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Comment établir le plan de financement d'un appartement acheté sur plan ?

Acheter un logement neuf (appartement en VEFA ou construction de maison individuelle) nécessite d'établir un plan de financement spécifique, compte tenu des décaissements successifs qui suivent les appels de fonds prévus au contrat de réservation (ou de construction) et des intérêts intercalaires prélevés par la banque avant le démarrage de l'amortissement du prêt immobilier.

Les appels de fonds

Les modalités de paiement du logement sont fixées par contrat et les limites doivent répondre aux exigences de l'Article R 261-14 du Code de la Construction et de l'habitation. Ils sont exprimés en pourcentage du prix d'acquisition du logement pour atteindre :

  • 5 % à la signature du contrat de réservation, correspondant au dépôt de garantie (montant généralement admis)
  • 30 % lorsque les fondations ont été achevées (limite légale)
  • 50 % lorsque le premier étage est terminé (étape intermédiaire)
  • 70 % quand l'immeuble est hors eaux. Ce qui sous-entend que le gros oeuvre ait été terminé et que le toit soit posé (limite légale)
  • 80 % lorsque le cloisonnement des pièces est terminé (étape intermédiaire)
  • 95 % à l'achèvement des travaux. (Limite légale).

Suivant le promoteur, le montant exigé lors des étapes intermédiaires peut varier.

5 % du prix d'achat sont donc " réservés " en attendant la remise des clés lors de la réception des travaux. Ils seront libérés si aucune contestation n'est émise.
Faire une étude de financement pour une construction neuve

Le calcul des intérêts intercalaires

Les déblocages successifs

L'acquisition d'un logement sur plan nécessite que la banque effectue autant de déblocages qu'il y a d'appels de fonds. Cette période, qui s'étale en général entre 12 et 24 mois (variable suivant le délai de livraison du bien) va entraîner un surcoût financier dont il faudra tenir compte dans le plan de financement. Ce sont les intérêts intercalaires.

Chaque somme débloquée est soumise à intérêts par l'organisme prêteur. Le calcul s'effectue par période. L'exemple chiffré ci-dessous vous montre l'incidence financière pour la construction d'un appartement en VEFA livré au terme de 24 mois.

Exemple chiffré

Base de la simulation : acquisition d'un appartement neuf au prix de 250 000 €,  financé à 100 % sur la base d'un prêt immobilier à taux fixe de 3,05 % et du calendrier d'appels de fonds tel qu'il a été établi dans le contrat de réservation.

 Période Dateversement Cumul atteint Montant versé Cumul versé Calcul des intérêts intercalaires Montant à régler
Contrat de réservation 01/2013 5 % 5 % 12 500 € 12 500 € 12 500 * 3,05 % * 4/12 127 €
 Fondations 05/2013 25 % 30 % 62 500 € 75 000 € 70 000 * 3,05 % * 4/12 711 €
 Premier étage 09/2013 20 %  50 % 50 000 € 125 000 € 125 000 * 3,05 % * 6/12 953 €
 Immeuble hors eaux 03/2014 20 %  70 %  50 000 €  175 000 € 175 000 * 3,05 % * 3/12 1334 €
 Cloisonnement 06/2014 10 % 80 %  25 000 € 200 000 € 200 000 * 3,05 % * 5/12 2541 €
 Achèvement des  travaux  11/2014 15 %  95 %  37 500 € 237 500 € 237 500 * 3,05 % * 1/12 603 €
 Remise des clés 12/2014  5 % 100 % 12 500 € 250 000 € Démarrage phase d'amortissement -
 Totaux - 100 % - 250 000 € - - 6271 €
Le tableau montre clairement l'incidence des intérêts intercalaires. Tout retard dans la livraison entraînera des frais importants. Mais au-delà du surcoût financier, ils posent clairement la question de la délicate gestion du budget pendant la phase de construction, l'emprunteur devant continuer à payer chaque mois son loyer.
Appel de fonds

L'amortissement partiel

Si vos revenus le permettent, vous pouvez commencer à amortir le capital. La mensualité sera plus importante puisqu'elle comportera une part d'intérêt et une part de capital, mais l'amortissement partiel permettra en contrepartie de diminuer le coût du crédit.

A savoir : seules quelques banques accèptent de démarrer l'amortissement avant le décaissement total.

Le différé total

A contrario, si vos finances ne permettent pas de régler conjointement le loyer et les frais intercalaires, sachez que certaines banques acceptent de procéder à un report total des intérêts liés à la phase de construction. Cela évitera de cumuler les dépenses jusqu'à la livraison de l'appartement. Deux possibilités s'offrent à vous à la fin de la période :

  1. Régler en totalité les intérêts cumulés
  2. Intégrer le montant des intérêts intercalaires non réglés au prêt immobilier.

Vos droits aux prêts réglementés

Le PTZ

Prêt réservé pour l'achat d'un logement dans le neuf, le PTZ est versé sous conditions :

  • Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années 
  • Ne pas dépasser un plafond de revenus défini par décret.

Le prêt épargne-logement

Si vous-même ou un membre de votre famille détient un CEL, il sera sans doute avantageux de l'intégrer à votre futur plan de financement. En revanche, il y a peu de chance qu'un prêt issu d'un PEL soit intéressant, compte tenu du niveau faible des taux fixes actuels.
Simulation de financement d'un appartement en vefa

Le prêt Action Logement

Il s'agit de l'ex prêt patronal ou 1% logement. Pour en bénéficier, il faut travailler dans une entreprise de plus de 10 salariés et espérer que l'enveloppe réservée par l'employeur à l'accession aidée ne soit pas épuisée au moment où vous effectuez la demande.

Les aides des collectivités locales

Suivant la ville ou le département où vous résidez, vous pouvez bénéficier d'aides locales complémentaires aux prêts réglementés par l'Etat. Renseignez-vous auprès de votre mairie ou du conseil général. Le plus souvent, les conditions d'accès aux aides sont les mêmes que celles du PTZ.

Demander à un professionnel d'établir plusieurs études de financement

Une simple simulation établie sur Internet ne permettra pas de mettre en évidence l'ensemble des paramètres qui entrent en ligne de compte dans l'analyse d'une acquisition sur plan. Celle-ci doit être menée à partir de plusieurs plans de financement présentant différents scénarios. Pour cela, il faut s'adresser à un professionnel du crédit qui en général utilise des outils permettant d'utiliser les techniques bancaires sophistiquées (lissage, différés, etc.).
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Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, ou il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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