S’il est plus difficile d’obtenir un prêt immobilier pour un non-résident fiscal, le financement d’un bien situé en France est toujours possible, à condition de présenter un dossier solide et de s’adresser à une banque qui prête aux expatriés. On vous détaille les étapes.
SOMMAIRE
Quelles sont les banques qui prêtent aux non-résidents ?
Faut-il passer par un courtier spécialisé en prêt immobilier pour non-résident ?
Quel taux de crédit immobilier pour un expatrié ?
Comment monter le dossier de crédit quand on est à l’étranger ?
Quels sont les pays d’accueil considérés à risque par les banques ?
Comment trouver une assurance emprunteur pour non-résident ?
Comment se passent le décaissement et le transfert des fonds à la signature ?
Les banques qui accordent un prêt immobilier au non-résident fiscal
Il est difficile de dresser une liste des banques qui prêtent aux non-résidents, d’une part parce que la plupart d’entre elles n’affichent pas clairement leur politique en matière de prêt immobilier aux expatriés et d’autre parce que la nature du contrat de travail et le pays d’accueil sont deux paramètres qui déterminent souvent leurs critères d’acceptation en matière de crédit aux Français vivant à l’étranger.
Si ces deux éléments ne constituent pas un obstacle, vous avez toutes les chances d’obtenir votre financement. Encore faut-il que les critères habituels de l’analyse du dossier soient au vert : apport personnel, revenus, taux d’endettement et reste à vivre. Obtenir un crédit sera d’autant plus facile que vous êtes un client fidèle.
D’une manière générale, pour obtenir un prêt immobilier non-résident, il faut vous tourner vers les banques traditionnelles, les établissements de crédit spécialisés n’intervenant pas dans ce type de dossier.
Par ailleurs, gardez à l’esprit que le prêt immobilier est un produit d’appel, les marges des banques étant très faibles en général sur les crédits. Ces dernières gagnent de l’argent essentiellement grâce aux produits financiers dont elles cherchent à équiper leurs clients. La relation commerciale est donc essentielle et l’éloignement du non-résident fiscal avec l’agence bancaire située en France complique cette relation,
Les services d’analyse de risques des banques qui accordent des prêts immobiliers aux non-résidents disposent d’un personnel ayant une expertise à l’international et une parfaite connaissance de la fiscalité de l’expatriation, des règles de conformité avec le pays d’accueil et du droit des opérations bancaires transfrontalières. Elles sont en outre capables d’effectuer la traduction des documents transmis depuis l’étranger.
Trouver un courtier spécialisé dans le crédit aux expatriés
La plupart des cabinets de courtage sont des généralistes qui n’ont aucune connaissance des dossiers de prêt immobilier pour expatriés et de ce fait ne disposent pas d’un réseau de banques partenaires adapté. Or, les spécificités du dossier d’un non-résident nécessitent une parfaite connaissance des règles fiscales et réglementaires du pays de résidence, des besoins des expatriés, mais également de disposer d’un large réseau de banques partenaires susceptibles d’octroyer un crédit aux non-résidents.
Si ce n’est pas le cas, vous risquez de vous apercevoir au bout de quelques semaines que votre courtier est incapable de traiter ce genre de dossier. Vous aurez alors perdu un temps précieux.
Compte tenu de la particularité de son profil d’emprunteur, l’expatrié tire plusieurs avantages à s’adresser à un courtier spécialisé en prêt immobilier pour non-résident. Celui-ci se chargera de monter le dossier auprès de la banque, de négocier pour les meilleures conditions de taux et sera à même de décrypter les offres de financement. Il pourra également vous proposer une délégation d’assurance de prêt pour non-résident.
À savoir : les cabinets de courtage qui proposent des contrats d’assurance emprunteur répondent aujourd’hui à une réglementation stricte. Pensez à leur demander leur numéro ORIAS et vérifiez leur habilitation.
Enfin, sachez que certains courtiers se contentent de la rémunération bancaire alors que d’autres demandent en plus des honoraires. Prenez soin de vous renseigner dès le premier entretien.
Les conditions de crédit immobilier pour non-résident français
Réticentes à accorder un prêt immobilier aux Français établis à l’étranger du fait d’un risque plus important et d’une relation commerciale compliquée, les banques françaises ont durci les conditions d’accès.
L’analyse de la solvabilité porte sur les éléments habituels d’un dossier de prêt : taux d’endettement, niveau des revenus, apport personnel, garanties, assurance emprunteur, mais elle nécessite en général des vérifications supplémentaires par rapport à un résident, car certaines informations sont plus difficiles à vérifier. C’est le cas par exemple des bulletins de salaire qui présentent des caractéristiques parfois très différentes de ceux que délivrent les entreprises françaises.
