À la différence du crédit relais classique qui associe un prêt amortissable, le prêt relais sec permet de couvrir en totalité le prix d’acquisition du nouveau bien. Focus sur un mode de financement qui concerne 4 propriétaires sur 10, mais qui n’intéresse pas toujours les banques.
Sommaire
- Fonctionnement
- Calcul du montant de prêt maximum
- Taux d’intérêt
- Les garanties exigées
- L’assurance emprunteur
- Les différents modes de remboursement
- Et si je ne vends pas
- Le prêt relais d’ACTION-LOGEMENT
- Déterminez votre prêt relais avec notre calculette
Comment çà marche ?
Le principe du prêt relais consiste en une avance sur la vente future de son logement, remboursable sur une durée de 24 mois maximum. Son montant suffit à financer la totalité la nouvelle acquisition sans qu’il soit nécessaire de recourir à un prêt amortissable complémentaire.
Pendant la période du prêt relais sec, l’emprunteur rembourse uniquement les intérêts et les cotisations d’assurance (différé partiel), sauf accord de la banque sur un différé total.
Sachez toutefois qu’il sera difficile de faire jouer la concurrence. En effet, peu de banques proposent ce type de financement, trop coûteux et ne permettant pas de fidéliser leur client qui peut reprendre sa liberté une fois la vente effectuée.
Pour obtenir un prêt relais sec, mieux vaut alors entretenir de bonnes relations avec son agence.
Montant maximum
Une expertise immobilière pour déterminer la valeur
Vous ne pourrez pas vous contenter d’une simple évaluation pour établir le prix de vente de votre bien immobilier. Les banques savent en effet que les montants indiqués sur les mandats d’agence correspondent en général au prix que souhaite en tirer le vendeur et non à la réalité du marché.
Pour déterminer la valeur de votre logement, vous devrez procéder à une expertise immobilière, dont le coût sera à votre charge. Certaines banques permettent de choisir librement l’expert immobilier, ce qui vous permet de faire jouer la concurrence, d’autres en revanche désignent directement un expert indépendant ou une de leurs filiales, comme BNP Paribas.
Il vous en coûtera de 400 à 500 euros pour petit appartement à 1 500 euros pour une grande maison individuelle.
2 méthodes en vigueur pour déterminer le montant maximum
Comme vous pouvez l’imaginer, le montant maximum déterminée par la banque est en général inférieur au prix estimé, la banque prenant une marge de sécurité au cas où la vente aurait du mal à se réaliser.
Pour déterminer le montant maximum, deux modes de calcul du prêt relais sont possibles. Ainsi, suivant la banque à laquelle vous vous adresserez, vous n’obtiendrez pas le même montant. De plus, si les formules semblent proches, le résultat obtenu est très différent suivant la méthode utilisée, comme le montre notre simulation chiffrée.
Formule de calcul nº 1
(Prix de vente * 70 %) – capital restant dû
Formule de calcul nº 2
(Prix de vente – capital restant dû) * 70 %
Exemple chiffré
Prenons le cas d’un couple de retraités, propriétaire d’une maison estimée par l’expert immobilier à 260 000 € et dont le capital restant dû sur le crédit en cours s’élève à 65 000 €.
Le couple envisage de vendre sa résidence actuelle et d’acheter un appartement plus petit. Le nouveau bien coûte « seulement » 120 000 €. Le solde de la vente doit théoriquement couvrir en totalité leur nouvelle acquisition plus les frais de notaire. Il sollicite donc plusieurs banques pour obtenir un prêt relais sec.
Voici le montant maximum que le couple obtiendrait :
- Avec le premier mode de calcul : (260 000 * 70 %) – 75 000 € = 107 000 €
- Avec le second : (260 000 – 75 000) * 70 % = 129 500 €
Dans le premier cas, il manquerait 22 000 € à nos retraités pour financer la nouvelle acquisition (13 000 € sur le prix d’achat + 9 000 € de frais de notaire). Le prêt relais sec ne suffisant pas, le couple devrait alors compléter son financement par un prêt classique ou souscrire un crédit achat-revente qui regroupe les deux emprunts.
Le résultat obtenu avec la seconde méthode permettrait quant à elle de couvrir en totalité le nouveau projet immobilier.
À savoir : sachez que certaines d’entre elles plafonnent leur intervention à 60 % tandis que d’autres acceptent d’aller jusqu’à 80 %, notamment lorsqu’un compromis de vente a été signé.
Les taux pratiqués en 2021
Les taux des crédits relais sont généralement supérieurs à ceux des prêts amortissables. Toutefois, la baisse des taux d’intérêt entamée il y a quelques années a sensiblement réduit l’écart.
À titre d’exemple, il est possible avec un bon dossier d’obtenir un prêt relais sec au taux de 1,60 %.
