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Comment financer l’achat d’un bien immobilier en France quand on est non-résident ?

Obtenir un prêt immobilier est plus complexe pour un non-résident que pour un français établi dans l’hexagone. La banque se montre pointilleuse, les rendez-vous en agence sont difficiles à organiser et l’accord de l’assurance emprunteur peut présenter quelques problèmes. Nos conseils aux expatriés pour financer un bien immobilier en France.  

Monter le dossier à distance

Transmettre les documents du pret par courrier
Dans un premier temps, si vous ne pouvez pas vous déplacer pour faire le tour de la concurrence, vous pouvez simuler directement votre prêt immobilier sur les sites internet des banques ou mieux encore consulter un ou plusieurs courtiers pour comparer les taux. 

Nul besoin dans un premier temps de vous rendre en agence pour monter le dossier. Vous pouvez en effet le faire à distance et transmettre l'ensemble des documents par courrier

Sachez que les organismes de prêt se montrent plus vigilants avec leurs clients expatriés, car certaines informations sont plus difficiles à vérifier. C’est le cas par exemple des bulletins de salaire qui présentent des caractéristiques parfois très différentes de ceux que délivrent les entreprises françaises ou des relevés bancaires dont le contrôle est rendu impossible du fait que le banquier n'est pas en mesure de vérifier si plusieurs comptes ont été ouverts.
Les aides a l'accession pour un non resident

S'organiser pour n'avoir qu'un seul rendez-vous avec la banque

Eviter d'avoir plusieurs rendez-vous avec la banque
La relative méfiance des banques n’est pas le seul écueil auquel sont confrontés les expatriés. Ces derniers doivent également gérer l’organisation des rendez-vous avec le banquier, ce qui n’est pas simple lorsque la résidence principale se trouve à l’étranger

S’il est vrai que vous pouvez gérer le montage du dossier à distance ou confier la mission à un courtier en crédit, en revanche, il est nécessaire que vous rencontriez le banquier au moins une fois pour signer la demande de prêt immobilier. 

Vous pourrez toutefois renvoyer l’offre préalable par courrier recommandé.

Contacter un courtier en prêt immobilier

Faire appel a un courtier en credit
Pour faciliter la relation avec les banquiers, il est préférable de faire appel à un courtier en prêt immobilier. Ce dernier négociera les meilleures conditions de taux. 

Il se chargera également de monter le dossier et de le transmettre à la banque. Il pourra également vous proposer une délégation d’assurance si votre situation permet de bénéficier de tarifs plus bas que le contrat groupe.

Les cabinets de courtage répondent aujourd’hui à une réglementation stricte. N’hésitez pas à leur demander leur numéro ORIAS. 

De plus, bon nombre d’entre eux sont adhérants de l’APIC, syndicat professionnel dont le label impose à tous le respect d’une déontologie.

Enfin, sachez que certains cabinets se contentent de la rémunération bancaire alors que d’autres demandent en plus des honoraires. Prenez soin de vous renseigner dès le premier entretien.

Bon à savoir : la plupart des banques exigent du courtier qu’il vérifie les originaux des documents qu’il transmet, ce qui nécessite de le rencontrer au moment de la constitution du dossier. 

Les aides à l'accession

Si vous financez l’achat d’une résidence principale en France, vous pourrez bénéficier des différentes aides à l'accession de l'Etat à condition de satisfaire aux différentes exigences.

Les prêts bonifiés de l'Etat

Si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux années qui précèdent votre demande et si respectez les autres critères, vous avez peut être droit au PTZ Plus. Il faudra toutefois limiter vos recherches aux logements neufs (sauf zones rurales ouvertes à l'achat d'un bien ancien).

Les aides locales

Sachez que de nombreuses villes et communautés de commune proposent d’aider les primo accédants à devenir propriétaires. Vérifiez sur notre page récapitulative si vous pouvez en bénéficier. 
Demander un pret immobilier en devise

L'assurance emprunteur

Assurance emprunteur quand on travaille a l'etranger
Si vous résidez dans un pays de la communauté européenne et si vous exercez une activité professionnelle qui ne vous expose à aucun risque particulier, la souscription au contrat d'assurance ne devrait pas poser de problème.

