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Financer l'achat de sa résidence secondaire

Les banques qui financent les residences secondaires
SOMMAIRE
Aujourd’hui, 10% des Français sont propriétaires de 3 millions de résidences secondaires, réparties entre montagne, mer et campagne. 

Si à votre tour vous envisagez ce type d’investissement et avant même de rechercher un prêt immobilier pour financer votre future résidence secondaire, nous vous conseillons d’évaluer les charges que devrez supporter, de faire quelques projections financières en termes de revente et de simuler les taxes et impôts dont vous devrez vous acquitter. Sur le montant des loyers tout d’abord, si vous décidez de louer votre bien de temps à autre dans l’année et sur la plus-value en cas de revente. 

Le dossier complet de Créditas pour mesurer les risques et financer un achat maîtrisé.
Pret epargne logement pour la residence secondaire

Les aspects essentiels du financement

Le financement d’une résidence secondaire s’effectue dans les mêmes conditions que pour une résidence principale ou qu’un investissement locatif. Sauf cas particulier du prêt in fine que nous verrons plus loin, la différence se situe principalement au niveau de l’analyse de risque, deux cas de figure pouvant se présenter.

  1. Vous êtes propriétaire de votre logement principal et vous remboursez déjà un prêt immobilier. Vous devrez alors tenir compte des remboursements en cours dans le calcul du taux d’endettement.
  2. Il s’agit de votre 1er projet immobilier. Les banques considèrent que la priorité de l’investissement immobilier reste le logement principal et se montrent généralement plus exigeantes pour ce type de financement. Il sera sans doute utile de disposer d’un apport personnel significatif.

Ne comptez pas sur les prêts réglementés

Mis à part les prêts d’épargne-logement, vous ne pouvez bénéficier d’aucun prêt réglementé. Par ailleurs, les droits issus des PEL ne présentent pas beaucoup d’intérêt dans la mesure où les taux proposés sont supérieurs à ceux du marché. En revanche, les taux des CEL restent attractifs, même si les droits à prêts sont faibles. 

Important : en utilisant un prêt épargne logement, vous vous interdisez de louer le bien puisque les droits ne sont pas utilisables pour l'investissement locatif. 

Les intérêts intercalaires

Si vous financez un bien neuf (appartement en bord de mer en VEFA par exemple), vous devrez payer des intérêts intercalaires. Le principe est le suivant : la banque décaisse l'emprunt au fur et à mesure que le promoteur lance les appels de fonds. L’amortissement en revanche ne démarre qu’après le dernier décaissement, c’est-à-dire au moment de la livraison du bien. 

Entre-temps, vous verserez à l’organisme de prêt les intérêts intercalaires en fonction du montant décaissé et de la durée. 3 solutions s’offrent à vous :

  1. Demander le report du paiement jusqu'à la livraison du bien. Vous pourrez ensuite les financer en les intégrant au prêt immobilier.
  2. Demander à amortir progressivement le prêt, et ce, dès le premier décaissement.
  3. Payer les intérêts au fur et à mesure des décaissements jusqu’à la remise des clés.

Fonctionnement des frais intercalaires : notre dossier
Louer sa maison de campagne

Le prêt in fine

Le prêt in fine est particulièrement adapté  à l’investissement locatif. Si vous envisagez de louer votre résidence secondaire, cette formule peut alors parfaitement s’adapter à votre projet. 

Pour cela, vous devez toutefois disposer d’un capital suffisant et accepter de le placer en garantie du prêt. Les fonds seront alors bloqués jusqu'au terme de l’opération. 

Bon à savoir : le nantissement d’un contrat de placement permet d’économiser sur les frais de garantie puisque la banque n’aura pas besoin d’hypothéquer le bien ni de vous faire souscrire à une société de caution mutuelle pour se protéger d’un éventuel défaut de paiement.