Enfin, la décision est plus difficile à prendre du fait que le banquier n’est pas toujours en mesure de vérifier si plusieurs comptes ont été ouverts.
Le type de contrat de travail
Si vous avez signé un contrat local, ce sera très difficile d’obtenir un accord. Tout dépendra du risque que représente l’entreprise. À contrario, si vous êtes sous contrat détaché, vous avez toutes les changes d’obtenir votre prêt immobilier, le contrat de travail étant de droit français.
À savoir : les dossiers de prêt immobilier de travailleurs indépendants installés à l’étranger n’ont quasiment aucune chance d’aboutir.
Les taux applicables aux expatriés
Les taux d’intérêt des prêts immobiliers pour non-résident sont en général plus élevés de 0,3 à 0,6 % de plus que pour un emprunt classique. Tout dépend encore une fois des risques liés au pays d’accueil et de la qualité du dossier.
Les garanties exigées
Vous devrez probablement passer par une sûreté réelle (hypothèque ou IPPD), car la plupart des sociétés de caution limitent leur intervention aux emprunteurs résidents en France. C’est le cas notamment de CREDIT-LOGEMENT qui n’intervient pas dans les dossiers de prêt de français vivant à l’étranger.
À savoir : pour éviter de passer par un prêt hypothécaire, vous pouvez proposer à la banque le nantissement d’une opération de placement qui servira de garantie.
Les contreparties
Il n’est pas rare qu’en contrepartie d’un meilleur taux de prêt immobilier, la banque vous demande de souscrire à des produits bancaires annexes : assurance habitation, contrat d’épargne ou d’acheter des parts sociales dans certains cas.
Notre avis : souscrire aux services annexes de la banque et au contrat d’assurance groupe augmentent vos chances d’obtenir le prêt immobilier.
L’apport minimum
Les banques exigent souvent des non-résidents fiscaux qu’ils financent au minimum 20 % de l’acquisition plus les frais de notaire. Le minimum du taux d’apport exigé peut grimper jusqu’à 30 % pour un projet locatif.
Notre conseil : un bon niveau d’apport permet certes de bénéficier d’un meilleur taux. Il est toutefois conseillé de garder des liquidités pour faire face aux aléas.
Autres conditions
La banque exige en général de fournir des relevés bancaires sur une durée supérieure à 3 mois. Elle peut en outre demander des compléments d’information si les documents fournis ne permettent pas une analyse détaillée des mouvements.
- La durée maximum du prêt immobilier pour un non-résident est de 20 ans au lieu de 25 pour les résidents français.
- Le taux d’endettement maximum est de 35 % depuis le 1er janvier 2022. Le reste à vivre exigé dépend des revenus et du niveau de vie du pays d’accueil.
- Les frais de dossier peuvent être supérieurs à ceux pratiqués pour les résidents.
Si vous investissez dans un bien immobilier locatif
L’investissement locatif nécessite une approche comptable que l’achat de la résidence principale ne demande pas. Votre banquier appréciera de savoir que vous avez analysé le marché immobilier pour y repérer les meilleures opportunités. Pensez à établir un tableau prévisionnel intégrant tous les éléments chiffrés de l’opération.
Notre conseil : pensez également à l’assurance loyers impayés qui constituera un plus pour votre dossier.
Si vous financez une résidence secondaire
L’approche est différente si votre projet immobilier porte sur une résidence secondaire. D’une part, parce que la rentabilité n’entre pas en ligne de compte et d’autre part parce que le choix d’investissement reste très personnel.
À savoir : si vous financez votre résidence principale en France, vous allez perdre votre statut de non-résident fiscal, même si vous continuez à exercer votre activité professionnelle à l’étranger puisque ce changement affectera le choix de votre domicile fiscal.
Monter le dossier de crédit quand on n’est pas sur place
Dans un premier temps, si vous ne pouvez pas vous déplacer pour faire le tour de la concurrence, vous pouvez simuler directement votre crédit immobilier sur les sites internet des banques ou mieux encore faire appel à un courtier spécialisé en prêt immobilier pour expatriés et non-résidents.
Vous n’avez pas besoin dans un premier temps de vous rendre en agence pour monter le dossier de financement. Vous pouvez en effet le faire à distance et transmettre à la banque l’ensemble des documents justificatifs par courrier ou email :
- Identité de l’emprunteur : CNI ou passeport en cours de validité, justificatif de domicile
- Situation matrimoniale : livret de famille
- Activité professionnelle : contrat de travail et derniers bulletins de salaire
- Patrimoine : titre de propriété et copie de la taxe foncière, tableaux d’amortissement des prêts en cours, quittance de loyer, RIB
- Projet immobilier : avant-contrat : promesse, compromis de vente, ou contrat de réservation ou de construction
- Revenus : derniers relevés bancaires, 2 derniers avis d’imposition,
- Justificatifs de l’apport : derniers relevés des contrats d’épargne et de placement. Relevés de décembre pour les PEL et CEL.
