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La promesse de vente sous seing-prive doit être enregistrée

Les conséquences juridiques liées à l’enregistrement de la promesse de vente incitent à souligner l’importance de cette étape dans la signature de l'avant-contrat

Une obligation légale

En effet, l’Article 1840 A du Code Général des Impôts fait obligation à l’acheteur et au vendeur (le bénéficiaire et le promettant) d’enregistrer la promesse immobilière auprès des services fiscaux.

Cette procédure permet ainsi d’authentifier l’avant-contrat lorsque ce dernier a été signé entre particuliers. Si toutefois, l’avant-contrat a fait l’objet d’un acte authentique (signé devant notaire) cette disposition évidemment pas nécessaire.

  • L’obligation d’enregistrement porte sur  la vente :
  • D’un immeuble
  • D’un fonds de commerce
  • D’un droit à un bail
  • De titres de société

A savoir : cette disposition légale ne concerne pas l’achat d’un appartement sur plan. 
Levee d'option

Modalités pratiques

Lorsque la signature est effectuée sous seing privé, le législateur vous impose de procéder à l’enregistrement de la promesse de vente dans les 10 jours suivant la date où elle a été formée.

Cette formalité peut indifféremment être accomplie par l’un ou l’autre des signataires, ce qui implique que promettant et bénéficiaire se fassent confiance.

Nous vous conseillons de procéder à l’enregistrement dès le lendemain de la signature. Il est en outre indispensable que celui qui accomplit la formalité apporte la preuve qu’il a bien accomplit la démarche.

Annulation de la promesse non enregistrée

Si la promesse n’est pas enregistrée dans un délai de 10 jours, elle sera considérée comme nulle ainsi que tous ses effets seront donc annulés. Toutefois, pour arriver à cette extrémité il est nécessaire que l’une des parties entame une procédure en annulation.

Cas particulier de la levée d’option dans les 10 jours

Il arrive parfois qu’un acheteur fasse valoir son droit d’option avant même que la promesse n’ait été enregistrée. Cette situation renvoie à une promesse synallagmatique puisqu’il y a engagement réciproque du promettant et du bénéficiaire comme dans le cas d’un compromis de vente. Il n’est donc plus nécessaire d'enregistrer l'avant-contrat.
Références réglementaires
  • Article 1840 A du Code Général des Impôts
  • Article 1741 du Code Général des Impôts 
  • Articles 728 et 1655 ter du Code Général des Impôts
Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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