Fiscalité immobilière

Fiscalite immobiliere
D’une manière générale, l’immobilier ne bénéficie pas d’une fiscalité avantageuse si on excepte le cas de la résidence principale. Que ce soit pour mesurer l’impact fiscal d’une éventuelle mise en location du bien ou de la revente future, prenez le temps de simuler ce que vous devrez reverser à l’état.

Vous louez votre bien

Par définition, la résidence secondaire est un lieu où vous séjournez occasionnellement. Pour améliorer la rentabilité de l’opération, vous pouvez parfaitement mettre à profit les périodes d’inoccupation. En effet, la location saisonnière permet de tirer des revenus locatifs non négligeables et de couvrir ainsi les charges courantes. Vous devrez  toutefois effectuer une simulation afin de mesurer l’impact sur votre prochaine déclaration d’impôt. 

Vous relevez du régime de la LMNP (location meublée non professionnelle) et devez reporter les revenus locatifs dans la rubrique BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Vous avez le choix entre 2 régimes :

  1. Le régime forfaitaire ou micro-bic si les loyers annuels ne dépassent pas, 32 900 € pour 2014.
  2. Le régime réel si vos revenus locatifs annuels sont supérieurs à 32 900 €.

La déduction des charges et frais

Le régime du micro-bic est à la fois simple et avantageux. Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs bruts et vous n’avez aucune comptabilité à tenir. 

Exemple : si vous percevez 8 000 € de revenus saisonniers, vous ne serez imposés que sur 4 000 €. 
Si vous relevez du régime réel (plus de 32 900 € de revenus pour 2014), vous devrez conserver tous les justificatifs des dépenses réellement engagées dans l’année pour l’entretien et la réparation du bien. Vous pourrez déduire l’ensemble des charges suivantes :

  • Les intérêts du prêt immobilier
  • La cotisation de l’assurance habitation
  • Les charges de copropriété
  • Les notes d’électricité, d’eau et de chauffage
  • Les dépenses engagées pour louer le bien
  • Les travaux de réparation

Important : si vous optez pour le régime réel, votre décision vous engage irrévocablement pour 2 ans.
Impot plus-value revente

A la revente

La plus-value réalisée à l’occasion de la revente de votre résidence secondaire est imposable, contrairement à celle réalisée lors de la vente d’un logement principal. Même si lors de l’achat, iil est difficile d’établir des projections chiffrées pour déterminer l’impôt éventuel, il vaut mieux savoir dès le départ à quoi vous en tenir.

Calcul de la plus-value

Elle résulte de l’opération suivante, une fois opérés quelques ajustements sur chacune des valeurs :

Prix de vente – prix d’achat

  • Le prix de vente est diminué de toutes les dépenses engagées pour la mise en vente de la résidence secondaire (diagnostics immobiliers, commission d’agence…).
  • Le prix d’achat est revalorisé suivant un coefficient qui tient compte du taux d’inflation. Il est augmenté des frais d’acquisition (frais de notaires) et de tous les travaux réalisés pendant la période de détention. 

Vous bénéficiez en outre d’un abattement forfaitaire de 6% par an à compter de la 6e année.

À savoir : si vous avez conservé le bien plus de 5 ans, vous pouvez choisir de déduire un montant forfaitaire de 15 % sur le prix d’achat, sans justificatifs.

Montant de l’impôt

La plus-value nette résultant du calcul ci-dessus est doublement imposée :

  1. À 19% au titre de l’impôt sur le revenu.
  2. À 15,5% au titre des prélèvements sociaux.

C’est le notaire qui se charge des calculs et qui reverse l’impôt sur la plus-value à l’administration fiscale.

À savoir : vous bénéficiez d’une exonération totale sur la plus-value réalisée sur la revente de votre résidence secondaire après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu et après 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Attention aux charges

En investissant dans une résidence secondaire, vous devrez faire face aux dépenses courantes dont le montant dépend à la fois du type de bien et de son état. Mais il faudra également compter avec les petits (ou grands) travaux de réparations qui ne manqueront pas de greffer votre budget. 

