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Quel prêt immobilier pour votre investissement à l’étranger ?

Comment emprunter a l'etranger
Que vous cherchiez à bénéficier des opportunités d’achat qui s’offrent à vous depuis la crise immobilière ou que vous souhaitiez acquérir un pied à terre dans un pays exotique, vous allez devoir lever quelques obstacles pour réaliser votre projet. En effet, financer un achat immobilier à l’étranger n’est pas toujours simple et la réglementation locale ne protège pas toujours l’acquéreur.  

Souscrire son prêt en France

La meilleure solution consiste à contracter votre prêt immobilier en France. D’une part parce que le contact avec le réseau bancaire est plus simple à établir qu’avec les banques étrangères et que d’autre part la réglementation française protège l’emprunteur bien au-delà de ce qui se pratique à l’étranger.

L’étude du dossier s’effectue sur les mêmes bases que pour n’importe quelle acquisition. La banque analyse le risque en fonction de votre situation financière mais elle risque toutefois de se montrer plus exigeante sur l’apport minimum. 

L’obstacle le plus important va porter sur le choix de la garantie, car si les banques françaises acceptent de financer un achat immobilier hors de France, elles refusent toute garantie hypothécaire sur un bien situé à l’étranger. Vous devrez donc trouver une alternative à l’hypothèque. 
Hypothequer un bien en France

L’hypothèque sur le sol français

Même si la caution mutuelle prend de plus en plus le pas sur les sûretés réelles, la banque accepte en général de prendre une garantie hypothécaire si le bien est situé en France. Vous devez pour cela être propriétaire d’un bien immobilier non hypothéqué.

La promesse d’affectation hypothécaire

Il s’agit le plus souvent d’un acte sous seing privé, signé entre vous et la banque. L’avantage est double :

  1. Elle ne vous engage qu’en cas de non-remboursement du prêt
  2. Elle est gratuite.

Il s’agit d’une solution souvent avancée par les emprunteurs, mais rarement accordée. La raison en est simple : la garantie est jugée insuffisante par la banque par rapport à l’inscription hypothécaire. La réponse va dépendre essentiellement de votre " surface " financière, de l’importance de votre patrimoine et de votre relation avec votre banquier. C’est néanmoins une proposition que vous pouvez formuler si toutes les conditions sont réunies et si le montant du prêt n’est pas très élevé.

Le nantissement d’un placement

Il est possible de nantir un placement au profit de la banque. Pour cela, il suffit que le montant soit suffisant pour garantir à terme le remboursement du prêt immobilier. Vous pouvez faire vous-même les calculs en simulant simplement le résultat sur la base d’une hypothèse de rendement correspondant à un taux garanti (calcul à intérêts composés). En effet, la banque refusera tout risque sur la gestion du placement

À titre d’exemple, si vous financez un achat immobilier à l’étranger à l’aide d’un prêt à hauteur de 150 000 € sur 15 ans, vous devrez mettre en nantissement un placement d’un montant de 134 100 € (1)

(1) : hypothèse sur la base du taux actuel du livret A soit 0,75 % l’an.

Caution privée d’un proche

La caution d’un proche permet parfois de faire aboutir une demande compromise par la situation financière de l’emprunteur. Mais si elle permet d’améliorer sa solvabilité, elle ne saurait en aucun cas constituer une garantie suffisante. 

Caution d’une société mutuelle

Là encore, vous ne trouverez pas d’alternative valable à l’hypothèque. Il est en effet peu probable qu’une société de caution mutuelle garantisse un prêt immobilier pour une propriété à l’étranger. Crédit-Logement par exemple n’intervient pas pour ce type de financement.

Trouver un financement à l’étranger

Connaitre la reglementation locale
Si vous recherchez un financement directement dans le pays où vous investissez, vous allez être confronté à un problème que connaissent bien les non-résidents qui empruntent en France : la banque ayant du mal à vérifier les informations en provenance du pays de résidence se montre généralement plus méfiante. Votre dossier devra donc présenter quelques atouts.

Il sera également nécessaire d’avoir un compte dans la banque où vous empruntez. Depuis 1990, les non-résidents peuvent ouvrir un compte bancaire dans n’importe quel pays de l’Union Européenne. Toutefois, cela risque de nécessiter plusieurs séjours sur place pour constituer le dossier. 

Sachez que depuis la suppression des contrôles de change il n’existe plus de limites dans les montants de dépôt à l’étranger. Vous devrez toutefois déclarer l’ouverture du compte lors de votre déclaration d’impôt.

D'autre part à l’étranger la culture des taux variables est beaucoup plus développée qu’en France. Suivant le pays dans lequel vous souscrivez votre emprunt, vous serez plus ou moins confronté à des propositions de prêt à taux variable, souvent sans aucun cap à la hausse. Prenez le temps de comparer chaque élément de l’offre avant de vous engager.

La réglementation locale

La barrière de la langue risque de constituer un obstacle de taille, car il ne suffit pas de communiquer avec votre interlocuteur, mais d’assimiler une proposition qui comprend plusieurs éléments techniques et de maîtriser une réglementation qui diffère en de nombreux points à celle qui régit les crédits en France. 

Toutefois, certaines règles sont communes à l’Union Européenne comme l’affichage obligatoire du TEG qui 
facilite grandement la comparaison des offres.

Vous empruntez dans la zone euro

Trouver un pret immobilier en europe

Eviter le risque lié au change

En empruntant dans un des pays de la zone euro, vous évitez le risque de change. Cet aspect est primordial pour ne pas subir les fluctuations défavorables de la monnaie étrangère par rapport à l’euro qui peuvent alourdir considérablement le coût du crédit et finir par transformer votre projet en véritable cauchemar. 

La directive 2014/17/UE du 4 février 2014

En mars 2016 au plus tard, tous les pays de l’UE devront appliquer la directive 2014/17/UE. Elle constitue un premier pas vers une meilleure harmonisation européenne de la réglementation en matière de crédit. La directive prévoit notamment une meilleure information des offres avec la création d’une fiche commune à tous les Etats et une meilleure analyse de la solvabilité de l’emprunteur. Les organismes de prêt auront également l’obligation de préciser le coût du crédit et de l’assurance.

Vous empruntez hors de la zone euro

Remboursement en devise etrangere
Si vos revenus (salaire ou pension de retraite) sont en euros et que votre prêt immobilier est souscrit dans une monnaie étrangère, vous serez exposé aux variations des cours. De plus, vous subirez le paiement de frais supplémentaires dus aux commissions de change. 

Quelques conseils avant d’acheter

En dehors des questions concernant le financement, renseignez-vous sur la réglementation locale qui s'applique sur la transaction immobilière. La protection dont bénéficie l’acquéreur en France est généralement supérieure à celle qui est pratiquée dans la plupart des pays européens.

En matière de fiscalité, il est nécessaire de vous reporter à la convention bilatérale signée par la France avec le pays où vous investissez. Dans de nombreux cas, celle-ci fixe des règles qui évitent la double imposition. 

En cas de doute, n’hésitez pas à consulter un avocat spécialisé ou un notaire qui exerce à l’international.
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Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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