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Comment tirer profit des ventes aux enchères immobilières ?

Ouverte à tous, mais peu connue du grand public, la vente aux enchères est souvent l'occasion de réaliser une bonne affaire immobilière en bénéficiant de prix inférieurs à ceux du marché ou en trouvant des biens originaux, voir carrément atypiques. 
Encore faut-il connaître le fonctionnement de cette pratique ancienne qui remonte à l’Antiquité, ce que permet notre dossier, sans doute le plus complet du web.
Participer a une vente aux encheres
SOMMAIRE

Les différents types de vente aux enchères

Avant toute chose, sachez que le déroulement d’une vente aux enchères et les frais qui en découlent varient suivant que la séance est organisée par :

  • Un officier ministériel, un notaire par exemple.
  • Le tribunal de grande instance (biens provenant de saisies effectuées par les pouvoirs publics).
  • L’État via la Direction de l’Immobilier de l’État (DIE), anciennement France-Domaine (ventes domaniales de terrains, logements, bureaux…).

Si la diversité des sources permet de bénéficier d’une offre élargie, elle rend aussi le fonctionnement plus complexe à saisir. 

Ce dossier va vous permettre d’adapter votre stratégie en fonction de l’origine des ventes aux enchères.
Financer l'achat d'un appartement aux encheres

Ventes judiciaires organisées par le tribunal de grande instance

Ventes immobilieres suite a une saisie
Pas facile d’imaginer que le tribunal est aussi un lieu où on peut acheter son futur logement. Et pourtant, les biens immobiliers vendus aux enchères dans la salle des criées (1) du TGI recèlent de bonnes affaires. Vous y trouverez des biens en provenance de :

  • Saisies de biens immobiliers pour lesquels les propriétaires se retrouvent dans l’impossibilité de faire face à leurs charges financières.
  • Liquidations judiciaires faisant suite à une cessation de paiement.
  • Licitations pour les biens acquis ou transmis dans le cadre de l’indivision.

Il faudra toutefois vous faire représenter par un avocat inscrit à l'ordre de la juridiction ou a lieu la vente, car il est le seul admis à enchérir à la barre du tribunal.

(1) : salle du tribunal réservée aux ventes immobilières.

À savoir : les séances du TGI étant ouvertes au public, vous pouvez y assister comme simple spectateur.

Ventes publiques organisées par les notaires

Ventes aux encheres publiques organisee par les notaires
Contrairement aux séances organisées par le TGI, tout le monde peut enchérir à celles organisées par un notaire. Ici, pas de vente forcée, les vendeurs ont tous décidé pour des raisons diverses de confier la vente de leur bien immobilier à un notaire et à opter pour une vente aux enchères, chacun d’eux pouvant y trouver avantage :

  • Bénéficier d’une publicité parfois plus large que la vente de gré à gré.
  • S’accorder sur un prix en toute transparence (couples en instance de divorce), non contestable, y compris par l’administration fiscale.
  • Confier l’organisation d’un officier ministériel, professionnel du droit et répondant à un devoir de conseil.
  • Échapper aux aléas du marché de gré à gré (délai de rétractation de 10 jours, non-réalisation de la clause suspensive de prêt… ).
  • Profiter d’une vente généralement rapide même si le prix est nécessairement décoté.

Si vous souhaitez participer, vous devez vous adresser directement au notaire et verser un chèque de consignation dont le montant est fixé soit par les conditions de vente soit directement par le notaire.

À savoir : de nombreuses collectivités locales ou associations font appel aux notaires pour mettre sur le marché une partie de leur patrimoine immobilier.
Financement adjudication immobiliere

Les ventes des biens domaniaux

Cession des biens immobiliers de l'Etat
Déficit oblige, la politique immobilière de l’État tient de plus en plus compte de la dépense publique et s’est nettement modernisée ces dernières années. À cet effet, l’ancienne structure France-Domaine a laissé place à la DIE (direction immobilière de l’État) rattachée directement à DGFP (direction des finances publiques). 

