Le terme est un élément contractuel du contrat de prêt immobilier qui peut être remis en cause par la banque avant le dénouement prévu en cas de non-respect des obligations de l’emprunteur. La perte de ce droit intervient par exemple si ce dernier diminue les garanties ou ne paie plus les échéances.
Si la déchéance du terme est prononcée, le capital restant dû et les intérêts courus jusqu’à la notification deviennent immédiatement exigibles.
À noter : l’emprunteur peut renoncer de lui-même à ce droit et rembourser le prêt par anticipation.
Le délai de prescription
L’organisme prêteur dispose d’un délai de prescription de 2 ans pour engager une action à l’encontre de l’emprunteur. (L.137-2 du Code de la consommation). Le point de départ du délai a souvent fait débat et les tribunaux ont longtemps hésité entre deux dates :
- Le 1er jour de l’incident ( emprunteur dans l’incapacité de rembourser par exemple)
- La date de notification de la décision de la déchéance du terme.
Aujourd’hui la jurisprudence a mis fin à la polémique et confirmé que la prescription biennale démarre à compter du 1er jour de l’incident non régularisé. Passé ce délai la banque ne dispose plus d’aucuns recours.
Les conséquences pour l’emprunteur
La destitution entraîne l’exigibilité immédiate de la dette, c’est-à-dire :
- Le capital restant dû.
- Les intérêts ayant courus jusqu’à la notification.
- Les intérêts de retard.
- Les pénalités de remboursement anticipé (jusqu’à 3 % du montant restant à rembourser).
- Les frais de procédure.
Fin du contrat d’assurance
La déchéance du terme mettant fin au contrat, la résiliation du prêt immobilier entraîne de facto celle des contrats accessoires, dont l’assurance. Cette situation a été confirmée à plusieurs reprises par les tribunaux. L’emprunteur déchu ne bénéficie plus des garanties souscrites et en contrepartie n’a plus à régler les cotisations mensuelles.
Les différents motifs de déchéance du terme
Le non-respect d’une seule obligation peut entraîner la résiliation. Le problème se pose rarement sur l’abaissement des garanties dans la mesure où l’emprunteur ne peut pas lever l’hypothèque sans le consentement du prêteur ni agir au niveau des sociétés de caution mutuelle. En revanche, d’autres situations peuvent amener la banque à exiger le remboursement anticipé des sommes dues.
Non-paiement des primes d’assurance
L’adhésion à un contrat d’assurance couvrant les risques de santé est une obligation notifiée dans le contrat de prêt. L’emprunteur doit veiller au maintien des garanties souscrites. Le non-paiement des cotisations d’assurance, si elle mène à la perte des garanties entraîne ipso facto la déchéance du terme. Dans la pratique, la banque laisse le temps à l’assuré de trouver une nouvelle compagnie afin de souscrire des garanties équivalentes.
À savoir : si la résiliation de l’assurance intervient suite à une fausse déclaration de l’assuré, il sera difficile de trouver un nouvel assureur.
Mensualités impayées
La cessation du paiement des mensualités de crédit est un des cas les plus fréquents qui amène l’organisme prêteur à exiger le remboursement anticipé du capital restant dû avant le terme convenu.
Procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire
La situation de surendettement n’entraîne l’exigibilité immédiate des sommes restant à régler que si une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire est engagée. Toute autre situation (sauvegarde ou redressement judiciaire) ne saurait remettre en cause le bénéfice du terme.
Les recours de l’emprunteur
Si la banque a respecté le formalisme de la procédure et si les griefs qui vous sont reprochés sont fondés, il est probable que vous ne pourrez pas contester sa décision.
En revanche, nous vous conseillons de vérifier que les engagements bancaires ont par ailleurs été respectés. En effet, ne dit-on pas que la meilleure défense est l’attaque et la banque peut très bien en sa qualité de prêteur avoir manqué à certaines obligations, notamment lors de l’édition de l’offre.
Contrôlez le TAEG
La mention du taux annuel effectif global est obligatoire et répond à des règles strictes qui ne sont pas toujours respectées par les organismes prêteurs. C’est pourquoi il est conseillé en cas de déchéance du terme de faire analyser le contrat de prêt par un spécialiste du droit bancaire.
Rappelons que le TAEG intègre l’ensemble des frais qui entrent dans le coût du crédit. Des erreurs peuvent être commises. C’est parfois le cas lorsque l’emprunteur a souscrit une délégation d’assurance dont le mode de calcul diffère de celui du contrat groupe bancaire ou a opté pour un taux variable. Il arrive également lorsque le prêt a été souscrit avec le concours d’un intermédiaire en opération bancaire que la banque omette d’intégrer les frais de courtage.
Si vous décelez la moindre erreur, vous pouvez contraindre la banque à recalculer les intérêts sur la base du TAEG rectifié, et ce, sur toute la période de l’emprunt.
Attention aux clauses abusives
Même si la commission des clauses abusives ne dispose que d’un pouvoir consultatif, sachez que les juges suivent en général ses recommandations. La rédaction de l’offre préalable mérite donc une attention toute particulière, car elle peut contenir une faille qui vous permettra peut-être de stopper la procédure et d’éviter d’avoir à rembourser le montant restant à échoir.
La commission a par exemple jugé abusif le fait que la banque se réserve le droit d’apprécier seule les motifs d’exigibilité immédiate. Il arrive en effet que l’organisme prêteur s’adjuge le droit d’apprécier parmi les informations apportées par l’emprunteur celles qui doivent être considérées comme inexactes ou bien de décider si ce dernier a commis une inobservation sans qu’aucune contestation soit possible.
Enfin, sachez que la rédaction de certains articles de l’offre laisse parfois croire à l’emprunteur qu’il n’est pas possible de contester la déchéance du terme ou même d’engager une action en justice.
En conclusion : cette situation se termine souvent par une saisie immobilière. Tentez une négociation à l’amiable et si la banque décide d’aller au bout de la procédure, tentez un recours auprès du juge pour qu’il accorde un délai de grâce et cherchez la moindre faille juridique qui pourrait la contraindre à négocier ou mieux encore à faire marche arrière.
Références légales
