtenir un prêt immobilier quand on est retraité
Vous changez de logement à 60 ans ou 65 ans, comme c’est le cas d’un retraité sur douze d’après une étude de l’INSEE de janvier 2022, achetez une résidence secondaire pour profiter d’une retraite bien méritée ou bien réalisez un investissement locatif ?
Sachez tout d’abord qu’il n’y a pas d’établissements bancaires spécifiques qui prêtent aux retraités. Vous pouvez faire une démarche auprès des banques traditionnelles de réseau : BANQUE POSTALE, CAISSE D’ÉPARGNE, CRÉDIT AGRICOLE, LCL ou SOCIÉTÉ GÉNÉRALE ou vous adresser à un courtier.
Les conditions de taux et les éléments pris en compte pour l’étude du prêt immobilier sont les mêmes pour les retraités que pour les actifs. Toutefois, les critères d’accès et l’étude de solvabilité sont plus stricts à partir d’un certain âge, notamment 60 ans et plus.
L’organisme prêteur va déterminer votre profil d’emprunteur et vérifier votre solvabilité, les facteurs les plus importants pour calculer la capacité d’emprunt de prêt immobilier d’un sénior étant l’apport personnel, la durée de remboursement et le taux d’endettement.
À savoir : si vous souscrivez votre prêt immobilier à la concurrence, vous devrez domicilier vos pensions et transférer votre épargne à votre nouvelle banque.
Disposer d’un apport personnel
Un minimum d’apport est généralement exigé par la banque lorsque la demande de prêt immobilier émane d’un retraité, celle-ci estimant que le sénior a disposé de suffisamment de temps pour se constituer un capital.
Si un apport personnel de 10 %, plus frais de notaire est jugé suffisant pour un jeune actif, le retraité doit disposer d’un apport personnel plus important pour obtenir un prêt immobilier, les banques exigeant parfois que l’apport soit d’au moins 30 % du prix d’acquisition.
Un autre critère important pour les séniors concerne le patrimoine. Vous devez savoir que la banque accepte plus facilement un prêt immobilier aux retraités qui sont propriétaires de leur résidence principale.
À savoir : le nantissement d’une opération d’épargne, comme un contrat d’assurance-vie, est une alternative économique pour échapper à l’hypothèque.
Avoir un taux d’endettement inférieur au maximum autorisé.
Là encore, les banques se montrent particulièrement strictes envers les retraités. Si un actif peut s’endetter à hauteur de 35 % (1) de ses revenus, le taux d’endettement à ne pas dépasser pour un retraité est le plus souvent de l’ordre de 25 à 30 % lorsqu’il n’y a pas d’apport.
(1) : taux maximum légal depuis 1er janvier 2022 décidé par le Haut conseil à la stabilité financière (HCSF).
Emprunter sur une durée courte
Les banques limitent généralement la durée de remboursement des prêts immobiliers pour retraités à 10 ou 12 ans, en fonction de l’âge de l’emprunteur et veillent à ce que ce dernier ne dépasse pas l’âge limite admis par le contrat d’assurance de prêt.
À savoir : une durée courte permet de bénéficier d’un taux d’intérêt plus bas et baisse le coût total du prêt.
Les atouts du retraité pour obtenir un bon taux de prêt immobilier
Vous pouvez tirer parti des atouts qu’offre votre statut de retraité pour obtenir des conditions de taux avantageuses. Les banques estiment, à juste titre, que les séniors sont de bons clients.
Vous n’avez pas d’enfants à charge
À l’inverse des jeunes actifs, les retraités n’ont plus d’enfants à charge, ce qui augmente leur pouvoir d’achat.
Gardez à l’esprit que l’étude du taux d’endettement est toujours corrélée avec l’analyse du reste à vivre (somme restante en compte après paiement des mensualités de crédit). Or, le minimum de reste à vivre exigé pour un couple de retraités est moins élevé que pour un jeune ménage avec des enfants à charge.
