Quel salaire pour un prêt immobilier de 200 000 euros ?

Vous avez trouvé un bien immobilier qui vous intéresse et vous vous demandez quel salaire est nécessaire pour emprunter 200 000 € ? La réponse à la question dépend d’une part des différents éléments de l’emprunt, comme la durée, mais aussi des critères d’octroi de la banque : taux d’endettement, reste à vivre, saut de charge et apport personnel. Nous vous donnons tous les conseils pour obtenir votre prêt immobilier de 200 000 euros et financer votre acquisition dans ce dossier, avec ou sans un apport personnel.

SOMMAIRE

Quel niveau de salaire exige la banque pour emprunter 200 000 euros ?
Quels sont les critères qui déterminent mon profil d’emprunteur ?
Peut-on emprunter 200 000 euros sans apport ?
Quels sont les avantages à passer par un courtier ?
Comment déterminer ma capacité d’emprunt ?
Quelle assurance pour couvrir un prêt immobilier de 200 000 euros ?

Le montant de salaire exigé par la banque pour emprunter 200 000 €

Pour déterminer le montant du prêt immobilier que vous pouvez obtenir à partir de votre salaire, un simple calcul suffit puisque 3 variables sont utilisées pour simuler votre capacité d’emprunt :

1. Les revenus
2. La durée de remboursement
3. Le taux d’intérêt.

Cette démarche a en outre le mérite de rappeler que le montant du salaire reste l’élément déterminant pour obtenir un prêt immobilier. Elle est toutefois insuffisante pour savoir si votre salaire permet d’emprunter 200 000 euros, car la capacité d’emprunt ne présage malheureusement pas la réponse de l’organisme prêteur.

Par ailleurs, sachez que la banque ne tient compte de vos salaires que si votre situation professionnelle est stable et si ses versements sont réguliers. Vous devez donc disposer d’un CDI et être hors période d’essai.

Enfin, sachez que les organismes prêteurs suivent des règles strictes pour comptabiliser les revenus de l’emprunteur. Vous pouvez ainsi avoir un salaire confortable avec un taux d’endettement faible et vous heurter à un refus de prêt, car certains éléments de vos fiches de paie ne seront pas pris en compte.

• Salaires : seuls les montants nets, à caractère certain, sont retenus. Les primes exceptionnelles, les indemnités de déplacement et les avantages en nature sont exclus. En revanche, une prime de vacances ou un treizième mois est comptabilisé.
• Les allocations familiales : elles sont généralement proratisées en fonction de l’âge des enfants. Toutefois, certains organismes n’en tiennent pas du tout compte. Par ailleurs, les aides sociales ne sont jamais retenues.
• Les revenus fonciers : ils sont comptabilisés à hauteur de 60 % à 70 % des loyers nets suivant les banques.
• Pension alimentaire : elle est proratisée en fonction de l’âge des enfants à charge.

À savoir : les travailleurs indépendants doivent présenter le bilan des 3 dernières années. La banque retiendra tout ou partie des rémunérations en fonction de la situation financière de l’entreprise. Pour les micro-entrepreneurs, l’organisme prêteur se base sur le chiffre d’affaires et les avis d’imposition pour estimer les revenus.

Le tableau ci-dessous permet de déterminer quel montant de salaire net minimum il faut percevoir pour emprunter 200 000 euros, en fonction de la durée de remboursement choisie.

Ces calculs sont effectués sur la base sur la base d’un taux d’endettement maximum de 35 %, comme l’exige la règlementation actuelle et tient compte d’un taux d’assurance de 0,35 % sur capital emprunté. Les taux d’intérêt utilisés dans la simulation sont les taux moyens constatés en décembre 2022.

(1) : 2,15 %; (2) 2,25 % ; (3) 2,45 % ; (4) 2,55 % ; (5) 2,70 %.

Important : pour savoir combien il faut gagner pour acheter un appartement ou une maison d’une valeur de 200 000 €, il ne suffit pas de se baser sur le taux d’endettement, car le calcul de ce ratio est toujours corrélé avec le montant de reste à vivre.

Ces calculs montrent qu’il est possible d’emprunter 200 000 euros sur 25 ans avec 2 salaires moyens. En revanche, les durées de 15 ans et moins sont réservées aux ménages aisés.