Dans les autres cas, l'assureur peut estimer que vous présentez un risque " hors norme " et reconsidérer à la hausse sa tarification. C'est souvent le cas pour les Français expatriés dans des pays où la sécurité des habitants n'est pas aussi sûre qu'en France ou qui exercent des activités professionnelles jugées dangereuses.

Notre conseil : les contrats groupes bancaires sont souvent plus souples que les contrats souscrits en délégation.

Le transfert de fonds

Pas de contrôle, mais des déclarations obligatoires

Transferer des fonds depuis l'etranger
Depuis le 1er janvier 1990, il n’y a pas de contrôle de change aux frontières, ce qui n’empêche pas le contribuable d’effectuer certaines déclarations pour les transferts de fonds provenant de l’Étranger. 

Si vous disposez d’un capital placé dans une banque du pays de résidence et que vous souhaitez l’utiliser comme apport personnel dans votre projet immobilier, prévenez votre banque du montant et de la nature du transfert, car celle-ci risque de déclencher un contrôle dans le cadre du dispositif TRACFIN, dont les services sont chargés de lutter contre le blanchiment d’argent.

Salaire en devise étrangère ou en euros ?

Si vous travaillez en dehors de la zone euro et que votre salaire est versé dans la monnaie du pays dans lequel vous exercez, vous pouvez contracter un prêt en devise. Cette technique est largement utilisée par les frontaliers suisses pour éviter le risque de change.

Investir dans un bien locatif

L’investissement locatif nécessite une approche comptable qu’un achat immobilier classique ne demande pas toujours. Une méthode simple consiste après avoir analysé le marché local pour y repérer les meilleures opportunités à établir un tableau prévisionnel intégrant tous les éléments chiffrés de l’opération. Cette démarche sera appréciée par votre banquier et jouera en votre faveur au moment de l'analyse de risque du prêt immobilier.

Étudier le marché

Analyser le marche immobilier depuis l'etranger
Il s’agit dans un premier temps d’explorer l’état du marché locatif sur les différents secteurs où vous envisagez d'investir. Si vous ne pouvez pas visiter vous-même les biens à la vente, confiez cette mission à une personne qui puisse vous faire un compte rendu après chaque visite. Ce peut être un agent immobilier en qui vous avez confiance ou un membre de votre famille.

Nous vous conseillons d’interroger plusieurs agences immobilières pour vous faire une idée de l’état du marché locatif. Cette étape est indispensable pour savoir quel type de logement colle le plus près à la demande et facilitera vos recherches en matière de financement. C’est également de cette manière que vous pourrez éviter les périodes d’inoccupation et que vous obtiendrez les meilleurs revenus locatifs.

Analyser le rendement de l’investissement

Pour savoir si l’investissement immobilier s’avère rentable, vous devez intégrer chaque élément impactant l’opération. À ce stade on ne s’intéresse qu’aux revenus et dépenses. 
Investir dans un bien immobilier en France

Les différentes dépenses

  • Les intérêts du prêt immobilier
  • Les échéances d’assurance
  • Les charges payées par le bailleur dans l’année en cours : taxe foncière, assurance habitation du propriétaire non-occupant, commissions d’agence, etc.
  • L’impact fiscal.

Certaines charges sont annuelles comme la taxe foncière alors que d’autres sont versées chaque mois comme les échéances du prêt immobilier. Il est donc nécessaire de mensualiser chaque dépense.

Les revenus locatifs

Il vous faut prendre le montant brut des loyers mensuels puisque les charges locatives sont comptabilisées avec l’ensemble des dépenses. 

Acquérir une résidence secondaire

Acheter une residence secondaire a distance
L’approche est différente si vous investissez dans une résidence secondaire. D’une part, parce que la rentabilité n’est pas le critère essentiel et d’autre part parce que le choix reste très personnel.

