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Comment financer les frais de notaire quand on n’a pas d’apport ?

Le paiement des frais de notaire et de garantie pose parfois problème quand on ne dispose pas d’apport personnel et démontre par ailleurs que nous ne sommes pas tous égaux devant le crédit. 
Si les jeunes actifs peuvent assez facilement inclure les frais de notaire dans un prêt immobilier, les plus âgés se heurtent souvent à la frilosité des organismes prêteurs. Dans les deux cas, il est possible de faire payer les frais annexes par la banque. 
Explications avec nos experts.
Les solutions pour financer les frais de notaire

Peut-on intégrer les frais de notaire dans le prêt bancaire ?

La question de savoir si on peut réaliser un projet immobilier lorsqu’on ne dispose d’aucun apport personnel ne se limite pas seulement à comment financer les frais de notaire et de garantie.

En effet, l’apport - ou plutôt l’absence d’apport - n’est pas le seul critère d’appréciation d’un dossier de crédit. Le niveau des revenus, la stabilité de l’emploi, le potentiel d’évolution des salaires, la capacité de remboursement (taux d’endettement et reste à vivre) ou encore la bonne tenue des comptes bancaires sont autant d’éléments qui sont pris en compte et passés au crible par les analystes du service des engagements de la banque. 

La réponse de la banque résulte d'une analyse globale de votre situation financière, professionnelle et familiale. C'est pourquoi, s’il est toujours possible de faire financer les frais de notaire par la banque, il est nécessaire de soigner chaque détail du dossier.
Integrer les frais d'achat au credit immobilier

La situation financière

Ne pas depasser le taux d'endettement maximum
Votre taux d'endettement doit impérativement rester dans la limite de 33 %. Le reste à vivre doit par ailleurs être suffisant pour permettre au ménage de faire face aux dépenses de la vie courante.

Si votre ratio est trop élevé du fait de prêts à la consommation, il faudra prévoir de les solder avant de souscrire le nouvel emprunt ou trouver une banque qui accepte de les lisser. Cette technique est généralement utilisée pour les emprunteurs qui bénéficient de prêts immobiliers courts (PEL, ACTION-LOGEMENT, PTZ…), mais elle est parfois admise pour diminuer l’impact des crédits conso sur la mensualité.

Un autre aspect de l'analyse de la situation financière concerne plus directement la gestion du budget. La banque demande à ce que vous transmettiez les relevés de compte des trois derniers mois. C'est pourquoi il est important d'éviter tout dérapage dans les dépenses dès lors que vous commencez à rechercher un bien à la vente surtout si vous ne savez pas comment payer les frais de notaire.

La situation professionnelle : un CDI sinon rien

Convaincre son banquier
Les banques se montrent particulièrement exigeantes sur la stabilité professionnelle de l'emprunteur. 
Si vous ne disposez pas d'un CDI, vous aurez beaucoup de mal à convaincre votre banquier d'inclure le montant des frais de notaire dans le financement.
À savoir : obtenir un prêt immobilier sans apport reste toutefois possible pour ceux qui pratiquent régulièrement l'intérim et qui sont en mesure de prouver qu’ils ont travaillé sans discontinuer pendant plusieurs années.

La situation familiale

Les elements importants de l'analyse du dossier
Elle n'entre pas vraiment en compte dans l'analyse de risque, sauf cas particulier (couple en instance de divorce par exemple). 

Pour le reste, que vous empruntiez seul ou à deux ne change rien à l'étude du dossier. En revanche, le nombre de personnes vivant dans le foyer a son importance dans le calcul du reste à vivre minimum.
Obtenir un financement achat plus frais de notaire

Statut de primo accédant : le bon argument pour convaincre la banque

Facilite de credit pour les primo accedants
Les organismes prêteurs se montrent compréhensifs envers les jeunes emprunteurs qui ne disposent d'aucun apport. Ils comprennent qu'étant entrés depuis peu dans la vie active, ils n’ont pas eu le temps de se constituer une épargne. 

En revanche, les emprunteurs de plus de 40 ans qui ne savent pas comment faire pour payer les frais de notaire auront plus de difficultés à obtenir le prêt. 

Quelles sont les banques qui financent les frais de notaire ?

Même si plusieurs critères peuvent influencer favorablement la décision, sachez que certaines banques de réseau refusent catégoriquement de financer les frais de notaire. Certaines d’entre elles exigent même d’un nouveau client qu’il dispose d’un apport personnel d'au moins 10 % du prix d’acquisition, en plus des fonds nécessaires au paiement des frais annexes.

Toutefois, il est toujours possible de faire financer le coût total de l’opération par les organismes spécialisés. Le CREDIT FONCIER par exemple accepte sans trop de difficultés de suivre les emprunteurs sur ce type de dossier et permet d’emprunter à 110 %.

