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Les prêts emboîtés

Le prêt gigogne (ou technique des prêts emboîtés) trouve son application pratique lorsque plusieurs emprunts concourent au financement d’un bien immobilier. Le mécanisme consiste à diminuer l'échéance du prêt principallorsqu’il est associé à l’un des prêts suivants :

  • Un prêt réglementé (PTZ Plus, PEL, CEL, Action Logement)
  • Un crédit à la consommation 
  • Un crédit immobilier à court terme

Suivant la situation, l’objectif du prêt gigogne n’est donc pas le même. Dans les deux premiers cas, le but est d’éviter les paliers de remboursement et d’alléger la mensualité. Dans le dernier cas, il s’agit de baisser le TEG et par conséquent le coût du crédit.
Technique du lissage de pret

Fonctionnement

Le schéma ci-dessus montre que sans lissage, la mensualité est plus élevée les premières années, ce qui peut entraîner un taux d’endettement supérieur à 33%  et obliger l’emprunteur à renoncer au prêt court. Pour éviter ces paliers, la technique bancaire utilisée consiste à baisser la mensualité du prêt long jusqu’au total remboursement du prêt court.

Les situations gagnantes

Prets emboites

Avec les prêts réglementés

PTZ plus, Action Logement, PEL, CEL, aides financières des collectivités locales, tous les prêts réglementés ont en commun de proposer des taux particulièrement attractifs. En contrepartie, ils doivent parfois être remboursés sur une durée courte

Renoncer à cet avantage au prétexte que la mensualité est trop élevée serait préjudiciable à l’emprunteur. Même si le coût du crédit est plus élevé du fait que le prêt principal s’amorti moins les premières années, le prêt gigogne permet au final un résultat globalement meilleur.

Avec les crédits à la consommation

Même si elles ne sont pas nombreuses, sachez que certaines banques acceptent de pratiquer le lissage avec un crédit personnel. Vous pouvez ainsi réaliser votre projet immobilier même si vous n’êtes pas en mesure de solder vos prêts en cours. Si vous disposez d’un apport personnel, rien ne vous empêche de conserver votre capital et de demander à votre banquier d’utiliser le lissage.

Avec deux crédits immobiliers

Cette application du prêt gigogne n’est pas appréciée de tous les banquiers et il faut parfois faire preuve de persévérance avant d’obtenir satisfaction. Certaines banques jouent toutefois le jeu et certaines s’en servent comme argument commercial face à une banque concurrente.

Le principe est relativement simple. Plutôt que de souscrire un seul emprunt sur une durée longue, la banque scinde le montant en deux  :

  1. Une partie sur une durée longue (15 à 25 ans)
  2. Une partie sur une durée courte (5 à 7 ans)

Les montants de chaque ligne de crédit ainsi que le choix de la durée dépendent évidemment des situations et des objectifs de chacun. Cette technique permet dans quasiment tous les cas de baisser sensiblement le TEG. 

Elle ne doit pas en outre être confondue avec les emprunts mixtes qui consistent à utiliser un seul crédit avec deux taux successifs : fixe les premières années, variable ensuite.
Lisser deux prets immobiliers

Exemples chiffrés avec 2 prêts immobiliers emboîtés

12 et 5 ans

Sans lissage

 Prêt unique Mensualité Coût total 
 De 0 à 12 ans 1626 €44 253 € 

Avec lissage

 Mensualité prêt 5 ansMensualité prêt 12 ans Total de la période
Période 1 (de 0 à 5 ans) 1325 € 302 € 1627 € 
Période 2 (de 5 à 12 ans) 1646 € 1646 € 
 Coût du crédit 41 589  €

Conditions : 
  • Taux fixe sur 5 ans : 2,35%
  • Taux fixe sur 12 ans : 2,9%

15 ans et 7 ans

Sans lissage

Prêt unique Mensualité Coût total 
De 0 à 15 ans 1431 € 57 609 € 

Avec lissage

 Mensualité prêt 7 ansMensualité prêt 15 ans Total de la période
Période 1 (de 0 à 7 ans) 1065 € 294 € 1359 € 
Période 2 (de 7 à 15 ans) 1380 € 1380 € 
 Coût du crédit 53 760  €

Conditions : 
  • Taux fixe sur 7 ans : 2,4%
  • Taux fixe sur 15 ans : 3%
Avantages et inconvenients du pret gigogne

15 ans et 10 ans

Sans lissage

Prêt unique Mensualité Coût total 
De 0 à 15 ans 1431 € 57 609 € 

Avec lissage

 Mensualité prêt 10 ansMensualité prêt 15 ans Total de la période
Période 1 (de 0 à 10 ans) 1163 € 193 € 1356 € 
Période 2 (de 10 à 15 ans) 1386 € 1386 € 
 Coût du crédit 53 133  €

Conditions : 
  • Taux fixe sur 7 ans : 2,4%
  • Taux fixe sur 15 ans : 3%

20 ans et 7 ans

Sans lissage

Prêt unique Mensualité Coût total 
De 0 à 20 ans 1195 € 86 695 € 

Avec lissage

 Mensualité prêt 7 ansMensualité prêt 20 ans Total de la période
Période 1 (de 0 à 7 ans) 724 € 402 € 1126 € 
Période 2 (de 10 à 20 ans) 1140 € 1140 € 
 Coût du crédit 83320  €

Conditions : 
  • Taux fixe sur 7 ans : 2,4%
  • Taux fixe sur 15 ans : 3%
Lissage 20 ans et 7 ans

Notre avis

Comme nous pouvons le voir à travers ces exemples, le gain n'est pas spectaculaire. Cela tient au resserrement des taux entre durées longues et courtes. Le mécanisme du lissage donne des résultats plus probants sur 25 ans. Ce sont tout de même quelques milliers d'euros d'économisés sur la durée.

Attention aux modifications futures

Le mécanisme du prêt gigogne ne comporte pas de complications particulières et à condition de ne pas comparer le taux moyen mais le TEG et le coût du crédit, vous ne risquez pas grand-chose. 

Attention, toutefois si vous utilisez la modulation des échéances ou si vous remboursez par anticipation tout ou partie de l’un des prêts. Ces scénarios éventuels doivent être vus avant de valider les propositions bancaires. 

N’hésitez pas à demander différentes simulations avec des projections incluant un remboursement partiel ou une diminution de versement par exemple.
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Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, ou il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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