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6 astuces pour économiser sur le coût de son prêt immobilier

Dans un contexte de taux bas, le jeu de la concurrence est nettement à l'avantage des emprunteurs, malgré le durcissement des conditions d'accès. C'est pourquoi la négociation ne doit pas s'arrêter au seul taux d'intérêt. Voici 6 conseils pour économiser sur le coût de votre crédit immobilier et tous les détails pour négocier au mieux.

Adhérez à des services annexes et économisez sur les frais de dossier

Bien qu'ils n'impactent que faiblement le coût du crédit immobilier, les frais de dossier ne doivent pas être négligés pour autant. Ils représentent en général 1% du montant du prêt, limités à 300 € pour les petits montants et 800 € pour les emprunts plus importants (1) :

(1) moyenne constatée suivant les banques.

Astuce numéro 3 : négociez la gratuité des frais de dossier en contrepartie de l'adhésion à des services proposés par la banque : livret d'épargne, assurance habitation ... Economie envisagée : 500 € en moyenne.

Financez votre acquisition avec deux lignes de crédit

La technique des prêts gigognes ou emboîtés n'est utilisée que par les emprunteurs les plus avertis. En dehors de prêts bonifiés dont la durée est inférieure au prêt principal, il est possible d'utiliser le lissage avec deux prêts principaux ce qui pour incidence d'abaisser le taux moyen et par conséquent de diminuer la mensualité.

Le premier sera souscrit sur une durée longue, par exemple 25 ans, le second emprunt sur une durée courte, généralement entre 7 et 10 ans. Cette stratégie aura dans un premier temps 2 impacts directs sur le financement.

  1. Le taux du second prêt immobilier sera naturellement plus bas que le premier. Le gain est à l'heure actuel de près d'un point entre 10 et 25 ans.
  2. La mensualité globale sera en conséquence plus élevée.

Pour pallier cet inconvénient, il est nécessaire de pratiquer un lissage du prêt long.

Astuce numéro 1 : monter un financement avec 2 prêts permet d'économiser également sur le coût de l'assurance emprunteur. 

Optimisez l'utilisation des prêts réglementés

Ne commettez pas l'erreur de refuser un prêt réglementé sous pretexte qu'il doit être remboursé sur une durée courte. Le prêt Action Logement par exemple doit être remboursé sur 15 ans. Même si le prêt principal est de 20 ou 25 ans, sachez qu'il peut être lissé, c'est-à-dire que sa mensualité peut être abaissée en attendant que les prêts courts soient remboursés. Cette technique bancaire permet de bénéficier d'un prêt réglementé même si sa mensualité parait élevée au départ. 

C'est le cas également des prêts PEL ou CEL dont le montant dépend en partie de la durée de remboursement choisie. Nous vous conseillons de choisir une durée courte, entre 5 et 7 ans et de lisser le prêt principal pour diminuer la mensualité globale.

Astuce numéro 2 : pensez aux aides locales à l'accession. En effet, de nombreuses mairies proposent une aide financière aux primo accédants, complémentaire au PTZ de l'Etat.
Gratuite des frais de dossier

Privilégiez la caution mutuelle plutôt que l'hypothèque

L'inscription hypothécaire n'est plus très en vogue et les banques préfèrent passer par une société de cautionnement mutuel, jugée trop contraignante. C'est aussi votre intérêt car la caution est généralement plus économique que l'hypothèque. Ces sociétés sont d'ailleurs généralement l'émanation des groupes bancaires. 

En dehors du gain financier qui résulte de ce choix, l'intérêt réside dans une gestion plus souple des dossiers en cas de défaillance dans le paiement des échéances. En effet, la société de caution cherchera dans un premier temps une solution à l'amiable, la vente du bien, contrairement à l'hypothèque, n'est envisagée qu'en dernier recours.

Astuce numéro 4 : de nombreuses banques de réseaux passent par la société CREDIT-LOGEMENT. Sachez dans ce cas que votre cotisation est composée d'une part de la commission de la société et d'autre part de la participation au fonds de garantie. Sur la cotisation de départ de 2350 € (barème "classic" sur un prêt de 200 000 €), CREDIT-LOGEMENT vous restitue au terme du prêt  la part du fonds de garantie : Eonomie pour l'emprunteur : 1372 €.

Souscrivez une délégation d'assurance externe

S'il n'y a qu'un seul point que vous devez négocier en dehors du taux d'intérêt c'est bien l'assurance emprunteur. Son impact sur le coût du crédit est très important et mérite une attention particulière. Au-delà de l'approche tarifaire, il est nécessaire de prendre du temps pour lire les conditions générales et notamment le chapitre lié aux exclusions.
Supprimer les penalites de remboursement anticipe
Une des difficultés à laquelle vous allez être confrontée tient à la comparaison des taux entre un contrat en délégation externe et le contrat groupe bancaire. En effet, le plus souvent le taux des délégations souscrites auprès d'assureurs externes à la banque se calcule sur le capital restant dû, ce qui permet une dégressivité annuelle des primes. Celui des organismes de prêt s'applique sur le capital emprunté rendant la cotisation fixe tout au long de la durée du prêt immobilier.

Pour comparer deux contrats d'assurance à la méthode de calcul différente, le plus simple est donc d'apprécier le total des primes versées sur la durée.

Astuce numéro 5 : ce n'est pas très connu du grand public, mais certains assureurs comme AFI ESCA proposent des contrats à versement unique. Vous payez la totalité de vos cotisations en une seule fois au départ. Cette "avance" vous permet d'obtenir une remise de l'ordre de 20%. Economie à attendre sur un prêt de 200 000 euros sur 20 ans, jusqu'à 2500 €.

Apprenez à négocier les pénalités de remboursement anticipé

Négocier les frais de remboursement anticipé n'est pas une partie gagnée d'avance. Les banques hésitent doublement  à supprimer les pénalités :

  1. Tout d'abord, la résiliation d'un prêt immobilier coûte de l'argent 
  2. Ensuite, cette négociation semble indiquer que l'emprunteur n'envisage pas de rester client longtemps.

Il faut donc aborder cette discussion dès le premier entretien et se montrer ferme. Sachez que les pénalités représentent l'équivalent de six mensualités, limitées à 3% de la part de capital remboursé

Astuce numéro 6 : pour convaincre la banque que vous n'envisagez pas de rembourser votre prêt immobilier à court terme, nous vous conseillons de négocier une dégressivité des pénalités. Vous pouvez par exemple proposer à votre banquier 3% jusqu'à 5 ans, 2% de 5 à 7 ans, 1% de 7 à 10 ans et zéro pénalité ensuite.
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Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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