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Les revenus locatifs sont-ils suffisant pour obtenir un prêt immobilier ?

Pret pour financer un investissement locatif
Les loyers nets entrent dans le calcul de l'endettement au même titre que les salaires ou les revenus des placements. Mais comment la banque apprécie-t-elle votre projet et quelles sont les méthodes utilisées pour comptabiliser les loyers lors du calcul du taux d'endettement de l'emprunteur ?
Voici un dossier complet pour vous aider à emprunter avec des revenus locatifs avec des exemples chiffrés.

Je ne perçois que des locations

C'est une situation qu'on retrouve chez les investisseurs qui n'exercent aucune activité professionnelle ou chez les " marchands de biens ". Vous aurez du mal à emprunter même si vous présentez un dossier avec des revenus locatifs intéressants et un endettement correct, la banque craindra un retournement de marché. Le fait que 100% des revenus proviennent du marché de l'immobilier est un risque que beaucoup d’organismes prêteurs ne prendront pas.
Simulation d'emprunt avec des revenus fonciers

J'ai un salaire

L'analyse de risque est différente suivant que vous avez une activité professionnelle rémunérée (salariée ou indépendante) ou que les revenus locatifs constituent votre seule rémunération. 

Dans le premier cas, ces derniers constitueront un complément de vos salaires que la banque ne manquera pas d'apprécier. Dans le second, elle estimera que vous aurez des difficultés à rembourser vos échéances en cas d'absence de locataire.

Avec une situation professionnelle stable

Si les rémunérations proviennent d'une activité professionnelle stable, l’organisme de prêt pourra compter sur ces revenus pour payer les échéances en cas de vacance locative. Vous pourrez emprunter plus facilement car le niveau de risque ne sera pas le même et l'organisme prêteur saura se montrer plus souple dans l'analyse de votre demande.

Sans CDI

Soyons clairs, les banques se montreront très réservées en cas de précarisation de votre statut salarié (CDD, intérim ou apprentissage). En effet, si vos revenus sont irréguliers, elles estimeront qu'en cas d'absence de revenus locatifs, les rémunérations provenant de l'activité professionnelle n'apporteront pas toutes les garanties souhaitées. 

Bon à savoir : la banque se montre compréhensive lorsque l'historique d'activité est important (enchaînement de plusieurs contrats de travail à durée déterminée sans discontinuer sur plusieurs années). 

Ou avec un recul insuffisant (travailleur indépendant)

Si vous exercez une activité indépendante, il faut que l’organisme prêteur puisse apprécier vos revenus sur une période suffisante. Il faut donc présenter au minimum deux bilans. Certains vont jusqu’à exiger trois bilans sur trois exercices comptables pleins.

La détermination du loyer net

Les revenus locatifs pris en compte dans le calcul du taux d’endettement correspondent aux loyers nets de charges. Le calcul peut s'effectuer de deux manières.

  1. En déduisant les sommes effectivement réglées par l’investisseur 
  2. En appliquant un coefficient.

Calcul comptable des revenus et charges

Cette méthode a le mérite de présenter un résultat foncier correspondant à la réalité. Elle nécessite néanmoins d'effectuer quelques calculs. Nous vous conseillons de présenter à la banque un budget prévisionnel avec les différentes charges. Si nécessaire, joignez les justificatifs. 

Important : vous ne devez comptabiliser que les charges afférentes au propriétaire et non celles qui incombent au locataire, c'est à dire les charges locatives.
Investir pour louer

Les charges locatives à déduire des loyers bruts

Il s'agit des dépenses effectivement engagées et déduites des revenus locatifs comme :

  • La taxe foncière
  • Les cotisations d'assurance de loyers impayés ou de garantie de risques locatifs
  • Les commissions d'agence 
  • Les différentes dépenses d'entretien et de réparation
  • Les frais de syndic
  • Les primes d'assurance de propriétaire non occupant
  • Les mensualités du prêt immobilier : nominal + intérêts (1)

(1) : attention à ne pas confondre la détermination du revenu foncier imposable et le calcul des loyers nets. Ici il s'agit uniquement d'indiquer à la banque ce que vous "coûte" la gestion du bien et le solde positif ou négatif de l’opération. 

A savoir : il est fréquent que le solde des revenus locatifs nets soit négatif, c'est-à-dire que le coût mensuel de l’investissement est supérieur à ses revenus mensuels. Cela n'empêche pas d'emprunter car en définitive, c’est l'analyse globale de l'endettement et du reste à vivre qui déterminera si votre dossier est finançable.

Application forfaitaire dun coefficient de charge

Lorsque l'investissement immobilier est au stade de projet, il n'est pas toujours possible d’établir un état précis des loyers et charges. Dans ce cas, la banque déduit - en plus des échéances de crédit - une somme forfaitaire pour tenir compte de toutes les charges, qui correspond en général à 25 et 40 % du montant des loyers bruts.

Le calcul du taux d'endettement pour un investissement locatif

Le calcul du taux d'endettement n'avantage pas l'investisseur puisqu’il s'accroît même si le montant des revenus locatifs couvre l'ensemble des charges afférentes à l'opération, ce qui n'empêchera pas la banque d'analyser votre demande et de financer votre projet, même si vous ne disposez pas d'apport.
Calcul du taux d'endettement avec des locations
Prenons l'exemple d'un couple qui rembourse un prêt de 200 000 € sur 20 ans. Les mensualités sont de 1125 €, assurance incluse. Il s'agit du seul emprunt en cours. Les revenus nets sont de 3500 €. Le taux d'endettement s'élève à :

[1125 * 100] / 3500 = 32,14 %
Le couple décide d'acheter un bien immobilier et de le louer. L'investissement envisagé se monte à 120 000 € et sera entièrement financé par un prêt immobilier sur 20 ans. Le budget prévisionnel se présentent comme suit :
  • Loyers mensuels : 750 €
  • Taxe foncière : 700 € annuel soit 58 € par mois
  • Assurance propriétaire non occupant : 100 € annuel soit 8 € par mois
  • Mensualité du crédit, assurance incluse : 675 € 

Total des charges mensuelles : 58 + 8 + 675 =    741 €
Dans cet exemple, l'opération s'équilibre parfaitement. Les loyers vont couvrir en totalité les mensualités de crédit et les charges qui incombent au couple. Pourtant, le taux d'endettement du couple va nettement se déteriorer.

[(1125 + 675) *100 ] / [3500 + (750-64)]  = 43 %

Important : vous pouvez limiter la souscription d'assurance emprunteur aux seules garanties décès et perte totale irréversible d'autonomie (PTIA). Les garanties incapacité de travail ne sont pas toujours nécessaires dans la mesure où les loyers couvriront tout ou partie des mensualités. Il est toutefois conseillé de faire une analyse précise de votre situation financière avant de décider.
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Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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