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Quel montant de prêt peut-on emprunter avec un SMIC ?

Avec un salaire équivalent au SMIC, ce qui représente un revenu net mensuel d'environ 1100 € (1), il faut avouer qu'il est difficile de devenir propriétaire de son logement. Difficile mais pas impossible, car d'une part l'analyse bancaire porte sur de nombreux éléments et pas seulement sur les revenus de l'emprunteur et d'autre part, parce qu'il est possible d'apporter dans certains cas des garanties suffisantes. 

Tous nos conseils pour obtenir votre prêt immobilier et une calculette en fin de page vous permettant de calculer votre capacité d'emprunt.

(1) : sur la base du montant horaire à compter du 1er janvier 2014

Les critères de l'analyse bancaires : mettez en avant vos points forts

Le principe est d'en faire un peu plus que ce qui est nécessaire à la constitution du dossier de prêt. Ne vous contentez pas de réunir les documents que demande la banque. Donnez-vous un maximum de chances. Mettez par exemple en avant les caractéristiques du logement : 

  • Achat en dessous du prix du marché (donnez des exemples de maisons ou d'appartements vendus dans le même quartier à un prix supérieur au votre)
  • Excellente localisation (forte demande de logements dans le quartier)
  • Bonne desserte (transports en commun, administrations, commerces, écoles...).

N'oubliez pas que le logement constitue une garantie pour le banquier. Sa valeur présumée à la revente est importante en cas de défaillance de l'emprunteur.
Acheter une maison avec un smic

Le taux d'endettement

C'est évidemment le critère numéro 1 de l'analyse de risque. Pour connaître la valeur d'un logement que l'on peut acheter avec un SMIC, il faut commencer par calculer son taux d'endettement. Celui-ci se détermine par la formule suivante :

(Mensualités de tous les crédits en cours / Revenus nets mensuels) * 100

Les revenus

Ne prenez que les revenus à caractère certain. Si vous bénéficiez d'un 13e mois ou d'une prime de vacances, tenez-en compte. En revanche, les primes d'intéressement ou de participation ne seront pas retenues compte tenu de leur caractère aléatoire. Divisez par douze les primes annuelles et ajoutez-les à votre revenu net mensuel. 

Les allocations sont intégrées aux revenus nets mensuels comme suit :

  • Les allocations familiales sont en général pondérées en fonciton de l'âge des enfants. S'ils sont proches de la majorité, il est fort probable que la banque n'en tiendra pas compte).
  • L'APL est rarement prise en compte par les banques traditionnelle (Crédit Agricole, BNP, Banque Postale, Société Générale ou LCL), en partie pour les établissements spécialisés comme le Crédit Foncier.

Les crédits en cours

Si vous avez un crédit à la consommation, son remboursement fera partie du calcul du taux d'endettement. Si c'est votre cas, emprunter avec un salaire au SMIC sera mission impossible. Vous devrez donc le solder avant de déposer votre demande.

Le reste à vivre : anticipez sur l'analyse bancaire

Acheter en couple avec 2 smics
L'analyse du reste à vivre va de paire avec celle de l'endettement. C'est d'ailleurs ce ratio qui risque de vous poser le plus de problèmes. En effet, la banque estime qu'une fois payées ses mensualités, l'emprunteur doit disposer d'une somme suffisante pour faire face à ses dépenses courantes

Ce montant varie d'une banque à l'autre, mais rien ne vous empêche d'anticiper sur l'analyse bancaire en présentant à votre conseiller un budget prévisionnel qui intègre les nouvelles charges. C'est une manière de prouver au banquier que vous êtes prévoyant et que votre projet est réalisable.

L'apport personnel : financez au moins les frais de notaire

En théorie, la banque exige que vous disposiez d'un apport d'au moins 10% du prix d'acquisition, hors frais de notaire et de garantie. Dans tous les cas et compte tenu de la faiblesse des revenus, il est souhaitable que vous financiez au moins les frais annexes. 

La situation professionnelle : précisez que vos revenus évolueront

Toute situation professionnelle est généralement amenée à évoluer. Si vous démarrez dans la vie active, la banque peut facilement imaginer que vous progresserez soit dans l'entreprise dans laquelle vous travaillez soit en changeant d'orientation. Un revenu au niveau du SMIC ne peut qu'évoluer à la hausse. En revanche, si vous travaillez dans l'entreprise depuis un certain nombre d'années et que votre salaire est resté le même, ce sera certainement plus difficile.

La tenue des comptes bancaires : prouvez que vous êtes un bon gestionnaire

Inutile de dire que les relevés bancaires ne devront pas comporter d'anomalies. Si vous bénéficiez d'une autorisation de découvert et que  chaque mois votre solde est débiteur sans pour autant dépasser le plafond d'autorisation, la banque considérera que vous respectez votre engagement. A contrario, si vous dépassez régulièrement le montant autorisé ou pire encore si vous avez eu des incidents de paiement, il y a fort à parier que vous vous heurterez à un refus.

Notre conseil : la banque exige en général les copies des trois derniers mois. Si un des relevés bancaires comporte une anomalie (rejet de prélèvement, découvert inhabituel...), essayez de reporter votre demande d'un ou deux mois. Attention, toutefois à négocier un délai suffisant lors de la signature du compromis de vente.  
Devenir proprietaire avec un petit salaire

La caution personnelle et solidaire, avantages et dangers

Il se peut que la banque estime que dans votre cas, acheter avec un SMIC présente un risque trop grand. Vous pouvez alors proposer en garantie, la caution personnelle d'un tiers. Cette décision ne doit toutefois pas être prise à la légère dans la mesure où elle engage irrémédiablement le patrimoine du cautionnaire. 

Notre conseil : essayez de négocier la sortie automatique de la caution dès lors que vos revenus atteindront un certain niveau de revenus. En effet, si celle-ci est mise en place parce que vos revenus sont jugés insuffisants, elle n'aurait plus lieu d'être s'ils venaient à couvrir largement l'emprunt.

Cas de Co emprunteurs avec 2 SMIC

Un ménage avec 2 salaires au SMIC se trouve face à la même problématique qu'un seul emprunteur sauf dans le cas où il y aurait des enfants à charge. Dans ce cas, le reste à vivre devra être plus important puisqu'il tiendra compte du nombre de personnes qui composent le foyer. Ainsi, le montant qu'un couple disposant de 2200 € de revenus nets pourra emprunter sera moins avec 1 ou 2 enfants qu'avec 0 enfant à charge.
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Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, ou il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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