Cette nouvelle organisation a pour but de mieux adapter son parc immobilier aux besoins actuels et de libérer du foncier afin de fluidifier le marché et encourager les communes à créer plus de logements sociaux tenant compte des nouvelles contraintes énergétiques. Il cherche par là même à gagner en efficacité et à se montrer plus rentable.

C’est peut-être là que vous trouverez les biens les plus atypiques : bâtiments de service public vides (hôtel des impôts, gendarmerie, caserne militaire, gare …), châteaux, manoirs, hôtels particuliers et autres maisons de maître ou encore un chalet de montagne ayant servi d’abri aux douaniers et même un ancien phare. De quoi sortir des sentiers battus et acheter un bien immobilier unique en son genre.

Les ventes de l’État peuvent s’organiser de 3 manières :

  1. Par adjudication, comme c’est le cas pour les enchères judiciaires. L’organisation de la séance est généralement confiée à la DIE, mais parfois à un professionnel du droit : notaire ou avocat. Comme pour les enchères publiques, vous pouvez y assister et enchérir vous-même.
  2. Par appel d’offres : vous transmettez une proposition par écrit. Une commission désigne librement ce qu’elle considère être la meilleure. Sachez que le prix n’est pas le seul critère, la commission cherchant à s’assurer avant tout que le candidat qui emporte l’affaire apporte toutes les garanties pour se conformer au cahier des charges. 
  3. Amiable : c’est assez rare, mais il arrive que l’État décide de vendre un bien de gré à gré lorsque celui présente une spécificité qui rend la vente aux enchères difficile, par exemple lorsque le bien ne présente d’intérêt que pour une seule personne (terrain enclavé et attenant à une maison, bien n’ayant pas trouvé d’acquéreur lors de la vente aux enchères…).

Notez qu’un nouveau concept à mi-chemin entre la vente aux enchères et la vente classique de gré à gré a vu le jour sur Internet ces dernières années. Il s’agit de la vente en ligne interactive qui permet d’enchérir sur un bien, mais qui laisse au vendeur la liberté d’accepter ou de refuser la vente. L’acquéreur bénéficie quant à lui de la protection de l’emprunteur et notamment du délai de rétractation de 10 jours et de la condition suspensive de vente en cas de recours à un prêt immobilier.

Important : dans certains cas, le bien bénéficie d’un droit de préemption au profit de la Commune. L’adjudicataire devra alors attendre la fin du délai pour en devenir propriétaire.

À faire avant d’assister aux enchères

S'informer des nouvelles seances d'enchere

Se renseigner sur les ventes à venir

Il faut avouer que la publicité est inégale suivant les types de vente et les régions. Mais pour prendre connaissance des séances à venir, vous pourrez consulter les journaux d’annonces légales, la presse régionale et aussi les sites spécialisés ou gouvernementaux pour les biens vendus par l’État. Pensez également à vous renseigner auprès de votre notaire pour être tenu au courant des ventes publiques à venir.

Les informations restent sommaires, comme c’est le cas pour une vente classique, mais elles vous permettront de savoir si les principaux critères (localisation, type de bien, surface, prix…) correspondent à votre recherche. 

Sachez que vous n’aurez aucun contact direct avec le vendeur. Pour en savoir plus, vous devrez consulter le cahier des charges. Ce document parfois volumineux contient l’ensemble des conditions de vente et précise les frais financiers relatifs à la vente. 

Suivant le type de vente, vous pourrez consulter le cahier des charges au greffe du tribunal d’instance, à l’office notarial ou auprès des services des domaines de l’État. Renseignez-vous pour savoir si sa consultation est libre ou si elle nécessite de prendre rendez-vous.

Visiter le bien

Dans le cas d’une vente judiciaire, vous n’aurez droit qu’à une seule visite, ouverte à tous et organisée par un huissier. Vous devrez donc vous rendre disponible au jour J et vous faire une opinion définitive en 1 heure ou 2.

Les notaires se montrent plus souples et plusieurs visites sont généralement organisées par un clerc de l’étude. Il en va de même pour les ventes domaniales. 