Les critères étudiés par la banque pour déterminer le profil d’emprunteur

Un niveau de salaire élevé est certes un élément décisif de votre demande de prêt immobilier, mais il est loin d’être le seul critère de l’analyse du risque de crédit. Avoir des revenus suffisants ne suffit donc pas pour emprunter 200 000 €, car votre profil d’emprunteur est déterminé par l’ensemble des éléments qui composent votre dossier.

Pour se prémunir contre un risque de défaillance, la banque va passer chaque élément au crible. La réponse à votre demande de prêt immobilier résulte donc d’une analyse globale de votre situation et non de la seule appréciation du salaire.

Le taux d’endettement maximum

Au 1er janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a fixé le taux d’endettement maximum à 35 %. Une règle à laquelle peuvent toutefois déroger les banques à hauteur de 20 % de leurs dossiers annuels.

Il est calculé à partir des salaires nets retenus par la banque, à partir de la formule suivante :

(Mensualités de tous les emprunts en cours + mensualité du prêt immobilier / Salaire net mensuel) *100

À titre d’exemple, un couple d’emprunteurs dont les revenus nets mensuels s’élèvent à 3 500 € pourra consacrer 1 225 € au maximum au remboursement de ses crédits. Si les autres critères sont au vert, leurs salaires permettront d’emprunter 200 000 € sur une durée de 18 ans ou plus.

Important : ce résultat est obtenu à partir d’un taux d’intérêt moyen constaté en décembre 2022 et tient compte des cotisations d’assurance.

Si votre taux d’endettement est trop élevé

Voici, en fonction de votre cas, quelques solutions qui permettront de baisser le taux d’endettement :

• Revoyez votre projet immobilier de 200 000 € à la baisse et élargissez le champ de vos recherches. Peut-être vaut-il mieux devenir propriétaire d’une surface habitable plus faible ou avec prestations inférieures au projet initial que de rester locataire plusieurs années encore.
• Les crédits à la consommation en cours sont souvent un frein à la souscription d’un prêt immobilier. Il faut soit patienter jusqu’à leur terme, ce qui vous laissera le temps de vous constituer un apport, soit trouver une solution pour les solder.

Par ailleurs, le regroupement de crédits est une alternative qui peut optimiser le taux d’endettement en baissant les mensualités des prêts en cours.

Si votre demande de prêt immobilier s’établissait sur une durée inférieure à 25 ans, simulez votre emprunt sur une durée plus longue. Le coût du crédit sera certes supérieur, mais le rallongement permettra en contrepartie de ne plus payer de loyer.

Le reste à vivre

C’est un critère essentiel de l’endettement. Le montant correspond au solde restant en compte, une fois remboursées toutes les échéances de prêt. Il doit être suffisant pour couvrir les dépenses courantes du ménage et le montant minimum exigé varie suivant les organismes de prêt.

Le saut de charges

C’est un critère qui prend de plus en plus d’importance dans l’analyse de risque de crédit. Il mesure l’écart entre le montant du loyer et la future mensualité de prêt immobilier. Un saut de charges trop élevé peut inquiéter l’organisme prêteur, même si vous avez des salaires importants.

La bonne tenue des relevés bancaires

En scrutant les mouvements enregistrés sur vos relevés de compte des 3 derniers mois à la loupe, la banque détecte les comportements bancaires à risque (dépassement de découvert, incident de paiement) et contrôle si vous avez des crédits en cours. Cette opération est effectuée en complément de la vérification des fichiers FICP et FCC de la Banque de France et permet de vérifier que vous êtes capables de gérer vos comptes.

Obtenir un prêt immobilier de 200 000 euros sans apport personnel

La banque exige le plus souvent un apport personnel d’au moins 10 % du prix d’acquisition plus le montant des frais annexes qui concerne :

• Les frais de notaire (environ 7,5 % du prix d’acquisition dans l’ancien et 2,5 % à 5 % dans le neuf)
• Les frais de garantie (hypothèque ou caution mutuelle)
• Les frais de dossier.
• Les honoraires du courtier, le cas échéant.

À savoir : les frais d’agence sont généralement inclus dans le prix d’acquisition. Les frais annexes correspondent donc aux seules dépenses occasionnées par la souscription du prêt immobilier.

L’absence d’apport rend difficile l’accès au crédit en raison du durcissement des conditions bancaires, l’octroi de prêts à 110 % devenant de plus en plus rare. Vous devez le plus souvent au minimum régler les frais annexes.

