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Acheter un appartement et le mettre en location

Même si les banques ont nettement durci leur position, il est toujours possible d’emprunter pour acheter un bien dans le but de le louer. Voici ci-dessous nos meilleurs conseils pour réussir votre financement et quelques règles utiles pour ne pas vous tromper dans votre investissement.

Contrairement aux idées reçues, sachez que l’on peut encore investir dans un bien locatif sans pour autant disposer d’un capital. Toutefois, si vous pouvez financer vous mêmes les frais de notaire, vous aurez plus de chances de faire aboutir votre dossier et d’obtenir un meilleur taux de prêt immobilier.

De plus, la période actuelle est particulièrement propice aux investissements immobiliers. Les taux de crédit ont atteint un niveau historiquement bas et même si les prix ne sont pas franchement à la baisse, il se présente régulièrement d’excellentes opportunités à saisir à condition de se montrer patient dans ses recherches.

Les différents types de financement

Négocier un prêt amortissable sans apport

Pret immobilier pour investissement locatif
Pret immobilier pour investisseur
La solution la plus simple consiste à souscrire un prêt classique amortissable. Sachez toutefois que les longues durées ne sont plus en vogue. Ainsi, si vous devez emprunter pour louer, sachez que les banques traditionnelles n'iront pas au delà de 20 ans. Si vous souhaitez une durée supérieure, il faudra contacter les établissements spécialisés comme le Crédit Foncier.

Préparez avec soin votre demande et joignez un dossier locatif complet contenant un descriptif du bien, quelques photos du logement, un état du marché précisant les prix des loyers pratiqués dans le quartier. Donnez les résultats de votre bilan prévisionnel. Ces précisions montreront au banquier tout le sérieux de votre investissement.

La solution du crédit in fine

Ceux qui disposent d’un capital peuvent optimiser l’aspect fiscal de leur investissement et financer le bien avec un prêt in fine. Le mécanisme prévoit de n’amortir le capital qu’au terme. L’emprunteur ne rembourse donc que les intérêts pendant toute la période, ce qui confère deux avantages :

  • L’investisseur déduit plus d’intérêt et diminue ainsi l’impact fiscal.
  • La mensualité est plus faible.

En contrepartie, le capital est mis en nantissement au profit de la banque. Dès lors, l’emprunteur ne pourra plus effectuer aucun retrait ni opérer le moindre arbitrage. 

Mixer les deux formules

Si vous souhaitez optimiser votre investissement locatif mais que vous ne disposez pas d’un capital suffisant, vous pouvez mixer un crédit in fine et un prêt classique amortissable.
Financement pour investisseurs

3 règles d’or pour ne pas se tromper dans son investissement

Déterminer le potentiel

Inutile de vous lancer dans des recherches qui ne peuvent aboutir. Evaluez tout d’abord votre potentiel d’investissement. Même si la stratégie dépend de la situation de chacun, quelques règles sont communes :

  • Tout d’abord, établissez un premier plan de financement en intégrant les revenus locatifs estimatifs. A ce stade, il n’est pas nécessaire d’avoir des données précises. L’objectif est seulement de poser les premiers chiffres afin de dégager une tendance.
  • Intégrez les nouvelles données issues du plan de financement à votre budget prévisionnel. Vérifiez que le reste à vivre est suffisant.
  • A chaque fois que vous visitez un appartement, rentrez les données précises liées au logement (taxe foncière, charges de copropriété...) dans votre prévisionnel et contrôlez le résultat.

Notre conseil : démarrez petit s’il s’agit d’un premier projet, notamment si vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale. Vous aurez plus de chance de faire aboutir votre demande.

Estimer le marché

Vaut-il mieux investir dans une ville de plus de 100 000 habitants ou dans un studio situé dans une ville moyenne ? Faut-il attirer les étudiants et acheter près d’une université ou alors privilégier le centre ville ? Autant de questions qu’il convient de se poser et pour lesquelles une étude de marché apportera de précieux éclaircissements.

Pour cela, il vous suffit de téléphoner à quelques agences immobilières pour vous faire une idée de la situation du marché immobilier dans votre ville. Voici les informations les plus importantes à recueillir :

  • Quels sont les types de logements les plus demandés ? (Studio, T1, T2 ?)
  • Quels sont les situations géographiques les plus prisées?
  • Quel est le niveau moyen actuel des loyers ?
Financer un appartement pour le louer

Sécuriser son investissement

La question de la gestion locative du bien se pose simplement en ces termes : est-il préférable de s’occuper soi-même de la location du logement ou faut-il la confier à une agence spécialisée ? 

Dans le premier cas, vous réaliserez des économies mais vous devrez assumer la recherche du locataire, le recouvrement des loyers et gérer les éventuels litiges. Il faudra donc disposer de suffisamment de temps.

Dans le second cas, vous devrez payer une commission à l’agence immobilière mais en contrepartie vous n’aurez à vous occuper de rien.

Notre conseil : sécurisez au maximum votre investissement en souscrivant une assurance contre les loyers impayés et la détérioration immobilière.
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Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, ou il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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