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Jusqu’à quel âge les banques prêtent-elle pour financer un achat immobilier ?

Il n’existe pas à proprement parler d’âge limite pour obtenir un crédit, à condition de respecter celui fixé par le contrat d’assurance ce qui, sur les durées longues, pose toujours un problème aux séniors, malgré l’allongement de la durée de vie. Comme nous le voyons plus loin, pour savoir jusqu’à quel âge vous pouvez emprunter, vous devez d’abord vous reporter aux conditions générales du contrat d’assurance de prêt.
Vous pourrez également simuler votre futur emprunt avec notre calculette en fin de page.

L’assurance pour les séniors

Les contrats bancaires

Avantages du contrat groupe pour les seniors
Le contrat proposé par la banque est souscrit dans le cadre d’un partenariat avec un assureur, qui est le plus souvent une de ses filiales. 

Notez que les tarifs sont plus intéressants pour les emprunteurs de plus de 40 ans. En effet, s’agissant d’un contrat mutualiste, l’assurance groupe de l’établissement bancaire est à adhésion collective. Il est donc " alimenté " chaque mois par les cotisations provenant de souscripteurs de tous âges (jeunes et moins jeunes). Les adhérents les plus âgés sont donc favorisés
Banque qui prete aux seniors

Les délégations externes

Delegation d'assurance moins chere pour les jeunes
A contrario, le tarif des contrats souscrits en délégation est plus avantageux pour les jeunes emprunteurs. S’agissant de contrats à adhésion individuelle, chacun paie en fonction du risque qu’il représente pour l’assureur. D’autre part, les primes sont le plus souvent calculées sur le capital restant dû. La combinaison de ces deux facteurs permet au final de diminuer fortement le coût. 

Les cotisations peuvent même être divisées par 2 pour les primo accédants âgés de moins de 30 ans. Sur un capital emprunté de 250 000 euros sur 25 ans, l’économie peut aller jusqu’à 15 000 €, ce qui est loin d’être négligeable.

Important : si vous choisissez de souscrire une assurance décès externe, vous devez proposer à la banque des garanties qui soient au minimum équivalentes à celles du contrat groupe.

Attention : les tarificateurs en ligne ne tiennent pas compte de l’état de santé du souscripteur et ne permettent qu’une première approche tarifaire. En fonction de votre passé médical, sachez que l’assureur est en droit de d’augmenter les primes ou d’exclure certains risques.

Les limites de garanties

Limite d'age des garanties d'assurance
Quel que soit le type de contrat (groupe ou délégation externe), vous devez vous soumettre aux formalités médicales. 

Sachez d’autre part, que les conditions générales prévoient un certain nombre d’exclusions ainsi que des limites aux garanties (exprimées en durée ou en montant) et notamment une double limite d’âge :

  • À la souscription 
  • Au paiement des garanties

Aussi, si vous avez plus de 60 ans et que vous souscrivez un prêt sur une longue durée (20 ans ou au delà),  il est fort possible que vous dépassiez les limites fixées en paiement de garanties et ce, avant le terme. Dans ce cas, vous risquez de vous heurter à un refus de financement.

Bon à savoir : les conditions générales de certains contrats souscrits en délégation permettent de bénéficier de garanties jusqu’au 85ème anniversaire et même au delà.

Déléguer un contrat de prévoyance existant

Si vous êtes atteint par la limite d’âge, sachez qu’il est tout à fait possible de déléguer un contrat de prévoyance en cours pour garantir le capital emprunté, du moment que les capitaux assurés sont suffisants pour couvrir le montant de l’emprunt et que vous soyez en mesure de changer le bénéficiaire. 

Même si cette formule ne peut être appliquée tout le temps et si elle nécessite que l’organisme prêteur fasse preuve de bonne volonté, il s’agit d’une alternative intéressante au dépassement des limites  fixées au contrat d’assurance. 
Baisser les mensualites de credit a la retraite

Anticiper sur la fin d’activité

Utiliser la modularité des crédits

Les techniques bancaires n’ont pas cessé d’évoluer ces dernières années. Aujourd’hui les prêts modulables permettent au bout de quelques années d’augmenter ou de réduire les mensualités dans des proportions fixées dans l’offre (parfois jusqu’à 30%), ce qui permet aux séniors actifs dont la fin du prêt est fixée après le départ à la retraite de démarrer avec des échéances plus élevées les premières années et de les réduire après la fin d’activité

Si à première vue, cette technique présente bien des avantages, sachez qu’en abaissant les mensualités, vous prolongez la durée et par conséquent vous augmentez le coût du crédit.