Notre conseil : faites-vous accompagner par un professionnel du bâtiment afin de vérifier la solidité du bâti et évaluer les travaux éventuels.

Enchérir : mode d’emploi

Si vous participez pour la première fois à une vente aux enchères, il est sans doute plus prudent de vous familiariser avec les protocoles séculaires qui l’accompagnent, sauf si vous achetez un bien à la barre du Tribunal de Grande Instance, car vous ne pourrez pas y participer directement. En effet, seuls les avocats inscrits dans la juridiction où a lieu la vente sont autorisés à enchérir. 

Le pouvoir

L’avocat que vous aurez désigné vous fera signer un " bon pour pouvoir d’enchérir " qui indiquera votre plafond d’enchère maximale, qui vous avez déterminé.

Le chèque de consignation

Montant du cheque de consignation
Vous devez en tout premier lieu apporter la preuve de votre solvabilité. 
Pour les ventes judiciaires, c’est l’article R322-41 du Code des procédures civiles d'exécution qui en fixe les règles. 

Ce peut être au choix une caution bancaire ou un chèque de banque d’un montant de 10 % de la mise à prix avec un minimum de 3000 €.

À l’issue de la séance, deux cas peuvent se présenter :

  1. Vous êtes l’adjudicataire : le montant de l’avance est déduit du prix à payer.
  2. Vous avez échoué aux enchères, le chèque de consignation vous est restitué sans frais.

À noter que dans les autres types de vente, le montant est précisé dans le cahier des charges.
Montant de l'apport personnel

Les autres pièces du dossier

Vous devrez par ailleurs fournir une copie de votre carte nationale d’identité et de votre livret de famille ainsi qu’une facture (électricité gaz ou téléphone fixe) ou quittance de loyer pour justifier de votre identité, de votre régime matrimonial et de votre domicile. 

Important : l’accord des deux époux est exigé pour les couples mariés sous le régime de la communauté légale.

Déroulement des séances

La mise à prix

La mise à prix du bien résulte :

  • Pour une vente aux enchères publiques d’une évaluation correspondant généralement à 75 ou 80 % de la valeur du bien.
  • Pour une vente domaniale, de l’estimation effectuée par les services de la direction immobilière de l’État.
  • Pour une vente judiciaire : du montant total des créances à couvrir par la personne saisie.

À noter que le juge a la possibilité de diminuer la mise à prix si aucune enchère n’est portée.

À savoir : depuis 2013, les notaires organisent des ventes aux enchères avec prix de réserve. Ce montant reste confidentiel et assure au vendeur de ne pas vendre en dessous d’un certain prix.

La vente à la bougie

Fonctionnement de la vente à la bougie
Cette pratique très ancienne consiste à accompagner la vente de trois petites mèches fines allumées successivement par le greffier du tribunal ou un huissier. Elles se consument chacune en 60 secondes, durée pendant laquelle les acquéreurs peuvent surenchérir.

Les enchères se terminent dès l'extinction de la dernière bougie qui laisse échapper une fumée bien visible dans toute la salle d’audience. L'adjudication est alors prononcée en faveur du dernier enchérisseur.

L’Article 78 du décret nº 2006-936 du 27 juillet 2006 faisant suite à l’ordonnance nº 2006-461 du 21 avril 2006 considérant que le procédé est devenu obsolète a supprimé l’utilisation du terme " vente à la bougie ". Toutefois, la loi indiquant que le décompte du temps d’enchère peut être fait par tout moyen visuel ou sonore, elle est encore utilisée, notamment dans les tribunaux de grandes villes comme Paris.

Toutefois, dans bon nombre de tribunaux, elle est remplacée par un chronomètre qui après 90 secondes déclenche un signal sonore indiquant la fin de l’enchère.

Le délai de surenchère

Enlever l’enchère en séance ne garantit pas à l’adjudicataire d’emporter la vente. En effet, ce dernier devra patienter jusqu’au terme du délai de surenchère de 10 jours qui donne la possibilité à tous ceux qui ont participé à la séance de surenchérir sur la base minimale de 10 % du prix atteint. Deux cas peuvent alors survenir :

  1. Aucune surenchère n’est transmise au terme du délai : l’adjudicataire devient propriétaire du bien
  2. Une surenchère est admise : le bien est remis à la vente et le juge fixe une nouvelle séance d’enchères sur la base d’une mise à prix tenant compte du prix d’adjudication de la précédente séance augmentée du montant de la surenchère.

