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Comment obtenir un crédit pour financer un bien immobilier en viager ?

Dans ses grandes lignes, l’achat en viager ne diffère guère de l’investissement immobilier classique si ce n’est qu’il s’effectue en deux étapes. Mais au-delà des caractéristiques communes, son financement pose souvent des problèmes à l’acquéreur. 
Voici pourquoi il est très difficile d’obtenir un prêt immobilier pour financer un viager et nos conseils pour y parvenir.
Les banques qui financent l'achat un viager

Les problèmes liés à la garantie

En contrepartie du financement du bouquet, la banque exige de prendre une garantie qui peut être :

  • Une sûreté réelle : hypothèque ou privilège prêteur de deniers
  • Une société de caution mutuelle
  • Un cautionnement privé
  • Le nantissement d’un contrat de placement 

La principale difficulté qui se pose pour financer l’achat d’un viager tient au privilège du vendeur qui, en cas de défaillance de l’emprunteur, crée une véritable " concurrence " avec l’inscription hypothécaire au bénéfice de l’organisme prêteur. 
Viager

Le privilège du vendeur

Il s’agit d’une hypothèque de premier rang au profit du crédirentier qui lui permet en cas de non-paiement de la rente viagère d’engager une action judiciaire à l’encontre du débirentier afin de faire saisir le bien immobilier et de le vendre. Cette priorité rend inefficace toute autre inscription hypothécaire et explique qu’il faille proposer une autre garantie à la banque.

Proposer une garantie alternative

Pour obtenir le financement, l’emprunteur va devoir rechercher une garantie alternative. Ce peut-être une hypothèque sur un autre bien, une caution mutuelle, le cautionnement personnel d’un proche ou encore le nantissement d’une opération de placement.

Hypothèque sur un autre bien immobilier

Si vous êtes propriétaire d’un logement et à condition que la réserve hypothécaire soit suffisante, vous pouvez proposer le bien en garantie du prêt immobilier servant au financement du viager.

Caution mutuelle

La caution mutuelle type " crédit-logement " est aujourd’hui privilégiée par les organismes prêteurs qui la préfèrent à l’inscription hypothécaire. Généralement moins coûteuse, la caution se montre également plus souple en cas de défaillance de l’emprunteur.

Mais avant de donner son accord, la société de cautionnement va procéder à l’analyse de votre dossier de la même manière que le service d’analyse de risque de la banque. La garantie ne sera accordée que si l’endettement est correct et si le patrimoine de l’emprunteur est suffisant pour permettre de rembourser le prêt immobilier en cas de défaillance dans le remboursement des mensualités.

Cautionnement privé

Le cautionnement personnel et solidaire d’un tiers peut convenir à l’organisme prêteur, à condition que le cautionnaire dispose de revenus suffisants pour régler en lieu et place de l’emprunteur le cas échéant.

Nantissement d’un contrat de placement

C’est une formule régulièrement utilisée par les investisseurs dans le cadre d’un prêt in fine. Elle a le mérite d’éviter à l’acquéreur les frais de garantie. 

Bon à savoir : nul besoin de disposer d’une somme équivalente au montant du prêt. Vous devez donc tenir compte d'une hypothèse de rendement pour estimer le capital à terme.
Privilege du vendeur

La cession de rang

Si vous avez du mal à trouver un accord avec la banque, rien ne vous empêche de négocier avec le vendeur une " cession de rang ". Insérée dans l’acte authentique, elle permettra à la banque de s’inscrire en premier rang en lieu et place du crédirentier. Mais ne vous faites pas trop d’illusion, le notaire saura déconseiller à ce dernier de renoncer à une garantie aussi importante.

Les spécificités de l’avant-contrat

Points particuliers du compromis de vente achat viager
Si vos négociations aboutissent, vous allez finaliser vos accords par une promesse ou un compromis de vente. Hormis les caractéristiques communes à tous les avant-contrats, voici quelques aspects propres à l’achat en viager dont vous devez tenir compte.

Si le logement reste occupé par le crédirentier, ce qui est le cas de la grande majorité des transactions de ce type, le compromis de vente devra tenir compte des conditions d’occupation à savoir :

  • Le taux d’indexation de la rente viagère (basé en général sur le coût de la vie)
  • La répartition des charges. Le plus souvent les rapports entre crédirentiers et débirentiers s’apparentent à ceux qu’entretiennent propriétaires et locataires. Le vendeur prend en charge les travaux d’entretien et l’acquéreur les grosses réparations.
  • Le paiement des taxes. En principe l’occupant continue à régler la taxe d’habitation tandis que le vendeur règle la taxe foncière, mais rien n’empêche les deux parties d’en décider autrement.
  • La clause d’abandon du droit d’usage : elle permet au crédirentier de quitter le logement. Elle peut s’avérer utile si l’état de santé de ce dernier nécessite à un moment de sa vie le placement dans une maison de retraite. L’opération se transforme alors en viager libre. La clause doit donc prévoir les conditions de majoration de la rente.

Tous ces éléments figureront ensuite dans l’acte de vente.

Notre conseil : compte tenu des particularités de l’investissement en viager, il est préférable de recourir à un notaire pour rédiger l’avant-contrat.

Bon à savoir : la vente est annulée si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l’acte authentique.
Garanties sur le financement d'un bien en viager

Les frais de notaire

Le calcul s’effectue sur la base de la valeur vénale du bien, c'est-à-dire le bouquet plus le total des rentes viagères estimées sur une période équivalente à l’espérance de vie.

Important : compte tenu des difficultés à obtenir un financement, il sera sans doute nécessaire de disposer d'un apport personnel suffisant pour régler les frais annexes (frais de notaire et frais de garantie). 

La clause résolutoire

Afin de garantir le crédirentier du versement des rentes viagères, les notaires ont pour habitude d’insérer une clause résolutoire. Ainsi en cas de défaillance de l’acquéreur, le vendeur peut saisir la justice afin d’annuler la vente. En fonction de la situation, le juge pourra même décider que tout ou partie des versements déjà effectués soient conservés à titre de dommages et intérêts.

Calcul de l’endettement

Si vous souhaitez obtenir un prêt immobilier pour financer le bouquet, vous devrez, comme c’est le cas pour n’importe quelle opération immobilière, maintenir votre taux d’endettement en dessous de 33 % de vos revenus sauf si le reste à vivre est suffisant pour que la banque accepte d'aller au-delà. Pour calculer ce ratio, sachez que la banque tient compte non seulement des mensualités du crédit, mais également du montant des rentes viagères. 

Important : si vous faites appel à un courtier en crédit, sachez que la plupart d'entre eux méconnaissent le fonctionnement du viager. Leur expertise en financement pourra toutefois s'avérer utile pour négocier les meilleures conditions.

Les prêts réglementés

Même l'opération concerne votre résidence principale (cas d'un viager libre), vous ne pouvez pas bénéficier du PTZ ou du prêt action-logement, car vous ne disposerez de la pleine propriété qu'après de décès des crédirentiers. En revanche, si vous avez ouvert un PEL ou un CEL, rien ne vous empêche d'utiliser les droits à prêt pour financer tout ou partie du bouquet.
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Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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