Vous devrez de plus rembourser les mensualités du prêt immobilier si vous financez votre acquisition par le biais d’un emprunt.
Cout de l'entretien

L'entretien

Les dépenses courantes ne sont évidemment pas les mêmes suivant que vous achetez un appartement sur la Côte d'Azur ou une maison dans la campagne landaise. Le montant dépend également du niveau de prestations dont vous disposerez. Voici les principales charges que vous aurez à budgéter :

  • Assurance habitation
  • Abonnement à un fournisseur d’accès internet
  • Charges de copropriété
  • Eau, électricité, gaz, téléphone
  • Entretien courant du jardin, de la piscine
  • Entretien de la chaudière
  • Taxe foncière, taxe d’habitation, la redevance audiovisuelle.

Les réparations

En dehors des charges courantes, pensez que vous aurez également à faire face à des dépenses imprévues, notamment si vous achetez dans l’ancien. C’est le lot de tous les propriétaires de résidences secondaires et personne n’est à l’abri des dégâts causés par les intempéries, des cambriolages ou même des dégradations que subissent inévitablement les vieilles demeures. Il arrive même que l'acquéreur soit contraint de souscrire un nouvel emprunt pour financer les réparations.

Les investissements spécifiques

L’achat d’une résidence secondaire peut s’effectuer dans le cadre particulier des formules à temps partagé ou de la résidence de tourisme. L’approche sera alors très différente, aussi bien d’un point de vue patrimonial que fiscal. 

Le timeshare : attention danger

Financer un achat en multipropriete
Le " timeshare " a fait couler beaucoup d’encre par le passé. Il faut dire que ce marché a longtemps été occupé par des vendeurs aux techniques particulièrement agressives. Pourtant, le principe, qui se situe entre location saisonnière et acquisition, a de quoi séduire puisque pour un coût raisonnable, l’occupant peut jouir du logement sur des périodes précises de l’année, définies par contrat.

En revanche, vous ne pourrez pas financer votre investissement à l’aide d’un prêt immobilier puisque vous ne serez pas propriétaire du bien. Vous devez soit disposer de la somme soit souscrire un prêt à la consommation.

Notre conseil : ne décidez pas à la hâte et prenez conseil auprès d’un professionnel du droit (notaire ou avocat) avant de signer.

La multipropriété

Comme pour le timeshare, la formule de la multipropriété repose sur un principe simple : vous achetez des parts d’une société, ce qui vous donne un droit de jouissance dans la résidence choisie, pour une période fixe de l’année. Ce régime bénéficie par ailleurs de droits renforcés, le délai de rétractation étant désormais de 14 jours.

À savoir : il existe des bourses d’échange qui permettent de troquer votre droit avec d’autres multipropriétaires et de profiter de séjours dans d’autres résidences en France comme à l’étranger.

La résidence de tourisme

Financer une residence de loisir
Toujours sur le même principe que les deux régimes immobiliers précédents, l’acquisition d’une résidence de tourisme offre la possibilité de séjourner plusieurs semaines par an dans le logement dans lequel vous investissez. Le reste de l’année, vous pourrez louer le bien.

La différence avec les autres types d’acquisition immobilière se situe sur le plan fiscal puisque vous bénéficiez d’une réduction d’impôt (régime Censi-Bouvard) de 11% sur le prix d’achat de la résidence de tourisme frais de notaire inclus, sur une période de 9 ans.
En conclusion : pesez le pour et le contre avant de vous lancer dans l’acquisition d’une résidence secondaire. Outre la question du financement, il est indispensable de passer au crible chaque aspect de l’investissement, aussi bien sur le plan patrimonial que fiscal. Pour cela, n’hésitez pas à établir plusieurs projections financières et établissez un budget prévisionnel le plus complet possible.
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Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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