Sachez par ailleurs que le problème du règlement des frais de notaire se pose dès la signature du compromis de vente. En effet, il est généralement admis que l'acheteur verse un acompte d'environ 10 % du prix, qui sera déduit le jour de l'acte authentique.

Les prêts réglementés compris dans le calcul de l'apport personnel

Certains prêts réglementés entrent dans le calcul de l'apportC'est le cas du prêt à taux zéro, de l’épargne-logement (CEL et PEL) ou encore du prêt ACTION-LOGEMENT. Ils n’ont toutefois pas la même valeur aux yeux de la banque que votre épargne personnelle. 

Sachez par ailleurs que le PTZ ne peut servir qu'au financement de l’acquisition. Pour rappel, cette aide est destinée soit à l’acquisition d’un logement neuf sur l’ensemble du territoire soit à l'achat d'un logement ancien, à condition qu’il soit situé dans une zone B2 ou C et que les travaux représentent au moins 25 % du coût total de l’opération. 

Il en va de même pour le prêt à l’accession sociale qui ne peut pas financer les frais de notaire. Elle pourra toutefois vous proposer deux lignes de crédit :

  1. Un PAS pour financer l'achat du logement
  2. Un prêt immobilier classique pour financer les frais annexes.

Important : le prêt ACTION-LOGEMENT (ex-prêt patronal) et les prêts issus du CEL et PEL peuvent servir à payer les frais de notaire.
Trouver une banque qui paye les frais de notaire

Prévoir le financement des frais de dossier et de garantie

Les frais de notaire sont les plus importants dans une acquisition immobilière, mais ce ne sont pas les seules dépenses à prévoir. 

Toutefois, la question se pose moins lorsqu'il s'agit de trouver des fonds pour payer la garantie CREDIT LOGEMENT, une inscription hypothécaire ou même les frais de dossier, du fait de leur faible coût. Leur montant peut en effet être couvert par une simple autorisation de découvert ou par un prêt familial.

Vous pouvez toutefois envisager de les intégrer au prêt immobilier.

Faire appel à un courtier en crédit

Même s’il est tout à fait possible de réaliser un projet sans apport personnel, le concours d’un courtier peut s’avérer utile, notamment si votre dossier comporte plusieurs points négatifs : relevés bancaires avec incidents de paiement, situation professionnelle instable, taux d’endettement élevé…

En effet, le courtier présente l’avantage de s’appuyer sur un large réseau de partenaires et possède une expérience des dossiers difficiles. Il saura vous dire si votre projet est réalisable et déposera votre demande auprès de la banque la plus à même à prêter les frais de notaire.

Financement d’un investissement locatif

financer un investissement locatif
L’approche fiscale propre à ce type d’opération en fait un cas à part. Il est en effet préférable dans l’investissement locatif d’emprunter la totalité de l’acquisition et des frais annexes puisque les intérêts de l’emprunt sont déductibles des revenus locatifs.

Mais si les banques connaissent bien ce marché et déclarent connaître les besoins de l’investisseur, elles sont de moins en moins nombreuses à accorder un prêt immobilier locatif sans apport.

Important : si vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale et si votre dossier comporte quelques points faibles, vous aurez beaucoup de mal - sauf à entretenir d’excellentes relations avec votre banquier - à inclure les frais de notaire dans le financement de votre opération locative.
Obtenir un pret immobilier sans apport

Faire payer le vendeur avec le prix " acte en mains "

Le prix acte en mains
Déconseillé par les notaires, méconnu des agents immobiliers et craint par les vendeurs, " l’acte en mains " (ou " contrat en mains ") reste une pratique rare. 

L’acheteur et le vendeur peuvent toutefois insérer une clause " acte en mains " puisque l’article 1593 du Code civil, qui prévoit que les frais d’actes et autres accessoires sont à la charge de l’acheteur, n’est pas d’ordre public.

  • Pour le vendeur : il s’agit d’une opération blanche dans la mesure où le montant du prix de vente est augmenté des frais de notaire. 
  • Pour l’acquéreur : cette clause permet de contourner l’obstacle que pose le paiement des frais de notaire

À titre d’exemple, un appartement ancien initialement prévu à la vente à 180 000 €, dont les frais de notaire sont estimés à 14 000 €, sera mis à prix à 194 000 € dans le cas d’une clause " acte en mains ". Le vendeur empochera les 180 000 € correspondant à la valeur du bien (une fois réglés les frais de notaire) tandis que l’acquéreur n’aura pas le problème de financement des frais annexes.

Reste à convaincre le vendeur et l’agent immobilier que cette procédure est tout à fait légale.

Notre conseil : adressez-vous en premier lieu à votre notaire et demandez-lui d’intervenir auprès de l’agent immobilier et du vendeur. En tant que spécialiste du droit immobilier, il aura les arguments pour les convaincre du bien-fondé de cette clause.
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Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, ou il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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