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Trouver un financement pour des " gros travaux "

Après avoir décidé lors de la dernière Loi de Finances de réserver le bénéfice du PTZ aux seules acquisitions dans le neuf et ceux provenant du parc public, (logements sociaux) les pouvoirs publics sont revenus partiellement en arrière.

Depuis le 1er juin 2012, il est à nouveau possible de financer avec le prêt à taux 0 l’achat d’un bien immobilier ancien à condition que la nature et l’importance des travaux l’assimilent à un logement neuf. La détermination des éléments qui permettent d’apprécier cette "transformation" est relativement complexe et se rapportent à deux articles du Code Général des Impôts.

  • L’Article 257 du CGI
  • L’Article 245 A de l’annexe II du CGI

La remise à létat neuf

Certains travaux prennent parfois une ampleur telle que l’administration fiscale considère que l’immeuble sur lequel ils sont réalisés est revenu à l’état neuf. Dès lors, elle applique les mêmes règles qu’aux logements neufs, notamment sur le plan de la TVA où l’investisseur ne peut plus bénéficier de la TVA réduite à 7% et passe au régime général soit 19,6%.
Obtenir un pret a taux zero pour financer des travaux importants
Il en va de même en cas de revente du bien dans les 5 ans qui suivent la déclaration de fin de travaux. Le logement n’est pas soumis à l’impôt de mutation mais à la TVA immobilière.

Nature des travaux pris en compte

Pour que les travaux soient assimilés à une remise à l’état neuf, ils doivent porter indifféremment :

  • Sur les fondations
  • Sur le gros œuvre
  • Sur certains éléments du second œuvre.

Le Code Général de Impôts indique la nature des travaux qui sont pris en compte et détermine la quotité à atteindre (le seuil minimum de travaux à réaliser) pour chaque élément. Suivant les travaux entrepris, ce seuil doit dépasser soit la moitié soit les deux tiers des éléments modifiés.

En général, il est conseillé avant de prendre une décision, de recourir à un cabinet d’architecte et de maîtrise d’œuvre afin de vérifier si les travaux entre dans le cadre fiscal de la rénovation à l’état neuf.
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Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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