Si vous achetez votre résidence principale dans le neuf, vous allez peut-être bénéficier du prêt à taux zéro. Son montant fait partie de l’apport personnel mais n’empêche pas la banque de considérer que vous ne disposez pas de capital et en tiendra compte lors de l’analyse de risques.
Déterminer sa capacité d’emprunt
Votre capacité de remboursement est directement déterminée par le taux d’endettement et le montant de reste à vivre. Dans tous les cas, vous devez établir un plan de financement précis. D’abord parce qu’en fonction des revenus, il est possible de bénéficier d’un différé de remboursement du PTZ et d’autre part car il est sera peut être nécessaire de lisser le prêt principal pour éviter les palliers de remboursement.
Calcul du taux d’apport
La banque va calculer votre taux d’apport. Ce ratio tient compte de l’ensemble des éléments qui composent votre apport du prêt immobilier c’est à dire les prêts réglementés + les fonds personnels de l’emprunteur. Il s’applique sur le prix d’acquisition hors frais de notaire et de garantie.
Formule
[ (Montant du PTZ + Economies personnelles) * 100 / Montant de l’acquisition net de frais de notaire ]
Exemple
Un ménage fait l’acquisition d’un appartement neuf d’une valeur de 150 000 € plus frais de notaire de 3 700 € et 2 300 € de frais de garanties soit un investissement total de : 157 000 €. Pour le financer, le couple ne dispose que du PTZ comme apport et établit le plan de financement suivant :
| Plan de financement | |||
| Financement | Acquisition | ||
| Apport personnel | 0 | Prix de vente de l’appartement | 150 000 € |
| Prêt à taux zéro | 39 000 € | Frais de notaire | 3 700 € |
| Prêt principal | 118 000 € | Frais de garantie | 2 300 € |
| Total | 157 000 € | Total | 157 000 € |
Important : le PTZ ne peut servir au financement des frais annexes. Il doit être utilisé uniquement pour l’acquisition. Si vous ne disposez d’aucun apport, la technique consiste à utiliser le prêt principal pour financer les frais de notaire et de garantie. Le reste sera affecté à l’acquisition.
Règles de calcul du montant du PTZ en fonction du prix d’acquisition
Le principe du calcul du PTZ sur l’application d’un pourcentage sur un montant plafonné du prix d’achat. Ce plafond varie en fonction du nombre de zones d’acquisition (A, B1, B2 ou C), du nombre de personnes qui sont amenées à occuper le logement et de la nature du bien.
Prix maximum d’acquisition retenu par zone géographique
| Nombre de personnes qui composent le ménage |
Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
| 1 | 150 000 | 135 000 | 110 000 | 100 000 |
| 2 | 210 000 | 189 000 | 154 000 | 140 000 |
| 3 | 255 000 | 230 000 | 187 000 | 170 000 |
| 4 | 300 000 | 270 000 | 220 000 | 200 000 |
| 5 et plus | 345 000 | 311 000 | 253 000 | 230 000 |
Pourcentage appliqué sur le montant plafonné en 2021
| ZONES | Logement neuf | Logement ancien | Logement social |
| Zone A | 40 % | Pas éligible | 10 % |
| Zone B1 | 40 % | Pas éligible | 10 % |
| Zone B2 | 20 % | 40 % | 10 % |
| Zone C | 20 % | 40 % | 10 % |
Cumuler le PTZ avec d’autres prêts réglementés
Sachez qu’il est possible de cumuler un prêt à taux 0 avec le prêt Action Logement ou un prêt PEL ou CEL.
Notre conseil : renseignez-vous auprès des services de votre commune ou de votre conseil départemental. En effet, de nombreuses collectivités locales proposent des aides à l’accession.
