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Combien puis-je emprunter avec un PTZ comme apport personnel ?

Si vous achetez votre résidence principale dans le neuf, vous allez peut-être bénéficier du prêt à taux zéro. Son montant fait partie de l'apport personnel mais n'empêche pas la banque de considérer que vous ne disposez pas de capital et en tiendra compte lors de l'analyse de risques. 

Déterminer sa capacité d'emprunt

Votre capacité de remboursement est directement déterminée par le taux d'endettement et le montant de reste à vivre. Das tous les cas, vous devez établir un plan de financement précis. D'abord parce qu'en fonction des revenus, il est possible de bénéficer d'un différé de remboursement du PTZ et d'autre part car il est sera peut être nécessaire de lisser le prêt principal pour baisser la mensualité. 

Calcul du taux d'apport

La banque va calculer votre taux d'apport. Ce ratio tient compte de l'ensemble des éléments qui compose votre apport personnel, c'est à dire les prêts réglementés + les fonds personnels de l'emprunteur. Il s'applique sur le prix d'acquisition hors frais de notaire et de garantie.

Credit possible avec un ptz comme apport

Formule

[ (Montant du PTZ + Economies personnelles)*100 / Montant de l'acquisition net de frais de notaire ]

Exemple

Un ménage fait l'acquisition d'un appartement neuf d'une valeur de 150 000 € plus frais de notaire de 3700 € et 2300 € de frais de garanties soit un investissement total de : 158 000 €. Pour le financer, le couple ne dispose que du PTZ comme apport et établit le plan de financement suivant :

  • Prêt à taux zéro : 39 000 €
  • Prêt principal : 119 000 €

Important : le PTZ ne peut servir au financement des frais annexes. Il doit être utilisé uniquement pour l'acquisition. Si vous ne disposez d'aucun apport, la technique consiste à utiliser le prêt principal pour financer les frais de notaire et de garantie. Le reste sera affecté à l'acquisition.

Règles de calcul du montant du PTZ en fonction du prix d'acquisition

Le principe du calcul du prêt à taux zéro repose sur l'application d'un pourcentage sur un montant plafonné du prix d'achat. Ce plafond varie en fonction du nombre de zones d'acquisition (A, B1, B2 ou C) et du nombre de personnes qui sont amenées à occuper le logement.
Acheter avec le pret a taux zero comme apport

Prix maximum d'acquisition retenu par zone

Nombre de personnes
du ménage

Zone A

Zone B1

Zone B2

Zone C

1

156 000

117 000

86 000

79 000

2

218 000

164 000

120 000

111 000

3

265 000

199 000

146 000

134 000

4

312 000

234 000

172 000

158 000

5

359 000

269 000

198 000

182 000

Pourcentage appliqué sur le montant plafonné

ZONES

Avec norme BBC

Zone A

33%

Zone B1

26%

Zone B2

21%

Zone C

18%

Exemples chiffrés

Voici quelques exemples de montant de prêt à taux zéro que l'on peut obtenir pour un couple avec 2 enfants à charge en fonction de la zone d'acquisition.
      
 Prix d'acquisition AB1 B2 
 120 000 € 39 600 € 31 200 € 25 200 €  21 600 €
 150 000 € 49 500 € 39 000,€  31 500 €  27 000 €
 180 000 € 59 400 € 46 800 €   36 120 €  28 440 € 
 200 000 € 66 000 €  52 000 € 36 120 € 28 440 € 
 220 000 € 72 600 € 57 200 €  36 120 € 28 440 €
 250 000 € 82 500 €  60 840 €  36 120 € 28 440 €
 300 000 € 99 000 € 60 840 €  36 120 € 28 440 €
 350 000 € 102 960 € 60 840 € 36 120 € 28 440 € 
 400 000 € 102 960 €  60 840 € 36 120 €  28 440 € 

Cumuler le PTZ avec d'autres prêts réglementés

Sachez qu'il est possible de cumuler un prêt à taux 0 avec d'autres prêts réglementés comme le prêt Action Logement ou un prêt PEL ou CEL qui entreront également dans le calcul de l'apport personnel. Pensez également aux aides à l'accession distribuées certaines mairies et départements.
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Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, ou il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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