De plus, sachez que le marché immobilier n’offre pas les mêmes opportunités suivant qu’il s’agit d’un chalet dans les Alpes, d’un appartement sur la Côte d’Azur ou d’une maison dans les Pyrénées. Là encore, vous devrez mener des investigations à distance si vous résidez à l’étranger ou profiter de vos passages en France pour effectuer vos recherches.

Acheter sa résidence principale en France

En achetant votre résidence principale en France, vous allez perdre votre statut de non-résident, même si vous continuez à exercer votre activité professionnelle à l’étranger puisque ce changement affectera le choix de votre domicile fiscal. Votre situation sera la même que celle des frontaliers suisses. Toutefois, ce changement de statut n’interviendra qu’au jour de la signature de l’acte authentique

Quelle fiscalité pour les expatriés ?

Fiscalite pour les expatries

La notion de domicile fiscal

Si on estime entre 2 et 2,5 millions le nombre de français séjournant à l’étranger, tous n’ont pas le statut de non-résident. 

Différence entre domicile fiscal et résidence principale

Domicile fiscal a l'etranger
Le statut d’un français vivant à l’étranger est déterminé par le domicile fiscal. Il entraîne de fait la fiscalité qui s’applique sur les revenus fonciers et les plus-values immobilières.

La résidence fiscale correspond au lieu où vous vivez habituellement. Cette règle s’applique également pour les personnes séjournant une grande partie de l’année à l’étranger, dès lors que ces séjours sont temporaires.

Le domicile fiscal est quant à lui situé en France dans l’un des 3 cas suivants : 

  1. La personne exerce son activité professionnelle sur le territoire français
  2. Elle y possède sa résidence principale
  3. La France constitue le centre de ses intérêts économiques

Cette dernière notion prête parfois à confusion lorsque l’ensemble des investissements immobiliers se trouve en France et que la personne tire ses revenus professionnels de l’Étranger. Dans ce cas, l’administration considère que le pays à retenir est celui d’où proviennent les revenus les plus importants.

Notre conseil : reportez-vous dans tous les cas à la convention signée entre les deux pays. Il est possible que des accords modifient l’appréciation de l’administration fiscale.
Fiscalite des revenus locatifs pour un non resident

Si votre domicile fiscal est à l’Étranger

Seuls vos revenus provenant de France sont imposables.

Si votre domicile fiscal est en France

Vous ne bénéficiez pas du statut de non-résident. Tous vos revenus et plus-values sauf accord bilatéral sont imposables en France, y compris ceux provenant de l’étranger.

Comment éviter la double imposition ?

Convention entre pays pour eviter la double imposition
Il arrive que le pays de résidence applique à ses contribuables étrangers un impôt comparable à celui qui devait être payé en France. 

Une convention fiscale signée entre les deux pays permet le plus souvent de fixer les règles pour éviter la double imposition sur le plan des revenus et du patrimoine.

Déclaration des revenus fonciers

Comme tous les contribuables, les expatriés doivent déclarer les revenus fonciers sur le formulaire 2044. Il permet de déterminer le résultat net locatif qui sera ajouté à la déclaration de revenus (formulaire 2042).

Plus-value immobilière

Paiement plus value immobiliere sur un bien situe en France
Même si la résidence principale se situe à l’étranger, la plus-value immobilière est soumise, sauf exceptions, à la fiscalité française. C’est le notaire chargé de la rédaction de l’acte de vente qui déclare et calcule directement le montant et le verse à l’État.

Le calcul s'établie par étapes. On détermine d'abord la plus-value brute (prix de vente net vendeur - prix d'achat). En évalue ensuite la plus-value nette imposable en appliquant les abattements prévus en fonction des années de détention. On calcule enfin le montant de l'impôt (prélèvement libératoire et prélèvements sociaux).

Important : une décision de Bruxelles a rendu un arrêt confirmant que les expatriés soumis à la sécurité sociale de leur pays de résidence n’ont pas à s’acquitter de la CSG et de la CRDS. Cet arrêt pourrait ainsi profiter à l’ensemble des non-résidents français et étrangers.
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Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, ou il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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