Important : si vous acceptez de placer l’éventuel capital supplémentaire provenant de la vente à la nouvelle banque, vous serez en meilleure position pour négocier les conditions de taux
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Les différentes garanties possibles
Comme pour n’importe quel type de financement vous devez assurer le prêt relais sec. Outre le choix classique entre une sûreté réelle (hypothèque, privilège prêteur de deniers) et une caution mutuelle comme CREDIT-LOGEMENT, vous pouvez proposer à la banque une promesse d’affectation hypothécaire. Celle-ci présente le double avantage d’être totalement gratuite et simple à mettre en place.
L’hypothèque conventionnelle
L’inscription hypothécaire est de moins en moins utilisée par les banques qui préfèrent passer par une société de cautionnement. Il faut avouer qu’une sûreté réelle est particulièrement contraignante pour les deux parties.
- L’emprunteur risque une saisie du bien en cas de défaillance et devra en outre payer des frais de mainlevée en cas de vente de l’ancien logement avant le terme du prêt ou de remboursement anticipé.
- Le prêteur devra engager une procédure complexe et coûteuse pour obtenir la vente du bien.
À savoir : une inscription hypothécaire est possible sur un bien ayant déjà fait l’objet d’une première hypothèque. Le nouveau prêt s’inscrira alors en 2e rang.
L’IPPD
L’inscription en privilège prêteur de deniers est moins coûteuse que l’hypothèque, car elle échappe à la taxe de publicité foncière. Elle ne peut toutefois s’appliquer que sur un bien déjà existant.
À noter que toutes les sûretés réelles doivent faire l’objet d’un acte notarié.
Notre conseil : si vous projetez de construire une maison individuelle, proposez l’IPPD sur le terrain et une hypothèque sur la maison.
La promesse d’affectation hypothécaire
À la différence de l’hypothèque, la promesse d’affectation hypothécaire peut s’établir sous seing privé, généralement à partir d’une convention établie par la banque. Ce contrat aux formes particulières évite de payer les frais d’hypothèque. Seuls les frais liés à une éventuelle exécution de la promesse sont redevables.
Vous vous engagez toutefois à inscrire une hypothèque conventionnelle au profit du prêteur à sa première demande. Même s’il s’agit d’une obligation personnelle, ce dernier a la possibilité d’imposer à l’emprunteur d’hypothéquer le bien en cas d’inexécution de sa part.
La promesse d’affectation hypothécaire est généralement acceptée par les banques pour garantir un prêt relais sec dans la mesure où l’avance consentie est une opération de transition limitée dans le temps. Ce type de garantie est d’autant plus envisageable si vous avez signé un compromis de vente.
La caution mutuelle
Elle est utilisée par la plupart des banques de réseau et des établissements spécialisés qui la préfère aux sûretés réelles. Suivant l’organisme prêteur auquel vous vous adressez, vous passerez par CREDIT-LOGEMENT, émanation des grandes banques françaises comme la SOCIETE GÉNÉRALE, le CREDIT MUTUEL ou encore le LCL, la SACCEF, filiale du groupe BANQUE POPULAIRE/CAISSE D’EPARGNE, CNP-CAUTION du groupe CNP-ASSURANCE partenaire historique de la BANQUE POSTALE ou encore la CAMCA filiale des caisses de CREDIT AGRICOLE.
Le principe est simple : moyennant une cotisation unique versée au départ, la société de cautionnement garantit le prêt immobilier. Son coût est généralement plus faible qu’une hypothèque, mais pour obtenir un accord, il faudra présenter un bon dossier et notamment un taux d’endettement inférieur à 33 % des revenus.
Notez que certaines sociétés de caution interdisent d’hypothéquer ou de vendre le bien sans leur accord.
À savoir : certaines sociétés de caution comme CNP-CAUTION exigent en plus une promesse d’affectation hypothécaire.
Le nantissement
Si vous disposez d’un capital (contrat d’assurance-vie, PEL, livret…) qui ne servira pas d’apport personnel, vous pouvez le nantir au profit de la banque. C’est d’ailleurs une pratique courante chez les investisseurs qui financent leur investissement immobilier avec un prêt in fine.
Le nantissement prendra fin avec le remboursement du prêt relais sec.
Important : nantir un contrat de placement ne permet plus d’opérer des arbitrages ni même d’effectuer le moindre retrait.
L’assurance emprunteur
Les garanties exigées pour un prêt relais sec sont identiques à celles demandées pour assurer n’importe quel emprunt.
Si vous passez par un courtier, demandez-lui d’effectuer plusieurs simulations afin de comparer les tarifs de plusieurs compagnies.
Si vous êtes en activité
Vous devez vous couvrir contre le décès, la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), l’incapacité temporaire de travail (ITT) et l’invalidité permanente partielle (IPP).
Si vous êtes à la retraite
Seules les garanties décès et PTIA sont demandées.