Vos pensions de retraite sont garanties par l’État
À la différence des salariés qui peuvent perdre leur emploi ou des travailleurs indépendants qui peuvent connaître une baisse d’activité, les retraités bénéficient de revenus stables, les pensions étant garanties par l’État. Cette sécurité facilite grandement l’octroi d’un prêt immobilier.
Vous êtes propriétaire de votre logement
Si comme 82 % des retraités, vous êtes propriétaire de votre résidence principale, vous disposez d’un avantage supplémentaire capable d’influencer fortement la décision de l’organisme bancaire. D’une part, vous possédez un patrimoine immobilier qui peut servir d’hypothèque et d’autre part, vous montrez à la banque qu’ayant déjà souscrit un emprunt immobilier, vous êtes capable d’en assumer la charge. Un atout d’autant plus grand que votre prêt immobilier est sans doute entièrement remboursé.
Enfin, les séniors ont statistiquement une situation familiale plus stable que les jeunes ménages qui font d’eux des emprunteurs solides.
Autant de points forts à faire valoir lors de la négociation avec votre banquier.
Trouver un prêt immobilier pour retraité sans apport
Emprunter sans apport personnel après 60 ans reste très compliqué, mais pas impossible. La concurrence est toutefois restreinte, car de nombreuses banques refusent d’octroyer un prêt immobilier aux retraités à hauteur de 110 %.
Sachez que les prêts bonifiés, comme le PTZ (s’il s’agit de votre première acquisition), les prêts immobiliers issus des PEL et CEL ou le prêt Action-Logement (ex prêt employeur) entrent dans le calcul de l’apport personnel. Ils n’ont toutefois pas la même valeur aux yeux des banques, que l’épargne constituée.
À savoir : certains établissements, comme la BANQUE POSTALE ou les CAISSES D’ÉPARGNE acceptent plus facilement un prêt immobilier pour retraité sans apport. En cas de difficulté, il est conseillé à faire appel à un courtier.
Faire appel à un courtier qui a l’expérience des dossiers de crédit séniors
Sachez tout d’abord qu’il n’existe pas de courtier spécialisé dans les prêts immobiliers aux retraités. Par ailleurs, tous les cabinets de courtage signent le même type de convention avec les banques. Les taux fixes négociés sont donc les mêmes, quel que soit votre intermédiaire.
En revanche plus les partenariats bancaires sont nombreux (cas des gros cabinets), plus le courtier est à même de négocier pour le compte du retraité de meilleures conditions de taux de prêt immobilier.
Votre conseiller va d’abord établir une simulation pour étudier votre capacité d’emprunt et bâtir un plan de financement prenant en compte les spécificités des seniors c’est-à-dire :
- Qui intègre la future baisse des revenus si vous n’avez pas encore cessé votre activité.
- Qui tient compte de la baisse de votre pouvoir d’achat si vous êtes déjà à la retraite.
Après avoir vérifié votre éligibilité, le courtier fait la concurrence à votre place et dépose votre dossier auprès d’un ou plusieurs établissements de crédit.
Un conseiller vous accompagne depuis la constitution du dossier jusqu’à l’édition de l’offre de prêt immobilier. Vous économisez ainsi un temps précieux et bénéficiez des conseils d’un professionnel du financement.
Nous vous conseillons de privilégier les cabinets qui exercent également dans le courtage en assurance afin de faciliter la mise en place d’une délégation d’assurance dont les couvertures en décès-invalidité couvrent les séniors jusqu’à 85 ans voire 90 ans.
Notre avis : certains cabinets prennent des honoraires alors que d’autres se contentent de la commission reversée par la banque. Abordez ce point dès le premier rendez-vous.
La difficulté des seniors à obtenir une assurance emprunteur et les alternatives
Un coût élevé et des limites d’âge
Le véritable frein à l’accès au crédit pour les retraités réside principalement dans la difficulté à obtenir une assurance de prêt d’une part, car les taux de cotisation sont très élevés et d’autre part de l’âge à cause de la limite des couvertures décès-invalidité, qui cessent en général à 75 ans.
