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Les risques de l’achat en VEFA

Comme pour n’importe quel achat immobilier, l’acquisition d'un logement neuf en VEFA nécessite la signature d’un avant-contrat. Toutefois, si le contrat préliminaire de réservation permet de contractualiser les conditions de l’offre du promoteur, il diffère de la rédaction du compromis par le fait qu’il s’établit sur la base d’un simple descriptif. 

Le prêt immobilier présente également quelques particularités et nécessite d'
établir au préalable un plan de 
financement
 permettant de calculer l'impact sur le intérêts intercalaires.

Autant dire qu’il est nécessaire de prendre un maximum de précautions avant de décider. 

Ce qu’il faut faire avant de s’engager

Concernant le logement

Visiter l’appartement témoin

En général tous les promoteurs disposent d’un appartement témoin qui permet de se faire une idée des prestations proposées. Ne décidez pas uniquement sur la base de cette visite, le promoteur ayant évidement pris soin de soigner tous les détails pour mettre en valeur son travail. Mais cette étape a malgré tout le mérite de vous faire une idée de la qualité des matériaux utilisés (carrelage, robinetterie, isolation) et de discuter d’une manière plus pratique de l’agencement des pièces.
Precautions achat appartement neuf
En l’absence d’un appartement témoin, demandez à visiter une des réalisations du promoteur. Demandez à voir de préférence un appartement réalisé récemment dans un quartier proche de l’endroit où se situera le programme qui vous intéresse et d’une surface et d’un prix équivalents.

Découvrir le futur quartier

Faire un tour dans le futur quartier est encore plus important dans le cadre de l’acquisition d’un appartement en VEFA car l’acquéreur ne dispose en général que d’un croquis sur une plaquette publicitaire sans valeur contractuelle, pour se faire une idée de la situation de son futur logement. 

C’est pourquoi, une promenade sur les lieux ou sera construit l’immeuble apportera toutes les informations nécessaires sur les équipements publics (transports, écoles, administrations) et sur la qualité de l’environnement (parc, voisinage, trafic routier).

Un passage au service d’urbanisme de la mairie pourra également vous apporter quelques informations sur l’évolution du quartier et sur les éventuelles modifications à venir. Pensez à consulter le plan local d’urbanisme et éventuellement à prendre rendez-vous avec un élu chargé de l’urbanisme.

Concernant le promoteur

S'informer sur sa réputation

Certes, une mauvaise réputation n’est pas toujours justifiée comme une bonne publicité ne garantit en rien que le résultat sera à la hauteur de vos espérances. Il n’empêche : il est préférable de prendre un certain nombre de renseignements avant de s’engager dans un contrat de réservation.

Parcourez sur Internet les différents forums de discussion sur l’immobilier. Cela vous donnera quelques pistes. Vous y trouverez des témoignages d’acheteurs et d’investisseurs qui livrent leurs expériences et vous éviteront peut-être de commettre les mêmes erreurs.

Visitez un maximum de constructions réalisées par le promoteur. Questionnez les habitants des immeubles construits.

  • La relation avec le promoteur était-elle de qualité ?
  • Sont-ils satisfaits du travail réalisé ? 
  • Les prestations sont-elles conformes au descriptif ? 
  • Les délais ont-ils été respectés ? 

Autant de questions qu’il vaut mieux poser aux clients qu’au promoteur lui même.
Assurances obligatoires pour un promoteur

Vérifier qu'il est à jour de ses cotisations d’assurance

Les sociétés de promotion immobilière doivent justifier de différentes assurances en matière de construction ainsi que d’une attestation qui prouve leur adhésion au fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la Promotion Immobilière. Ce document garantit que le logement sera terminé, même en cas d’insolvabilité.

Les assurances construction couvrent la plupart cas des sinistres qui peuvent se produire dans une opération de promotion immobilière. Vous devez ainsi avoir vérifier que le promoteur a souscrit les assurances suivantes :

  • Garantie décennale (qui couvre les malfaçons sur le gros œuvre pendant 10 ans)
  • Garantie de bonne fin
  • Garantie en cas de retard de livraison
  • Responsabilité Civile Professionnelle.

Notre conseil : exigez de voir les attestations d’assurance et assurez-vous que le promoteur est bien à jour des cotisations. 

Demander conseil à son notaire

Il est enfin recommandé avant de signer le contrat préliminaire de réservation de demander conseil à son notaire. Son expérience de la vente en état futur d'achèvement d’opération se révèlera une aide précieuse.

Pour l’acte définitif de vente, évitez d’avoir recours au seul cabinet du promoteur. Exigez de pouvoir faire intervenir votre propre notaire. Ce dernier travaillera alors en " double minute " avec le cabinet du promoteur. 

En effet, l’étroite relation commerciale qui existe entre les promoteurs et certains gros cabinets de notaires pose parfois la question de l’indépendance en terme de conseils.

A savoir : le fait que deux cabinet notariés interviennent est totalement transparent en terme de frais puisque les deux cabinets se partageront les honoraires.
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Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, ou il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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