À savoir : le bien peut être préempté par les pouvoirs publics. Dans ce cas, la vente est annulée et les sommes versées sont remboursées à l'adjudicataire.
Delai de 10 jours de surenchere

Les frais financiers

Ils sont de trois ordres :

  1. Dans le cas d’une vente judiciaire, les honoraires de l'avocat chargé de surenchérir pour votre compte. Ils ne sont pas réglementés, mais comptez en moyenne environ 1 % du prix de vente avec le plus souvent un montant minimum et un plafond maximum.
  2. Les frais annexes à la vente (huissier de justice, dépenses de publicité et droits d’enregistrement de 6 %).
  3. Dans le cas d’une vente publique, les droits de mutation. Notez que dans une vente aux enchères judiciaire, seule la taxe de publicité foncière (fixée par les conseils généraux) est exigible.

Le risque de " folle surenchère "

La situation est rare, mais elle doit constituer une mise en garde pour l’enchérisseur imprudent qui se trouverait dans l’impossibilité financière de régler son achat. 

La " réitération des enchères ", autrefois appelée " folle surenchère " est une procédure visant à remettre le bien à la vente après que le juge ait constaté la défaillance de l’adjudicataire. Ce dernier devra alors prendre à sa charge la différence entre le prix obtenu lors de la nouvelle vente aux enchères et l’ancienne adjudication.

Il faut garder à l’esprit que, contrairement à la vente immobilière de gré à gré, ici aucune protection en cas de refus de financement. 

Vous avez remporté l’enchère, et après ?

Signer le proces-verbal de consignation

Le procès-verbal de consignation

À la fin de la séance, vendeur et acheteur se rendent dans la salle de consignation pour une vente judiciaire ou directement dans le bureau du notaire pour signer un procès-verbal. Ce document finalise l’opération et une copie est délivrée à chacune des parties.

À savoir : les différents frais sont immédiatement prélevés sur le chèque de consignation par l’avocat de l’adjudicataire.

Le paiement du prix

Une fois écoulé le délai de surenchère, vous disposez d’un délai sensiblement égal à celui dont dispose l’acquéreur dans une vente de gré à gré. 

  • 45 jours pour payer le prix dans une vente judiciaire.
  • 60 jours pour une vente domaniale. 

À savoir : au-delà de ce délai, vous serez contraint au paiement d’intérêts légaux de retard, relevés de 5 points si le paiement intervient plus de 4 mois après l’expiration du délai.

Le financement

Absence de clause suspensive de pret immobilier
Avant de vous lancer, il convient de préparer votre financement avec une rigueur toute particulière, car le délai de rétractation ne s’applique pas aux ventes par adjudication. Vous êtes donc engagé dès la clôture de la séance.

Absence de la clause suspensive de prêt

Par ailleurs si vous financez l’achat par un prêt immobilier, sachez que le montage du dossier est un peu plus complexe que pour un achat de gré à gré, car le risque est réputé plus important par le banquier.

Rappelons enfin qu’il ne sera pas possible d’annuler la vente en cas de refus de prêt, car l’emprunteur ne bénéficie pas de la condition suspensive de financement.

Notre conseil : n’attendez pas la séance pour engager vos démarches. Rencontrez votre banquier au plus vite et bâtissez un financement sur la base du prix maximum d’enchères que vous avez fixé. En effet, entre les premières démarches (plan de financement, constitution du dossier...) et la fin du délai de réflexion de l'offre préalable, 2 mois risquent de s’écouler.

Obligation de financer les frais financiers

Vous ne trouverez aucune banque qui finance les frais financiers, c’est-à-dire les honoraires de l’avocat et les frais de séance. Vous devez donc disposer d’un apport personnel suffisant pour faire face à ces dépenses.
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Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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