Les cotisations étant essentiellement calculées sur l’âge de l’assuré et son état de santé, les taux d’assurance de prêt immobilier pour retraités sont largement plus élevés que ceux dont bénéficient les jeunes emprunteurs. De plus, le sénior qui présente des problèmes de santé s’expose à des surprimes ou des exclusions partielles de garantie.
Par ailleurs, sachez qu’à partir d’un certain âge, les assurances de groupe bancaires sont plus avantageuses que les délégations externes du fait de la mutualisation des risques.
Certaines compagnies commercialisent des contrats d’assurance emprunteurs pour les séniors, mais ils ne proposent en général qu’un simple report de la limite d’âge à l’adhésion ou décalent l’âge maximal des garanties. Les tarifs restent quant à eux très élevés. C’est le cas de certaines compagnies comme AFI-ESCA, AXA, CARDIF (filiale de BNP Paribas), CNP ASSURANCES ou encore METLIFE qui peuvent couvrir le décès et la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) jusqu’à 80 ou 85 ans.
Important : pour un retraité, obtenir une assurance de prêt immobilier est d’autant plus compliqué qu’il présente un risque aggravé de santé. Si vous êtes dans ce cas, vous pouvez demander à votre banque d’appliquer la convention AERAS, dont la mission consiste à faciliter l’accès à l’assurance emprunteur.
Les solutions alternatives à l’assurance emprunteur
Il existe des alternatives qui permettent aux retraités d’obtenir un prêt immobilier sans assurance. Leur mise en place ne convient toutefois pas à toutes les situations.
Nantissement d’un contrat de placement
Cette solution largement utilisée par les investisseurs dans le cadre d’un prêt in fine consiste à mettre en garantie du prêt immobilier un placement existant. En cas de défaillance de l’emprunteur, la banque soldera la dette avec le capital nanti.
Il n’est pas utile de disposer d’un montant de placement équivalent à celui de l’emprunt puisque le mécanisme de nantissement prend en compte les intérêts à courir sur la période. Ainsi pour garantir un prêt immobilier de 150 000 € sur 15 ans, vous devez disposer d’un capital de 115 000 € (avec une hypothèse de rendement de 1,80 %).
Notre avis : cette solution est d’autant plus appréciée par les banques que vous leur confiez la gestion du placement. Elle prouve également que vous avez su vous constituer une épargne tout au long de votre vie active.
Mise en garantie d’un contrat de prévoyance existant
Si vous êtes titulaire d’un contrat de prévoyance souscrit à titre individuel ou collectif (dans le cadre de votre ancienne entreprise), sachez que vous pouvez changer de clause bénéficiaire à tout moment. Il suffit de désigner la banque comme nouveau bénéficiaire. Cette alternative à l’assurance emprunteur permet de réaliser une économie importante.
Alternatives aux crédits immobiliers classiques
Le prêt hypothécaire cautionné
Le prêt immobilier hypothécaire est un financement adapté aux retraités propriétaires de leur logement, mais l’hypothèque ne permet pas toujours d’éviter l’assurance, car en cas de décès rien n’assure à la banque que les héritiers seront en mesure de solder le prêt.
Un problème que règle le prêt hypothécaire cautionné (PHC) en apportant à l’organisme prêteur une double garantie :
- La prise d’hypothèque sur le bien immobilier.
- Le cautionnement de CNP Caution, chargée de solder le prêt en cas de décès.
Le prêt hypothécaire cautionné pour retraités est réservé aux emprunteurs de plus de 60 ans. Il fonctionne comme n’importe quel prêt immobilier amortissable et peut aller jusqu’à 70 % de la valeur du bien. Il a pour principal avantage de permettre aux retraités d’obtenir un prêt immobilier sans assurance.
