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Devenir propriétaire à plusieurs d'un bien immobilier : mode d'emploi

Qu'on veuille partager une grande maison avec sa famille, passer régulièrement ses vacances avec des amis ou investir en commun dans un appartement pour le louer, les raisons d'acheter un bien immobilier à plusieurs ne manquent pas. Cette pratique assez courante ne pose pas de problèmes particuliers, à condition de suivre quelques recommandations.

Choisir le statut le plus approprié

choisir le statut d'acquereur
En fonction de la situation patrimoniale et financière de chaque acquéreur et du type de projet immobilier, vous devrez choisir entre la SCI et l'indivision. Nous allons voir les avantages et les inconvénients de chaque statut et les conséquences en cas de séparation. Nous abordons plus loin le cas - plus particulier - de la tontine qui, s'il a le mérite d'exister, ne s'applique qu'à quelques rares situations.

La question centrale est celle du partage de la propriété. Mais au-delà du choix juridique du statut, sachez que la qualité de la relation que vous entretenez avec les co-acquéreurs est primordiale. 

En effet, acheter à plusieurs nécessite une entente parfaite entre tous les investisseurs, ce qui ne doit nullement vous empêcher de prendre toutes les précautions juridiques en cas de mésentente ou de séparation.
Se regrouper pour acheter un bien immobilier
La répartition des parts entre chaque futur propriétaire dépend beaucoup du montant investi ou de la part de l'emprunt prise en charge par chacun. Si vous investissez dans un bien immobilier avec vos enfants, prenez garde à respecter cette règle afin d'éviter que l'administration fiscale requalifie l'opération en donation déguisée.

L'indivision

Regime de l'indivision
Le régime de l'indivision est simple à mettre en place et ne nécessite aucune formalité particulière. Le notaire précise la répartition des parts indivises sur l'acte authentique. La quote-part de chaque propriétaire indivisaire varie en fonction des apports. 

Même s'il est habituel qu'un couple non marié achète un logement en répartissant les parts à hauteur de 50% de parts chacun, sachez qu'il est possible de partir sur un shéma différent.

Des situations parfois contraignantes

Mais la simplicité du système renferme deux contraintes :

  1. De nombreuses décisions doivent être prises à l'unanimité, ce qui ne manque pas de poser des problèmes en cas de mésentente. 
  2. Il est possible pour chaque membre de mettre fin à l'indivision à tout moment. Se pose alors la question du logement et des dettes qui s'y rattachent.

Pour éviter que surviennent ces problèmes, il est possible de prévoir dès le départ une convention d'indivision.
Caution personnelle et solidaire

La convention d'indivision

Rédigée par le notaire pour une durée de vie de 5 ans maximum, la convention d'indivision permet d'insérer une clause de rachat qui donne à chacun des membres une priorité en cas de décès de l'un d'entre eux. Pendant la durée de vie de la convention, nul ne peut contraindre l'autre à mettre fin à l'indivision. Elle permet également de désigner un gérant chargé d'effectuer tous les actes de gestion courante.

La SCI

Acheter a plusieurs en sci
Le but non commercial de la SCI s'applique parfaitement à l'investissement immobilier à plusieurs. Plus complexe et plus coûteuse que l'indivision, la société civile immobilière nécessite de passer par un conseil juridique pour rédiger les statuts (avocat ou notaire). 

Comptez 800 € environ pour leur rédaction et l'accomplissement des formalités. Vous trouverez de nombreux modèles de statuts gratuits ou payants sur Internet, que vous pourrez adapter en fonction de votre situation et de votre projet. Cela peut suffire dans certains cas simples (achat d'un bien locatif ou d'une résidence principale en couple par exemple).

Le principe de fonctionnement est simple : chaque acquéreur détient un nombre de parts sociales, proportionnellement à ses apports. Les enfants mineurs peuvent être associés au projet et détenir des parts. Vous nommez un gérant, chargé de vous représenter et d'administrer la société. Rien n'empêche d'ailleurs d'organiser une co gérance à plusieurs.

Inconvénients : si vous constituez une SCI pour votre résidence principale, sachez que les prêts réglementés ne peuvent être attribués qu'aux personnes physiques. Vous ne pouvez donc pas bénéficier du PTZ, du prêt Action Logement ou du PAS.

La Tontine

La clause tontinière permet dès l'acte de vente de désigner l'indivisaire survivant comme seul propriétaire du bien, les personnes décédées étant alors considérées comme n'ayant jamais été propriétaires. Ce principe de rétroactivité de la pleine propriété du bien règle les problèmes de succession qui se posent dans le cadre de l'indivision ou de la SCI.

Inconvénients : aucun des membres de la tontine ne peut exiger la vente du bien. De plus, malgré que le bien immobilier n'entre pas dans la succession proprement dite, le bénéficiaire devra payer des droits de mutation pouvant aller jusqu'à un taux de 60% pour les personnes non mariées et non pacsées, hormis une exonération de 76 000 € sur la résidence principale.

Co emprunter

Emprunter a plusieurs acheteurs
Sauf exception, tous les acquéreurs doivent "co-emprunter" pour financer le bien. Sachez qu'il est beaucoup plus facile de se porter co emprunteur d'un seul prêt plutôt que chacun souscrive isolément un prêt immobilier. La plupart des banques exigent que les emprunteurs se portent caution personnelle et solidaire entre eux. En cas de vente de l'un des acquéreurs, ce dernier devra alors demander la désolidarisation du prêt à la banque s'il souhaite ne plus être porté cautionnaire.

Anticiper sur la séparation et à la revente

Penser a la revente

Mise en copropriété : attention aux frais

Si vous avez scindé un bien immobilier en plusieurs logements, il est probable que chacun des co propriétaires disposent de parties privatives (l'intérieur du logement) et de parties communes (cour, jardin, entrée...). Dans ce cas, il est conseillé de créer une copropriété afin de fixer les modalités d'utilisation et afin de répartir les charges éventuelles.

Dans le cas d'un immeuble acheté à plusieurs familles, il est préférable de faire appel à un géomètre expert qui se chargera de la mise en copropriété et calculera les "tantièmes" pour chaque logement. Vous devrez ensuite faire appel à un notaire pour la rédaction du réglement  de copropriété.

A savoir : si vous achetez seul un logement avec vos parents, vous n'avez pas besoin de créer une copropriété. Vous vous trouvez dans la même situation qu'un couple pacsé ou en concubinage.
Avant même de vous engager, analysez les conséquences qu'occasionnerait la séparation d'un des acquéreurs. Que celle-ci provienne d'une mésentente ou d'un choix personnel, il est indispensable de voir avec votre notaire comment anticiper sur la revente des parts et organiser les conditions qui permettront aux autres de continuer.
Textes légaux de référence
Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, ou il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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