Pour mettre toutes les chances de votre côté et pouvoir emprunter 200 000 € sans apport, il faut donc être irréprochable sur tous les autres critères, aucun élément ne devant se révéler négatif.

Enfin, sachez que les prêts bonifiés entrent dans le calcul de l’apport, mais les banques leur accordent moins d’importance que l’épargne personnelle :

• Prêt à taux zéro (PTZ) : il permet de financer une premier achat avec l’aide de l’Etat, dans le neuf ou l’ancien avec 25 % de travaux, sur une durée pouvant aller jusqu’à 25 ans.
• Prêt ACTION-LOGEMENT (ex prêt employeur). Il est réservé aux salariés d’entreprises de plus de 10 personnes et permet de bénéficier d’un taux préférentiel à 1 %.
• Prêt à l’accession sociale (PAS) : il permet de bénéficier de la gratuité des frais de dossier.
• Aides des collectivités territoriales : elles permettent aux primo-accédants d’obtenir des prêts complémentaires sans intérêt ou des subventions. Renseignez-vous auprès des services de votre mairie, agglomération de commune ou conseil général du lieu d’acquisition.

À retenir : un bon apport personnel est un élément rassurant pour l’organisme prêteur et augmente vos chances d’obtenir votre prêt de 200 000 €. Il permet en outre de négocier un meilleur taux d’intérêt.

Passer par un courtier

Vous pouvez confier votre demande à un courtier. Ainsi, vous n’aurez pas à vous déplacer pour faire la concurrence. Il vous facilitera la tâche en vous accompagnant jusqu’à l’édition de l’offre de prêt. Il analysera la faisabilité de votre projet, étudiera votre solvabilité, et constituera votre dossier. Mais le principal atout du courtier réside dans sa capacité à négocier le meilleur taux auprès de son large réseau de banques partenaires.

Vous avez le choix entre les cabinets nationaux et les courtiers locaux. Dénicher un expert ne devrait toutefois pas poser de problèmes, car l’accès à la profession est désormais réglementé.

Faire une simulation pour déterminer sa capacité d’emprunt

Exemples de remboursement en fonction de la durée

Le tableau récapitulatif ci-dessous permet de déterminer pour un prêt immobilier de 200 000 euros le salaire net exigé sur des durées de remboursement allant de 7 à 30 ans. Vous pouvez utiliser ensuite notre calculette. Elle est facile d’utilisation et vous permet d’effectuer votre simulation en quelques clics et de déterminer de façon précise votre propre capacité de remboursement.

(1) : sur la base des taux d’intérêt fixes moyens hors assurance, constatés à décembre 2022.
(2) : sur la base d’une hypothèse de taux d’assurance de 0,35 % sur capital emprunté.
(3) : Salaire minimum pour maintenir un taux d’endettement en dessous de 35 %.

À savoir : le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a limité à 25 ans la durée des prêts immobiliers + 2 ans en cas de différé d’amortissement (construction individuelle et achat en VEFA). Il n’est donc plus possible d’obtenir un prêt immobilier sur 30 ans.

L’assurance emprunteur

Il est impératif de faire jouer la concurrence, car l’assurance emprunteur sur un prêt immobilier de 200 000 € a un impact important sur le coût total.

Si vous avez moins de 40 ans, sachez que les contrats de groupe proposés par la banque sont généralement plus chers qu’une délégation externe.

Voici à titre d’exemple, le coût total d’assurance emprunteur sur la base d’une quotité de 100 % pour un montant de prêt de 200 000 € en fonction de différents taux d’assurance qu’il est possible d’obtenir sur le marché.

(1) Contrat groupe bancaire
(2) Contrat groupe bancaire à taux préférentiel
(3) Contrat en délégation externe

Vous constaterez dans ces simulations que les écarts de coût total des cotisations sont importants, notamment sur 25 ans. Sur cette durée, un jeune emprunteur peut ainsi réaliser une économie de 9 000 €.

Par ailleurs, sachez que la Loi LEMOINE du 28 février 2022, vous avez la possibilité de résilier à tout moment votre contrat et de vous assurer auprès de la compagnie de votre choix.

Important : depuis le 1er juin 2022, le questionnaire de santé n’est plus obligatoire pour les prêts immobiliers de 200 000 € et moins, à condition que le remboursement intervienne avant le 60e anniversaire.