Négocier les pénalités de remboursement anticipé

Un contrat de prêt engage l’emprunteur jusqu’au terme prévu. Toutefois, la législation permet de solder le crédit à tout moment dans les conditions fixées dans l’offre préalable (qui prévoit en général un règlement minimum de 10% du capital restant dû). 

Si vous envisagez de rembourser tout ou partie de l’emprunt avant l’issue, sachez que vous devrez verser des pénalités pour remboursement anticipé, dont le montant peut atteindre 3% du capital restant dû. Dans l’éventualité d’un remboursement anticipé, Il est fortement conseillé de négocier ces frais avant de signer l’offre.

Le prêt viager hypothécaire

Une solution risquée

Pret viager hypothecaire pour plus de 65 ans
Si vous avez plus de 65 ans et si vous être propriétaire d’un bien immobilier, le prêt viager hypothécaire présente des avantages, mais comporte aussi des risques s’il n’est pas adapté à votre situation.

Le principe est simple. L’avance octroyée repose sur une garantie hypothécaire, qui peut être de deuxième ou troisième rang si la valeur du bien le permet. Le remboursement du capital est différé jusqu’au décès de l’emprunteur. En attendant, ce dernier reste propriétaire du bien immobilier et continue à en disposer librement. 

Entre temps, il s’engage à entretenir le bien "en bon père de famille" et ne peut décider d’un changement d’affectation avant d’obtenir l’accord de l’organisme prêteur.

Toutefois, en fonction de votre situation personnelle, pensez comparer les résultats avec ceux d'une vente en viager occupé. Prenez conseil auprès de votre notaire avant de vous décider

Notre avis : proposée par le Crédit Foncier, la formule est adaptée aux retraités dont les pensions sont faibles et qui n’ont pas d'héritiers. Elle évite les remboursements et donc les problèmes liés à un refus d’assurance. Vous pouvez ainsi emprunter jusqu'à n'importe quel âge.

Frais pour remboursement par anticipation

Année de remboursement  Prêt remboursé en une fois (en mois d’intérêts) Prêt remboursé en plusieurs mensualités (en nombre de mois
 Avant 5 ans 4  5
 Entre 5 et 9 ans 2 3 
 Après l0 ans 1 2
   
Toutefois, en fonction de votre situation personnelle, pensez comparer les résultats avec ceux d'une vente en viager occupé. Prenez conseil auprès de votre notaire avant de vous déciderÀ savoir : comme pour un prêt classique, l’organisme de crédit doit transmettre une offre préalable. L’emprunteur dispose alors d’un délai de réflexion de 10 jours et de 30 jours au maximum pour renvoyer l’offre.

Le marché des plus de 50 ans

Age maiximum pour emprunter
Les séniors font de plus en plus appel au crédit et le marché intéresse maintenant fortement les banques. En effet, avec l’allongement de l’espérance de vie, les plus de 50 ans représentent aujourd’hui plus d’un tiers de la population française et plus de la moitié du patrimoine privé. Le vieillissement de la population a de quoi attirer les convoitises.

Que ce soit pour financer la consommation (voiture, loisirs, frais de santé, biens d’équipement…) ou pour investir dans une opération immobilière (résidence secondaire, travaux sur la résidence principale…), les séniors bénéficient désormais d’une attention toute particulière de la part des banques.

Les séniors actifs peuvent programmer leur fin d’activité en anticipant sur la baisse de revenus à venir. Plusieurs techniques permettent d’y parvenir. Puisque vous savez dans combien de temps vous cesserez votre activité, vous pouvez par exemple souscrire deux emprunts dont l’un se terminera au moment de la retraite et permettra d’ajuster les dernières échéances à votre nouveau niveau de revenus.

Vous l’aurez compris, les banques ne considèrent jamais un de leur client comme étant "trop vieux" pour contracter un emprunt. Vous pouvez solliciter un prêt, même si vous avez passé allègrement la soixantaine. Au bout du compte, tout est question de garantie. 
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Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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