La banque pourra exiger que les documents transmis soient traduits par vos soins. C’est le cas notamment lorsque la langue pratiquée dans le pays d’accueil n’est pas l’anglais. (Cas des expatriés au Japon ou en Chine par exemple). Vous devrez alors faire appel à un traducteur assermenté.
Notre conseil : faites diligence au moment de constituer votre dossier afin de mettre toutes les chances de votre côté.
Vous devrez toutefois rencontrer le banquier au moins une fois pour transmettre les originaux des pièces justificatives et signer la demande de prêt immobilier. L’offre préalable pourra être renvoyée par courrier recommandé.
Pour finir, tenez compte des délais de réponse allongés du fait d’une plus grande complexité d’analyse du dossier.
Les pays de résidence considérés comme risqués par les banques
Le pays d’accueil du demandeur est un élément déterminant dans la décision d’accorder un prêt immobilier au non-résident.
Si vous êtes expatrié dans l’Union européenne ou dans un grand pays d’expatriation avec lequel des accords bilatéraux existent (Suisse, USA, Canada…), vous n’aurez à priori pas de problème. En revanche si votre pays de résidence figure dans la liste des pays à éviter selon le ministère des Affaires étrangères du fait de risques de guerre ou d’instabilité politique, comme certains pays d’Afrique (Mali, Niger, Somalie, Érythrée, Lybie…) ou du moyen orient (Syrie, Birmanie, Irak, Iran, Lybie…), ce sera très difficile d’obtenir votre financement, même si vous avez des revenus élevés.
Les pays considérés comme étant des paradis fiscaux peuvent également inquiéter les banques, compte tenu de l’absence de transparence due au secret bancaire.
À retenir : ce sera plus facile d’obtenir un prêt immobilier si vous êtes salarié détaché ou salarié d’une grande entreprise internationale.
L’assurance emprunteur pour non-résident
Si vous résidez dans un pays de la communauté européenne et si vous exercez une activité professionnelle qui ne vous expose à aucun risque particulier, la souscription au contrat d’assurance emprunteur ne devrait pas poser de problème.
Dans les autres cas, l’assureur pourra estimer que vous présentez un risque » hors norme » et majorera ses primes et/ou ajoutera des exclusions aux garanties. C’est souvent le cas pour les Français expatriés dans des pays de résidence où la sécurité des habitants n’est pas aussi sûre qu’en France ou qui exercent des activités professionnelles jugées dangereuses. Certains pays à risque sont par ailleurs complètement exclus par les compagnies d’assurance.
Notre conseil : effectuez une simulation sur les comparateurs d’assurance emprunteur en ligne pour vérifier les assureurs susceptibles de vous accepter.
Il est possible que l’assurance groupe de la banque ne permette pas d’assurer un non-résident. Vous devrez alors vous tourner vers une délégation externe, dont les tarifs sont plus bas pour les moins de 40 ans, mais qui ont des conditions d’acceptation plus contraignantes et présentent des questionnaires de santé plus détaillés
Important : la Loi Lemoine permet depuis le 1er septembre 2022 de changer votre contrat d’assurance emprunteur à tout moment.
Le décaissement et le transfert des fonds
Depuis le 1er janvier 1990, il n’y a plus de contrôle de change aux frontières, ce qui n’exonère pas les Français vivant à l’étranger d’effectuer certaines déclarations pour rapatrier des capitaux. Notez par ailleurs que les transferts de fonds depuis l’étranger sont facilités depuis l’Union européenne.
Si vous disposez d’un capital placé dans une banque du pays de résidence et que vous souhaitez l’utiliser comme apport personnel dans votre projet immobilier, prévenez votre banque du montant et de la nature du transfert, car celle-ci risque de déclencher un contrôle dans le cadre du dispositif TRACFIN, dont les services sont chargés de lutter contre le blanchiment d’argent. Un rôle que tient également le notaire, chargé d’assurer la sécurité de la transaction immobilière.
Il faut également vous renseigner sur les conditions de transfert de fonds du pays de résidence.
Enfin, sachez que des frais de change s’appliquent lorsque le transfert des fonds s’effectue en devise. Vous serez en outre exposé aux risques de change, le cours des monnaies subissant une fluctuation quotidienne.
À savoir : si vous n’avez pas déclaré jusqu’alors le patrimoine détenu à l’étranger, vous ne pouvez plus demander une régularisation auprès du STDR (Service des Traitements des Déclarations Rectificatives) qui a été fermé. Les services fiscaux s’appuient désormais sur l’échange automatique des informations bancaires pour contrôler le patrimoine des Français résidents à l’étranger.
