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Faut-il emprunter sur 20 ans et plus ?

Difference de cout de credit entre 20 et 25 ans
Depuis le début de la crise financière, la durée moyenne des prêts immobiliers avait tendance à diminuer, les banques cherchant à limiter le risque de crédit. La baisse continue des taux fixes incite à nouveau les emprunteurs à choisir des durées longues. 

D’après une étude de l’observatoire " Crédit-Logement/CSA ", publiée en février 2015, la part des prêts immobiliers sur 20 ans et plus a grimpé de près de 9 points par rapport au 4e trimestre 2014 et s'établit à 52,5 %.

Des taux historiquement bas

Avec des taux fixes de l’ordre de 1,30 % pour les très bons dossiers à 1,80 % pour des dossiers plus difficiles, les prêts immobiliers sur 20 ans pourraient à nouveau constituer la nouvelle norme, la durée moyenne (1) s’établissant aujourd’hui à :

  • 18,5 ans dans l’ancien 
  • Un peu plus de 19 ans dans le neuf

(1) : d’après l’observatoire " Crédit-Logement/CSA ". 

Si vous faites appel à un intermédiaire

Comparer les taux sur 20 ans
La profession d’intermédiaire en opération bancaire et en moyens de paiement, autrement dit le courtier en crédit n’a cessé d’évoluer ces dernières années. Désormais encadrés par une réglementation plus stricte et bénéficiant d’une représentation professionnelle enfin reconnue par l’État, les courtiers français sont devenus incontournables de la négociation de prêt immobilier puisque près d’un dossier sur trois se fait par son intermédiaire.

La plupart des courtiers nationaux sont présents dans la plupart des grandes villes de France (MEILLEURTAUX.COM, ACE ou CAFPI). D’autres comme EMPRUNTIS accélèrent leur développement national avec l’ambition d’avoir à court terme une large représentation sur l’ensemble du territoire.

Cependant, par leur parfaite connaissance du marché local, les courtiers indépendants ne sont pas en reste et méritent d’être consultés. Sachez toutefois que s’il est important de faire jouer la concurrence, il est parfaitement inutile de faire intervenir plusieurs courtiers qui déposeront votre dossier auprès des mêmes banques et qui obtiendront probablement les mêmes taux.

Négociez chaque élément de votre dossier

En effet, les banques proposent les mêmes grilles de taux à tous leurs partenaires courtiers, quels que soient leur taille et leur volume d’affaires. Les différences se font généralement sur points suivants /

  • Le montant des frais de dossiers, qui peut faire l’objet d’une remise partielle ou totale.
  • Les pénalités de remboursement anticipé, qui peut aller jusqu'à 3 % de la somme remboursée et pour lesquelles le courtier négocie les conditions.
  • La qualité du dossier (taux d’apport personnel, niveau des salaires, situation professionnelle).

Important : les cabinets qui obtiennent la gratuité des frais de dossier prennent le plus souvent des honoraires à leurs clients.

Le baromètre des taux

Si les taux d’intérêt varient suivant la région, le baromètre national tenu par les courtiers nationaux ou par l’observatoire " Crédit-Logement/CSA " est un très bon indicateur. Il permet de comparer les conditions que vous avez obtenues avec la tendance nationale.

À titre d’exemple, un taux fixe sur 20 ans à 1,30 % peut être jugé comme excellent (constat à juillet 2017).
 Meilleurs taux constatés en juillet 2017
10 ans12 ans 15 ans 20 ans 25 ans 
 0,80 % 0,95 % 1,05 % 1, 30 % 1,50 %

Négocier l’assurance emprunteur

Comparer les contrats d'assurance emprunteur
Suivant votre situation personnelle, vous avez intérêt à comparer les cotisations d’assurance avec les tarifs pratiqués par un assureur externe à l'organisme prêteur.

Si vous avez moins de 30 ans, le gain peut s’avérer très important, particulièrement sur des durées supérieures à 20 ans comme le démontre l'exemple chiffré ci-dessous.

L'étude porte sur un salarié non-cadre de 30 ans, non fumeur, parcourant moins de 15 000 kms par an. Notre emprunteur ne travaille pas en hauteur et ne pratique aucune manutention. 

Le meilleur tarif d'assurance constaté dans notre étude, pour un prêt de 150 000 € à 1,90 %, s'élève à : 

  • Sur 15 ans : 1 993 €
  • Sur 20 ans : 2 940 €
  • Sur 25 ans : 3 675 €

Des écarts de coûts significatifs

Nous ne saurions trop vous conseiller d’analyser en détail les résultats de la simulation que ne manquera pas de vous laisser le banquier ou le courtier. L’étude doit porter sur chaque élément du plan de financement : taux, cotisation d’assurance, frais de garantie et de dossier, taux du crédit. 

Les éléments de comparaison

3 éléments permettent plus particulièrement de faire une comparaison objective entre les différentes propositions bancaires :

  1. Le TEG, qui présente l’avantage de tenir compte de tous les frais liés au prêt immobilier.
  2. La mensualité, qui doit être adaptée à votre budget et qui impacte directement le taux d’endettement ainsi que le ratio de reste à vivre.
  3. Le coût du crédit, qui dépend d’une part des éléments du prêt et d’autre part de la durée.
Barometre des taux

Exemples chiffrés

Mensualités en fonction du montant et de la durée du prêt

 MONTANT / DUREE10 ans  12 ans 15 ans 20 ans25 ans 
 100 000 € 867 € 735 € 600 €  473 €  399 €
 120 000 € 1 040 € 882 € 720 € 568 € 479 €
 150 000 € 1 301 € 1 102 € 901 € 710 € 599 €
 170 000 € 1 474 € 1 249 € 1 021 € 804 € 679 €
 200 000 € 1 734 € 1 470 € 1 201 € 946 € 799 €
 Les résultats sont hors assurance et basés sur les meilleurs taux fixes constatés en juillet 2017 soit :
  • Sur 10 ans : 0,80 %
  • Sur 12 ans : 0,95 %
  • Sur 15 ans : 1,05 %
  • Sur 20 ans : 1,30 %
  • Sur 25 ans : 1,50 %

Coût du crédit (hors assurance) en fonction du montant et de la durée du prêt

MONTANT / DUREE 10 ans 12 ans  15 ans20 ans   25 ans
 100 000 € 7 749 € 5 847 € 8 125 € 13 616 € 19 980 €
 120 000 € 9 299 € 7 017 € 9 750 € 16 339 € 23 977 €
 150 000 € 11 624 € 8 771 € 12 187 € 20 424 € 29 971 €
 170 000 € 13 174 € 9 941 € 13 812 € 23 148 € 33 967 €
 200 000 € 15 499 € 11 695 € 16 250 € 27 233 €  39 961 €

Immobilier : sortie de crise ?

Au début de la crise financière de 2007, la forte flambée des prix de l’immobilier qui avait démarré après 1995 et qui s’est accélérée à partir de 2000 a fini par créer une bulle et fait craindre le pire. Toutefois, la période haussière qui durait depuis une vingtaine d’années (hormis 2008) s’infléchit depuis 2 ou 3 ans et le marché immobilier entre dans une phase de repli.

Aujourd’hui si tous les acteurs ne s’accordent pas sur les prévisions, les plus nombreux tablent sur une nouvelle baisse des prix dans l’ancien.
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Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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