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Comment établir une étude de financement ?

L'achat d'un logement est souvent une affaire de coeur et répond d'abord à des critères personnels. Mais si c'est avant tout une question de choix de vie, vous devez garder à l'esprit qu'un investissement immobilier impacte lourdement les finances d'un ménage. 

Quelques préalables

Bâtir un plan de financement vous aidera à préparer votre futur budget dans les meilleures conditions. Suivant le stade ou vous en êtes et en fonction de votre situation financière et patrimoniale, vous pouvez vous satisfaire d'une simple simulation où d'une étude approfondie. 

Toutes les étapes qui suivent ne vont pas nécessairement vous concerner. Si c'est le cas, vous pouvez vous rendre directement au chapitre qui vous intéresse.

Faire un bilan prévisionnel sommaire

Etapes pour faire une etude de financement immobiliere
Cette étape n'est utile que si vous en êtes au stade des recherches. Si vous avez déjà trouvé le bien et que vous êtes déjà en train de négocier les conditions de taux avec votre banquier, il est préférable d'établir directement un plan de financement. En revanche, si vous en êtes au stade des premières recherches, un budget prévisionnel, même sommaire vous aidera à dégager votre capacité d'emprunt. Il est conseillé de scinder les charges en trois postes distincts :

  1. Celles qui ne seront pas modifiées (nourriture, éducation, santé).
  2. Celles qui vont rester mais qui vont subir des modifications (chauffage, transport, taxe d'habitation, assurance multirisques...).
  3. Les nouvelles charges qui vont s'ajouter (taxe foncière).

Les travaux financés par un prêt immobilier ou par un apport personnel ne doivent pas être pris en compte. Ils seront inclus par la suite dans le plan de financement.

Ne tenez pas compte des revenus aléatoires. D'ailleurs, votre banquier les exclura du calcul du taux d'endettement. Seuls les revenus à caractère certain sont retenus.

Cette étape doit vous permettre de déterminer la mensualité que vous pouvez consacrer à votre acquisition. N'oubliez pas que l'organisme prêteur demande à ce qu'elle ne dépasse pas 33% de vos revenus nets.

Calculer sa capacité d'emprunt

etude de pret immobilier par un professionnel
Le budget prévisionnel vous ayant déjà permis de connaître la future mensualité, vous allez maintenant pouvoir déterminer votre capacité d'emprunt. Sachez que le choix de la durée est essentiel car celle-ci conditionnera non seulement le montant des échéances, mais impactera également le montant de l'assurance-emprunteur et le coût global du crédit.

Les différentes étapes du plan

Le coût total d'acquisition

Evaluez tout d'abord en totalité la dépense, c'est à dire le coût total d'acquisition. Celui-ci comprend :

  • Le prix TTC du logement (frais d'agence inclus)
  • Les frais de notaire
  • Les frais de garantie (hypothèque, caution mutuelle, nantissement...)
  • Les frais de dossier
  • La rémunération du courtier, le cas échéant.

Le financement du bien

L'apport personnel

Le plan de financement ne prévoit pas d'attribuer tel type d'emprunt à telle dépense. Il ne fait que lister les types de ressources qui servent à financer le bien et leur montant. Si vous disposez d'un apport personnel, sachez qu'il servira d'abord à financer les frais annexes. 

Même si les prêts réglementés entrent dans le calcul du taux d'apport personnel, à ce stade vous ne devez inscrire que les sommes qui proviennent de vos économies.

Tenir compte des prêts réglementés

Il n'est pas rare de solliciter plusieurs emprunts pour financer l'acquisition. En plus du prêt principal, vous allez peut-être bénéficier du PTZ Plus (si vous achetez une résidence neuve), du prêt Action Logement, c'est à dire l'ex prêt patronal ou des prêts PEL ou CEL. 

Vous pouvez également vous renseigner auprès de votre mairie ou de votre conseil général. De nombreuses collectivités locales octroient des aides financières.

Important : le PTZ plus ne peut servir à financer les frais de notaire.

Pensez au lissage

Simulation plan de financement
Si vous souscrivez plusieurs prêts immobiliers de différentes durées, vous allez être confronté à un problème de paliers. En clair, vos échéances vont varier en fonction des périodes de remboursement de chaque emprunt. Les durées des prêts réglementés étant en général plus courtes que celles du prêt principal, les mensualités risquent d'être plus élevées les premières années.

La technique du lissage de prêt va permettre d'éviter ce type de problème. Cette méthode consiste à diminuer la mensualité du prêt principal jusqu'au terme des prêts complémentaires, généralement de plus courtes durées.

Cette technique bancaire nécessite néanmoins l'expertise du banquier et l'utilisation d'un logiciel spécifique pour établir un plan de financement complet.

Sachez enfin que cette technique a un impact direct sur le coût des autres emprunts puisque l'amortissement sera décalé.

Exemple chiffré

Prenons l'exemple d'un couple d'emprunteur qui achète un logement neuf en zone B1, respectant les normes énergétiques. Le revenu fiscal de référence de N-2 s'élève à  28 000 €.

 InvestissementMontant Financement Montant 
 Acquisition frais d'agence inclus160 000 € Apport personnel   10 400 € 
 Travaux   15 000 € PTZ Plus   41 600 € 
 Frais de notaire     3 680 € Prêt principal 129 800 € 
 Frais de garantie : base barème "Classic" de Crédit-Logement     2 520 €   
 Frais de dossier        600 €  
 Total investissement181 800 € Total ressources 181 800 € 

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Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, ou il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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