Son coût reste toutefois élevé, car aux frais d’hypothèque, s’ajoutent les frais de la caution. Par ailleurs, les frais de dossier sont plus élevés que pour un prêt classique. De plus, des frais de mainlevée sont à prévoir en cas de remboursement anticipé.
Le prêt viager hypothécaire
Autant le dire de suite, le prêt viager hypothécaire n’est pas adapté à toutes les situations. S’il permet aux retraités de préserver leur pouvoir d’achat en permettant un différé total du capital et des intérêts jusqu’au décès de l’emprunteur, il présente trois inconvénients majeurs :
- Les intérêts non payés sont capitalisés et s’ajoutent chaque année au capital emprunté, ce qui augmente considérablement le coût total du crédit.
- Le patrimoine transmis aux héritiers se trouve fortement diminué.
- L’hypothèque nécessite un acte notarié qui engendre un coût de l’ordre de 7 % du montant emprunté.
Obtenir un crédit complémentaire auprès des caisses de retraite et des mutuelles
Les caisses de retraite ARRCO et AGIRC ne proposent pas de prêt immobilier aux retraités, mais ils octroient des crédits complémentaires qui peuvent constituer une alternative intéressante si vous envisagez de financer des travaux de faible montant. Encore faut-il avoir la chance de dépendre d’une caisse de retraite ou d’une mutuelle qui le propose.
Les prêts immobiliers spécifiques
Le prêt relais
Le prêt relais vous permet de devenir propriétaire du nouveau logement avant d’avoir revendu l’ancien. Son montant est limité à 70 % du prix de vente de l’ancien logement et sa durée est limitée à 12 mois, renouvelable une seule fois.
Pendant la durée du crédit relais, vous ne payez que les intérêts et l’assurance emprunteur, le capital emprunté n’étant remboursé qu’au moment de la vente de l’ancien logement.
Le prêt in fine
Si votre projet porte sur un investissement locatif, le prêt in fine apporte deux avantages :
- Vous faites des économies puisque le nantissement du capital évite de payer des frais d’hypothèque et d’assurance.
- Vous bénéficiez d’un avantage fiscal en déduisant chaque année un montant d’intérêts plus important.
En contrepartie, sachez que le taux d’intérêt appliqué sur ce type de prêt immobilier sont généralement plus élevés que sur les prêts amortissables classiques.
Anticiper la baisse des revenus au moment de la retraite
Le prêt immobilier modulable
Si vous empruntez à l’approche de la retraite, le banquier n’estimera pas votre capacité de remboursement sur la seule base de vos revenus en tant qu’actif. Il devra également s’appuyer sur une estimation de la pension de retraite que vous percevrez quand vous aurez cessé votre activité professionnelle.
Le prêt modulable apporte une solution à ceux qui souscrivent un prêt immobilier après 50 ans. Il permet de compenser la future baisse du pouvoir d’achat au moment du départ à la retraite en proposant de baisser les mensualités jusqu’à 30 % de l’échéance d’origine. L’effort de remboursement est ainsi plus important pendant les années d’activité.
À savoir : la diminution de la mensualité entraîne un allongement de la durée du prêt immobilier et donc une augmentation du coût du crédit.
Souscrivez 2 lignes de crédit immobilier
Cette technique très simple à mettre en place permet également d’anticiper la baisse de revenus au moment de la retraite. Le principe consiste à souscrire deux prêts immobiliers sur des durées différentes :
- Le premier sur la durée maximum choisie dont la mensualité tient compte de la future baisse des revenus.
- Le second sur une durée plus courte correspondant à l’âge de départ à la retraite.
Cette solution de financement permet de reporter l’effort de remboursement sur la période de vie active puisque les mensualités diminueront automatiquement au terme du 1er prêt immobilier.
À savoir : si vous avez plusieurs crédits à la consommation, le rachat de crédits pour seniors peut vous permettre de rééquilibrer votre budget afin d’assurer un départ à la retraite en toute sérénité.
