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Être seulement co acquéreur ou co emprunteur : quelles conséquences ?

Même si dans la majorité des projets immobiliers, un couple achète et finance le logement en commun, il existe de nombreuses situations qui conduisent à être seulement co acquéreur et ne pas figurer sur le contrat de prêt ou à l'inverse à ne pas devenir propriétaire du bien, tout en souscrivant conjointement le crédit et être seulement co emprunteur.

Définition des termes

Le co acquéreur figure sur l'acte authentique et partage la propriété du bien avec une ou plusieurs personnes. Les différentes structures juridiques de la co acquisition sont :

  • L'indivision
  • La SCI

La quote-part de propriété est fonction du montant de l'apport.

A noter : le cas particulier de la clause tontinière pour laquelle seul le dernier co acquéreur sera considéré comme unique propriétaire du bien.

Chaque co emprunteur figure sur l'acte de prêt et se porte caution solidaire et personnelle de l'autre, en général à hauteur du capital emprunté. 
Definition du co emprunteur

Les conséquences juridiques en cas de séparation

co emprunteur sans etre co acquereur

Si vous ne figurez pas sur l'acte de vente

Si vous êtes seulement co emprunteur sans figurer sur l'acte authentique, vous êtes engagé au remboursement du crédit sans détenir de patrimoine en contrepartie. Cette situation crée un déséquilibre en cas de défaillance de l'emprunteur principal puisque l'organisme prêteur peut vous contraindre à prendre seul en charge le paiement des échéances. De plus, la plupart des banques exige que chacun se porte caution solidaire et personnelle à hauteur de la totalité du montant emprunté.

A savoir : si vous souhaitez ne plus être caution solidaire du prêt, vous devez faire une demande de désolidarisation. Sachez que la banque peut refuser la demande de désolidarisation si les garanties apportées par la personne qui reste inscrite au contrat de prêt sont jugées insuffisantes.

Si vous ne figurez pas sur le contrat de prêt

A l'inverse, la situation par laquelle une personne devient propriétaire en partie d'un bien pour laquelle elle n'a pas co emprunté peut poser deux types de problèmes.

  1. Pour le co acquéreur figurant sur le contrat de prêt : ce dernier est seul responsable du remboursement des échéances et ne possède qu'une partie du bien en contrepartie. 
  2. Pour le co acquéreur ne figurant pas sur le contrat de prêt : en cas de garantie hypothécaire, la banque pourra exiger la vente du bien si le prêt venait à ne plus être remboursé.
Proprietaire sans etre co emprunteur
Nos conseils : quel que soit le cas de figure dans lequel vous vous trouvez : co acquéreur mais pas co emprunteur, ou l'inverse, il s'agit d'un choix irrévocable et il est indispensable de mesurer toutes les conséquences en termes d'engagement et de responsabilité avant de vous décider. 

Si vous ne faites que co emprunter, ne vous limitez pas à l'avis de votre banquier. Malgré son expérience, il ne remplace pas les conseils d'un spécialiste du droit qu'est votre notaire ou un avocat en droit immobilier.
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Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, ou il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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