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Comment calculer le remboursement d'un pret relais ?

Calcul des interets in fine d'un pret relais
Les calculs liés au prêt relais sont relativement simples dans la mesure où il n'y a pas d'amortissement du capital. Ainsi, vous pouvez directement et rapidement calculer le montant de vos échéances mensuelles. Dans certains cas, la banque peut vous proposer un différé. Ainsi, vous ne paierez pas les intérêts chaque mois mais au terme du crédit.

Pour calculer le coût final, il faut tenir compte du taux bien sûr, mais aussi de la durée effective du prêt relais qui est plafonnée à deux ans. Compte tenu des incertitudes qui pèsent sur le marché immobilier, Il est sans doute nécessaire de calculer le coût in fine d'une telle opération et d'effectuer quelques simulations sur le coût du prêt relais avant de se décider.

Formule de calcul de la mensualité d'un crédit in fine

Pour trouver le remboursement de la mensualité d'un crédit relais ou d'un prêt in fine, il suffit de cacluler les intérêts annuels à partir du taux nominal (hors assurance) et de diviser par douze comme avec la formule ci-dessous.

(M * T) / 1200

M = montant du prêt
T = taux d'intérêt
Cout du remboursement in fine d'un pret immobilier

Calculer le coût final

Le coût est plus élevé dans le cadre d'un différé de remboursement comme vous le verrez dans l'exemple chiffré ci-dessous. De nombreux emprunteurs sont contraints d'opter pour cette formule lorsqu'elle est proposée par la banque car il est parfois difficile de rembourser à la fois le prêt sur l'ancien logement, les mensualités du prêt relais et le prêt amortissable complémentaire.

Cas d'un remboursement mensuel

En cas de remboursement mensuel des intérêts, le coût du crédit correspondra directement à la somme des mensualités qui auront été effectué sur la durée.

Cas du différé

En cas de différé, le coût final est calculé comme suit:

1ère année : I1 = (M * T / 100)

2ème année : I2 = (M + C1)* T / 100

M= Montant du prêt
T= Taux d'intérêt
I1= Intérêts de la 1ère année
I2= Intérêts de la 2ème année.

Exemple chiffré

Pour mieux comprendre comment fonctionne le prêt relais, nous allons prendre l'exemple d'un couple qui obtient un crédit relais de 150 000 € à un taux annuel hors assurance de 4%. On imagine que le bien est revendu au bout de 18 mois. Nous analysons les deux cas suivants:

  • Remboursement des intérêts chaque mois
  • Remboursement des intérêts in fine.

Coût final avec un remboursement mensuel

Le remboursement est chaque mois de :

(150 000 € * 4) / 1200 = 500 €

Au terme des 18 mois, le coût du financement atteindra :

500 € * 18 = 9000 €

Coût final avec différé

Les emprunteurs ne règlent aucune mensualité. La première année, les intérêts à devoir se montent à 6000 € comme dans le premier exemple. Toutefois, la seconde année, ces intérêts s'ajoutent au capital selon le principe de la capitalisation et le calcul s'établira sur 156 000 €.

156 000 * 4 % / 2 (pour six mois) = 3120 €

Au total le prêt relais aura coûté :

6000 € + 3120 € = 9120 €
Differe total de remboursement
Notre conseil : tout dépend de la situation financière de chaque emprunteur et à  moins d'avoir quelques certitudes sur la vente de l'ancien logement, il faut se montrer extrêmement prudent. Le crédit achat revente peut par ailleurs mieux s'adapter dans certains cas et offre plus de possibilité qu'un crédit relais. Certains organismes sont spécialisés dans ce type d'opérations.

D'autre part, il faut ajouter à nos calculs, le coût de l'assurance car malgré leur courte durée, ces emprunts doivent être également faire l'objet de garanties en matière de décès, d'invalidité et d'incapacité de travail.
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Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, ou il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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