À savoir : les mensualités des contrats en délégation externe sont souvent calculées sur le capital restant dû. Dans le cadre d’un crédit relais, ce mode de calcul n’a aucune incidence sur les cotisations puisque le capital n’est pas amorti.
Les différents modes de remboursement
Suivant l’organisme prêteur, vous avez le choix entre 2 modes de remboursement du prêt relais.
- Différé partiel : vous ne remboursez que les intérêts du prêt et les cotisations d’assurance jusqu’à la vente du bien, le capital étant remboursé au terme.
- Différé total : vous ne payez que les primes d’assurance, le capital et intérêts étant payés lors de la vente du bien. Si ce mode de remboursement se montre plus souple, il augmente le coût d’un crédit relais, car les intérêts non réglés la première année sont capitalisés et produisent eux-mêmes de nouveaux intérêts la seconde année.
Et si je ne vends pas ?
Bâtir un projet immobilier sur des prévisions, aussi fiables soient-elles, ne peut réussir que si on prévoit une marge d’erreur. N’oubliez jamais que les obligations de l’emprunteur vis-à-vis de l’organisme prêteur sont d’ordre public. En cas de défaillance, ce dernier peut vous imposer de payer et si nécessaire vous contraindre à la revente.
Si vous n’êtes plus en mesure de faire face aux mensualités du prêt relais sec, le premier réflexe sera sans doute de baisser le prix de vente. Si malgré cela vous n’arrivez toujours pas à vendre, voici quelques solutions qui évitent dans de nombreux cas le scénario catastrophe.
Demander une prorogation exceptionnelle
La durée initiale du prêt est de 12 mois, renouvelable une seule fois, soit 24 mois au total. Une prorogation peut toutefois être accordée si vous avez signé un compromis.
Dans le cas contraire, sachez que même si elles sont généralement conciliantes et cherchent des solutions avec leurs clients, les banques sont en droit d’exiger le remboursement immédiat du prêt. La saisie du bien immobilier reste toutefois une exception.
En cas de difficulté, n’hésitez pas à saisir le médiateur bancaire. Expliquez-lui votre situation et les problèmes rencontrés avec votre banque en détaillant les démarches déjà entreprises pour sortir de la crise.
Notre conseil : agissez au moins 6 mois avant le terme du prêt relais.
Transformer le crédit relais sec en prêt amortissable et louer l’ancien logement
Si le marché ne vous permet pas de vendre dans des conditions acceptables, une solution consiste à « passer en mode investisseur ». Pour cela, vous devez faire racheter votre prêt relais et opter pour un financement classique. La banque procédera alors à une nouvelle étude de votre dossier.
En attendant que la vente se réalise, vous pourrez louer l’ancien logement et ainsi payer tout ou partie du prêt.
Demander le report ou la suspension du paiement au tribunal d’instance
L’Article L.313-12 du Code de la consommation permet de saisir le juge d’instance qui pourra décider de reporter le terme ou de suspendre les échéances du prêt relais de 2 ans maximum. Ce type de décision n’est prise que si les difficultés résultent d’une situation exceptionnelle (divorce, licenciement…).
Même si sa présence n’est pas obligatoire, le recours à un avocat spécialisé en droit bancaire est fortement recommandé. Si votre situation l’exige, ce dernier pourra transmettre la demande en référé. L’ordonnance sera rendue en urgence par le juge, mais aura un caractère provisoire.
À savoir : aucun recours judiciaire n’est possible si le prêt relais sec a été souscrit par le biais d’une SCI.
Important : toutes mesures engagées à l’encontre de l’emprunteur sont suspendues jusqu’à la décision du juge. Par ailleurs, la demande d’un délai de grâce auprès du Tribunal d’instance n’entraîne pas l’inscription au FICP.
Déposer un dossier auprès de la Banque de France
Si la nature de vos difficultés financières est telle que vous ne pouvez plus faire face à vos charges courantes, la meilleure alternative au recours judiciaire reste la saisie de la commission de surendettement de la Banque de France.
Après étude de votre dossier, celle-ci pourra vous déclarer en situation de surendettement. Elle engagera alors une négociation amiable avec l’ensemble de vos créanciers.
À savoir : la saisie de la commission de surendettement entraîne automatiquement l’inscription au Fichier des Incidents de paiement des Crédits aux Particuliers (FICP).
Le prêt mobilité d’ACTION-LOGEMENT
ACTION-LOGEMENT propose un prêt relais à un taux de 1 % aux personnes travaillant dans une entreprise de plus de 10 salariés, réservé au financement de la résidence principale et limité à un double plafond :
- 70 % du prix de vente
- 150 000 €.
À noter que l’emprunteur bénéficie d’un report des intérêts jusqu’à la conclusion de la vente de l’ancien logement. Cet emprunt est par ailleurs cumulable sous certaines conditions avec l’aide MOBILI-PASS qui permet de couvrir tout ou partie des frais de déménagement ou de mise en vente de l’ancien logement.
