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Quel remboursement pour un crédit immobilier de 200000 euros en 2018 ?

Faire une demande de simulation et négocier les meilleurs taux

Nombreux sont les emprunteurs à nous interroger sur la possibilité d’emprunter 200 000 € sur des durées longues, c'est-à-dire au-delà de 20 ans. Les questions que nous recevons montrent une réelle inquiétude dès lors qu'on aborde les durées de 25 et 30 ans. 

S'il est vrai que plus le montant du prêt immobilier est important et plus le risque de crédit est élevé pour la banque, les critères d'analyse restent néanmoins les mêmes quel que soit la somme empruntée. 

Voici des conseils et des chiffres clés pour toutes les durées, qui vous aideront à mener la négociation et à obtenir le meilleur emprunt.
Simuler un pret de deux cent mille euros sur 15 ans

Exemples de remboursement

Le tableau récapitulatif ci-dessous vous permet de mesurer les écarts constatés sur des durées de 7 à 30 ans pour un prêt immobilier de 200000 euros. Nous vous livrons également une analyse plus approfondie du calcul pour les durées les plus longues, c'est à dire de 20 à 30 ans.

Tableau récapitulatif : taux d'intérêt et mensualité

 7ans 10 ans 12 ans 15 ans  18 ans 20 ans25 ans 30 ans 
 Taux du marché (1) 0, 50 % 0,80 % 0,95 % 1,05 %  1,30% 1,30 % 1,40 % 1,90 %
 Mensualité hors assurance 2 423 € 1 734€ 1 470 €  1 201 €1 038 € 946 € 790 € 729 € 
 Cotisation d'assurance (2)50 € 50 € 50 € 50 € 50 € 50 € 50 € 50 € 
 Coût du crédit sur la période3 562 €  8 173 €11 695€ 14 250 € 24 419 €27 233 €  37 152 €62 539 € 
 Coût de l'assurance 4 200 € 6 000 €7 200 € 9 000 € 10 800 € 12 000 € 15 000 € 18 000 € 
 Coût total7 762 € 14 173 € 18 895 € 25 250 € 35 219 € 39 233 €  52 152 € 80 539 € 
 Salaire net minimum demandé par la banque (3) 7300 € 5 200 €4 400 €3 600 €  3 100€ 2 900€ 2 300 €  2 200€
(1) : sur la base des taux moyens fixes à juin 2017, hors assurance.
(2) : sur la base d'un taux de 0,30 % sur capital emprunté
(3) : salaire minimum pour maintenir un taux d'endettement à 33 %  

Sur 20 ans

Emprunter 200000 € sur vingt ans
Comme on peut le remarquer dans le tableau, l'écart est particulièrement significatif en terme de mensualité entre deux durées proches. Sur vingt ans, vous devrez rembourser 996 € par mois assurance incluse. 

En abaissant la mensualité de remboursement de 2 ans, vous augmenterez l'échéance de seulement 92 €. La raison tient principalement en ce que le taux d'intérêt est le même dans notre exemple (ce qui se répète bien entendu dans de nombreux établissements de crédit où les taux fixes sur 18 ans sont aussi bon marché que sur 20 ans.

Emprunter sur 20 ans

Sur 25 ans

pret immobilier de 200 000 euros sur vingt cinq ans
C'est une durée largement choisie par les emprunteurs même si depuis le début de la crise, les banques tendent à proposer des durées moindres. 

Vous constaterez dans le tableau que l'écart de 5 ans avec la durée précédente n'a pas une très grande incidence sur la mensualité puisque rallonger de cinq ans ne fait baisser l'échéance que de 128 € mais augmente le coût total de plus de 22 000 € en tenant compte du surcoût lié à l'assurance.

Si votre endettement le permet, il est préférable de partir sur vingt ans ou moins

Sur 30 ans

choix d'une duree de 30 ans
Vous aurez compris à la lecture du tableau qu'il n'est pas du tout intéressant de partir sur une durée de 30 ans. L'écart en terme de coût de crédit est très important si l'on compare avec une durée de vingt cinq ans puisque vous devrez débourser 27 874 € de plus sur la période (assurance incluse) pour devenir propriétaire pour un gain mensuel de moins de 70 €. 

La raison tient principalement au fait que les taux fixes sur trente ans sont particulièrement élevés par rapport à vingt-cinq.
Pret immobilier sur 25 ans

La question de l'apport

Pour financer un achat immobilier de l'ordre de 200 000 €, la banque exige le plus souvent qu'une partie de l'investissement soit pris en charge par l'emprunteur. L'idéal est d'avoir un taux d'apport de 10 % mais si vous ne disposez que de la moitié, c'est à dire 10000 € plus les frais annexes et que les autres éléments du dossier sont bons, vous ne devriez pas avoir  de difficultés à obtenir le prêt. 

Le financement des frais d'acquisition concerne :

  • Les frais de notaire (environ un peu plus de 7,5 % dans l'ancien et de 2,5 % à 5 % dans le neuf en fonction du montant)
  • La garantie (hypothèque ou caution mutuelle) 
  • Les frais de dossier.

La constitution de l'apport : lire ici

Quel niveau de salaire ?

Le tableau récapitulatif indique pour chaque durée choisie quel est le montant du salaire net mensuel  pour obtenir un endettement correct. Mais la question de savoir combien il faut gagner pour acheter un appartement ou une maison d'une valeur de 200 000 € ne saurait trouver de réponse sans aborder la notion du reste à vivre

En réalité, il ne suffit pas que le taux d'endettement soit inférieur à 33%, il faut également que le solde en compte une fois réglés tous les emprunts en cours, soit suffisant pour faire vivre le ménage.
Rembourser sur 30 ans
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Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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