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Comment choisir entre une caution mutuelle et une hypothèque ?

choisir sa garantie immobiliere
On peut classer les garanties exigées par l'organisme prêteur en trois catégories:

  • Une garantie en cas de défaillance de l'emprunteur, qui peut être une caution ou une hypothèque.
  • Une assurance en cas de risques de santé avec la souscription d'un contrat en cas de décès d'invalidité et d'incapacité.
  • Un niveau de revenus suffisants et un taux d'endettement inférieur à 33% (avec un reste à vivre permettant de faire face aux dépenses du ménage).

Si le choix entre une caution mutuelle et une hypothèque conventionnelle revient en premier lieu à la banque, rien ne vous empêche de proposer une alternative si la garantie exigée ne vous convient pas. Dans tous les cas, nous vous conseillons de privilégier un prêt sans hypothèque.

Les différences entre les différentes garanties

Avant de décider, il est utile de comparer le coût de chaque garantie et de comprendre comment chacune d'elle est amenée à jouer en cas de défaillance de l'emprunteur.
Comparer cout hypotheque et caution

Les sûretés réelles

Le droit civil distingue les sûretés réelles (l'hypothèque conventionnelle, prêteur de deniers, gage) des sûretés personnelles (caution bancaire).

L'hypothèque conventionnelle

Hypotheque conventionnelle
C'est sans doute la garantie la plus contraignante car en acceptant l'inscription hypothécaire du bien immobilier pour lequel le financement vous est accordé, vous l'aliénez jusqu'au remboursement total de l'emprunt. Elle nécessite en outre un acte authentique (effectué en même temps que l'acte de vente du bien).

En cas de défaut de remboursement du prêt, l'organisme prêteur pourra demander la saisie et la vente du logement.. L'emprunteur défaillant peut alors demander la vente amiable du bien, souvent plus avantageuse que la vente forcée par adjudication. C'est le juge de l'exécution qui décide alors de la procédure à suivre

Enfin, sachez qu'en cas de vente du bien avant le remboursement final du prêt, vous serez contraint de procéder à une levée d'hypothèque

Notez qu'un bien immobilier peut être hypothéqué plusieurs fois. L'ordre de priorité des créanciers est établi en fonction des dates d'inscription.

Le privilège prêteur de deniers

Assez proche de l'hypothèque conventionnelle, il a l'avantage d'être exonéré de la taxe de publication foncière. Il est de ce fait moins onéreux et doit être privilégié chaque fois que cela est possible.

Il ne peut concerner qu'un bien existant et de ce fait ne peut pas s'appliquer lors d'un achat en VEFA. Toutefois, dans le cadre de la construction d'une maison individuelle, rien n'empêche de mettre en place une inscription en privilège prêteur de deniers pour l'achat du terrain et une inscription hypothécaire pour la construction.

Les sociétés de caution mutuelle

Avantage de la caution mutuelle
Les premières sociétés de caution sont apparues il y a une trentaine d'années. Elles sont devenues incontournables auprès des banques qui privilégient aujourd'hui très largement ce type de garantie. 

Moins onéreuses et moins contraignantes que l'hypothèque, elles ne nécessitent pas de recourir à une mainlevée en cas de vente du bien avant le terme du prêt.

L'exemple de Crédit-Logement

La garantie Crédit-Logement est la société de cautionnement la plus connue et la plus utilisée. Elle offre l'avantage de rembourser une partie des frais (le fonds mutuel de garantie) au terme du prêt. 

Sachez toutefois que la garantie n'est pas accordée systématiquement. Comme toutes les sociétés de cautionnement, Crédit-Logement n'accorde la garantie qu'après une analyse de risque minutieuse de votre dossier.
Garantie CREDIT-LOGEMENT
Elle est proposée par l'ensemble des banques partenaires :

  • Groupe Crédit du Nord (Courtois, BRA, Kolb, Laydernier, Nuger, Tarneaud 
  • Groupe BPCE-Caisses d'Epargne dont Crédit Foncier
  • BNP-Paribas dont Cetelem
  • CIC
  • Les caisses du Crédit Agricole
  • Crédit Mutuel
  • LCL
  • Société Générale.

A noter que vous pouvez financer la garantie crédit logement à l'aide d'un prêt immobilier.

Les mutuelles des fonctionnaires

De nombreuses mutuelles de fonctionnaires proposent de garantir le prêt immobilier de leurs sociétaires. C'est le cas notamment de :

  • La MGEN (Mutuelle Nationale de l'Education Nationale)
  • La MNH (Mutuelle Nationale des Hospitaliers)
  • La MGP (Mutuelle Générale de la Police)
  • L'UNEO
  • La MNM (Mutuelle Nationale Militaire)
  • L'AGPM (l'Association Générale de Prévoyance Militaire).

Elles sont généralement moins chères que les sociétés de cautionnement. Sachez toutefois que chacune d'elles possède des critères d'acceptation et des limites de garantie propres. D'autre part, pour bénéficier de la caution, vous devrez emprunter auprès d'une banque partenaire.

Comparer les coûts

Exemple sur la base d'un emprunt de 150 000 €, hors prêts réglementés.
           
 Type de garantieCoût initial A ajouter en cas de vente du bien A récupérer en cas de remboursement du prêt Coût final 
 Caution mutuelle (1) 1915 €  1104 € (2) 811 €
 Hypothèque 2250 € 1060 € (3)  
 Privilège prêteur de  deniers 960 € 1060 € (3)  

(1) : base société Crédit Logement, barème classico
(2) : au titre du fonds mutuel de garantie 
(3) : levée d'hypothèque

Les alternatives

Nantir un contrat de placement

L'adossement d'un contrat de placement est une alternative intéressante à la caution mutuelle et à l'hypothèque. Elle permet l'économie des frais de garantie. En revanche, nantir un contrat de placement nécessite de "geler" un capital pendant toute la durée du prêt. 

La caution personnelle et solidaire

Plus difficile à mettre en place que les autres garanties, la caution personnelle et solidaire engage un tiers en lieu et place de l'emprunteur, en cas de défaillance. Pour le cautionnaire, il s'agit donc d'une décision qui engage le patrimoine et qui ne doit pas être prise à la légère.
Textes juridiques
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Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, ou il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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